У российских инвесторов, вложившихся в болгарскую недвижимость в надежде на ее быстрый рост, остается все меньше оптимизма. Цены на жилье в традиционно дружественной нам стране продолжают свое падение и достигнут своего дна в конце 2010 года. Спрос на местную недвижимость в Европе минимален. О каких-то прибылях от инвестиций можно будет говорить только через 8–10 лет.
Правда, болгарские риэлторы советуют использовать кризисный момент для покупки жилья под дачу.
В I квартале 2010 года цены на недвижимость в Болгарии продолжили свое падение, а внешний и внутренний спрос на жилье остался низким, как и спрос на кредиты. Согласно аналитическому отчету компании IntermarkSavills, несмотря на повышение цен в некоторых областях, включая столицу страны Софию, цены на болгарскую недвижимость достигнут нижнего предела в течение года.
София против курортов
По словам Игоря Индриксонса, директора департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills, несмотря на резкое снижение во многих областях, в трех провинциях впервые после падения цены выросли. В Софийской области к I кварталу 2010 года произошло заметное восстановление— рост составил 7,46% за год. В Видине и Хасково был зафиксирован скромный рост— на 1,61 и 0,37% соответственно. Эти показатели усиливают надежды на то, что рыночные условия будут улучшаться.
Также падение цен было отмечено в 25 из 28 областей в течение 2010 года. Оно было зафиксировано и в тех регионах, которые продемонстрировали бурный рост в годы бума. В Софии цены на жилье вернулись на уровень 2007 года. В I квартале 2010 года квадратный метр стоил 1558 болгарских левов (592 евро)— на 21,30% ниже цены в I квартале 2009 года и на 37% ниже пикового уровня в III квартале 2008 года.
Самое серьезное падение имело место в северо-западной Врачанской области, где цены на жилье в I квартале 2010 года упали на 28,24% по сравнению с аналогичным периодом 2009 года. В восьми областях были зафиксированы падения более чем на 20%: в Перникской (26,77%), Бургасской (25,74), Плевенской (23,77%), Ловечской (22,12%), Софийской (21,82%), Разградской (21,36%), Смолянской (21,30%) и Силистренской (20,19%).
Лев упал ниже пика
По данным Национального института статистики, в I квартале 2010 года средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Болгарии составила 978,7 болгарского лева (500 евро), что на 17,81% (18,55% с поправкой на инфляцию) ниже, чем годом ранее, или на 2,30% меньше, чем в предыдущем квартале. Этот показатель на 31% ниже пикового уровня, который был зафиксирован в III квартале 2008 года— 1418 болгарских лева (725 евро) за кв. м. Такое падение за прошлый год все же является значительным улучшением по сравнению с данными за три предыдущих квартала: минус 21,9% к концу II квартала 2009-го, минус 28% к концу III квартала 2009-го и минус 26,3% к концу IV квартала 2009 года (в сравнении с данными за 2008 год).
Британец русскому не товарищ
Рухнул и объем прямых иностранных инвестиций (ПИИ) в недвижимость Болгарии: в I квартале 2010 года он составил лишь 61 млн евро, тогда как еще год назад он составлял 182 млн евро. Если сравнивать с пиком в III квартале 2007 года (853, 6 млн евро), то это было сокрушительное падение.
Главными иностранными покупателями недвижимости на берегах Черного моря и Дуная исторически были британцы и россияне, подмечают в IntermarkSavills. Однако в I квартале 2010 года был зафиксирован отток британских инвестиций в размере 30 млн евро— для сравнения, в I квартале 2009 года приток составил 129,8 млн евро. Однако россияне все еще продолжают покупать дома и квартиры в этой стране, хотя уже и меньше почти в полтора раза. Так, если в I квартале 2009 года объем наших инвестиций составлял 73,7 млн евро, то в I квартале 2010 года он упал до 43,6 млн евро. Таким образом, наши граждане оказались крупнейшими инвесторами в болгарский рынок недвижимости.
Между тем сегодня все чаще российские покупатели рискуют попасть в неприятную ситуацию: приобрести жилье или в замороженных объектах или стать владельцем апартаментов, являющихся предметом обеспечения ипотечного кредита продавца, на которого наложено судебное взыскание. Как объясняет Игорь Индриксонс, многие проекты жилищного строительства в стране были приостановлены: в I квартале 2010 года в Болгарии было введено в эксплуатацию на 26,9% меньше объектов жилья, чем годом ранее, а разрешений на строительство выдано на 32,8% меньше. Однако по-настоящему значительное снижение произошло годом ранее— в I квартале 2009 года в Ямболе и Софии их было выдано на 70% меньше.
Как в свою очередь полагают в Knight Frank, в связи с тем, что сегодня около 50% покупателей недвижимости в Болгарии— россияне, этот рынок может быть очень уязвим, однако нельзя сбрасывать со счетов его неожиданное восстановление после стагнации, что случается в развивающихся странах.
Мертвое побережье Черного моря
По мнению Игоря Индриксонса, в данных условиях инвестировать в курортную недвижимость на болгарском побережье с точки зрения получения перспективного дохода не будет выгодно еще в течение ближайших 10 лет. «В Болгарии сложилась та же ситуация, что и в Испании: здесь построено очень много недвижимости, которая в ближайшие 10 лет будет неликвидна. Инвесторам стоит обратить внимание на рынок Софии, но не ранее чем через год-два. А побережье сейчас в плане инвестиций— мертвое. Если только вы не хотите приобретать себе дачу»,— говорит эксперт.
Его позицию не разделяет Игорь Кукуй, главный менеджер по продажам российского представительства болгарской строительной компании «Форт-Нокс», считающий, что цены на курортную недвижимость в период 2009–2010 года упали только на объекты, имеющие явные или скрытые минусы по качеству, расположению, финансовому положению застройщика. «Качественно выполненные объекты, находящиеся в интересных для туристов местах, конечно, понизились в цене в сравнении с 2007–2008 годами, но не более чем на 20–30% к сегодняшнему дню, и тенденций к их дальнейшему снижению нет. Спрос на качественную недвижимость на побережье есть, в первую очередь со стороны граждан РФ»,— говорит Игорь Кукуй. По его мнению, инвестор может даже получать около 5–6% дохода от сдачи объекта в аренду от управляющих компаний.
Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ-DPM», также более благоприятно оценивает перспективы Болгарии. «Сейчас можно говорить о том, что существует возможность сделать неплохую инвестицию, купив с хорошим дисконтом ликвидный объект,— не только в Болгарии, но и где угодно в мире. Однако ориентироваться на дальнейшую перепродажу можно будет через 5–7 лет»,— полагает Завалишина. Возможностей получения дохода от сдачи недвижимости в аренду в Болгарии она не видит: «Кому там сдавать? Да и срок ограничен— всего 150 дней в году».
По ее мнению, инвестировать все-таки в прибрежные объекты, первой или второй линии, но с некоторыми оговорками: прежде всего это должно быть готовое жилье, находящееся в знаковых для рынка качественных объектах, которых в Болгарии штучное количество. «В этих объектах большинство квартир часто уже раскуплено, поэтому какая-то ликвидность у них сохраняется, так что покупателей со всего мира они заинтересуют в первую очередь. Квартиры в инвестиционных девелоперских комплексах, строившихся с целью дальнейшей перепродажи, покупать не стоит»,— считают в «МИЭЛЬ-DPM».
Квартиры по 25
Между тем на рынке предложений Болгарии все чаще встречаются назойливые «супердешевые» варианты: риэлторы предлагают приобретать дом или квартиру по цене, допустим, 25 тыс. евро, приближая мечту российского человека о проживании в стране Евросоюза к реальности. Тем более что в зону Шенген Болгария должна войти уже к марту 2011 года. Эксперты GZT.ru сообщили, что можно сегодня приобрести в Болгарии за 25 тыс. евро.
«За эту сумму можно приобрести студию либо весьма небольшой площади у моря, либо приемлемой площади в 1 км от моря. Большее расстояние от моря не стоит рассматривать при выборе курортной недвижимости, так как аренда становится невозможной, отдых— не самым приятным, инвестиционная привлекательность минимизируется. В целом, оперируя суммой для инвестирования в районе 25 тыс. евро, стоит рассматривать вопрос покупки недвижимости только в случае, если планируется и ее личное использование. Качественную инвестицию можно осуществить с суммой как минимум на порядок большей»,— советует Игорь Кукуй.
Наталья Завалишина уточняет, что площадь такой студии может составлять около 30–35 кв. м, а располагаться она может на удалении 250–300 метров от моря. «Двухкомнатная квартира с одной спальней будет однозначно находиться еще дальше от моря, так что инвестировать в такое жилье мы не рекомендуем: стоит увеличить бюджет»,— говорит Завалишина.
«В настоящий момент в Болгарии сложился рынок покупателя, который имеет возможность выбирать и торговаться. В отличие от ситуации два года назад, когда люди в ажиотаже скупали проекты, иногда по картинке, даже не считая нужным делать инспекционную поездку или не читая договор»,— говорит начальник отдела зарубежной недвижимости консалтинговой компании Knight Frank Елена Юргенева. Она констатирует, что сейчас клиенты стали более осторожными, не бросаются на все, что продается дешево, и проверяют объект очень тщательно, даже если бюджет покупки небольшой.
Источник фото: http://travel.zr.ru
