Осень – традиционное время для подведения первых итогов года. Рынок загородной недвижимости не является исключением. Привычное для всех летнее затишье сменяется осенней активностью. Цены начинают расти, девелоперы и застройщики представляют новые проекты. Для того чтобы лучше понимать, как будет развиваться рынок в ближайшие месяцы, необходимо знать, какие изменения в его структуре произошли с начала года. Cottage.ru постарается дать наиболее полную оценку тенденциям первой половины 2007 года, а также высказать некоторые прогнозы на будущее.
Активный девелопмент
Большинство аналитиков отмечают, что самой заметной тенденцией начала года стала возросшая активность девелоперов на рынке загородной недвижимости. За первые несколько месяцев стартовали продажи более чем в 30 коттеджных поселках. Это на 43% больше чем за тот же период прошлого года. Всего же, по данным компании Blackwood, на конец первого полугодия 2007 года в стадии продаж находились 225 поселков. По словам исполнительного директора Blackwood Марии Литинецкой, 50% новых поселков находятся в средней ценовой категории. «Половина вышедших в первом полугодии поселков относится к сегменту бизнес-класса, 31% от всего объема проектов приходятся на поселки эконом-класса. Продолжает развиваться «дальнее Подмосковье». 40% новых проектов появилось в зоне за 51 км от МКАД, 31% – в зоне 16-30 км от МКАД. Необходимо также отметить увеличение доли поселков, расположенных за 70 км от Москвы с 7% до 11%», говорит она.
Однако, кроме роста, рынок загородной недвижимости в некоторых областях показывает стабильность. Касается это, в первую очередь, популярности направлений, как со стороны девелоперов, так и со стороны покупателей. Традиционно наибольший прирост новых объектов показывает Новорижское направление - 32% от всего объема строящихся поселков. Почти в два раза от Новой Риги отстает Калужское шоссе. Там возводится 17% новых проектов. Кроме этих направлений, по прежнему интересны Рублево-Успенское, Киевское, Дмитровское и Минское шоссе.
Ходовой товар
Как и в прошлые годы, самым высоким спросом пользовались дома нижнего ценового сегмента. Причины популярности поселков эконом-класса объяснять вряд ли нужно. Долгое время фактором, повышающим спрос, служил недостаток предложения. Однако картина начинает постепенно меняться.
Сегодня все большую популярность приобретает формат «дальних дач», т.е. поселки, расположенные на удалении более 70 км от МКАД.
Основными покупателями домов в таких проектах являются люди, для которых приобретение недвижимости, расположенной ближе к Москве, невозможно в силу ограниченных финансовых возможностей. Наиболее ярким примером формата «дальних дач» можно назвать новый проект «Гагаринлэнд». Он строится в 150 км от Москвы по Минскому шоссе. На участке общей площадью 500 га разместятся более 500 домов, а также многочисленные объекты инфраструктуры. Руководитель проекта Василиса Баженова не сомневается в том, что «Гагаринлэнд» будет интересен покупателю: «Здесь мы попытались совместить две идеи. Это идея дач самих по себе и идея некоего дома отдыха. То есть мы пытаемся сделать дачно-развлекательный комплекс, если так можно это назвать. Мы хотим, чтобы человек, приезжая на дачу, мог воспользоваться обширной инфраструктурой, развлекательными программами, анимацией. Чтобы он чувствовал себя так, как он чувствует себя приезжая на отдых в Турцию».
Что касается бизнес-класса и элитной недвижимости, то здесь можно также было наблюдать увеличение спроса, хоть и не такого активное как в нижней ценовой категории. В бизнес-классе наибольшей популярностью пользовались дома площадью от 300 до 500 кв. м., их доля составила 78,5% в своем сегменте. В премиум-классе самыми востребованными были дома 500-700 кв. м. – 34,6%.
Ценовое затишье
Начало 2007 года ознаменовалось некоторой стагнацией на рынке загородной недвижимости, которая, по мнению специалистов, стала следствием аналогичной ситуации на московском рынке городского жилья. В I квартале этого года темпы роста цен заметно снизились, однако вскоре снова продолжили свой рост. В целом по рынку увеличение стоимости домов составило 9,3%, однако прирост очень сильно варьировался в зависимости от сегмента, говорит Валерия Алексеева, аналитик Департамента маркетингового анализа Управляющей Компании «МАСШТАБ»: «В целом за 1 полугодие стоит отметить высокие темпы роста цен на загородную недвижимость. Стоимость таунхаусов за этот период выросла на 43%, земля без подряда на 37%. Меньше всего выросли в стоимости коттеджи – 17% за первое полугодие». Если перевести проценты в условные единицы, то картина получается следующая:
«Наибольший рост цен был отмечен на первичном рынке загородной недвижимости, где по-прежнему лидирует Минское шоссе. Это обусловлено небольшим количеством реализуемых здесь в данный момент проектов и высокой стоимостью домовладений в них, - комментирует данные таблицы Мария Литинецкая. - Существенные изменения коснулись также Киевского шоссе. Здесь продемонстрирован самый высокий темп роста цен - 30% за первое полугодие 2007 г.»
Стоит также отметить, что за первые 6 месяцев этого года существенно возросло количество сделок, совершаемых с использованием различных ипотечных продуктов. По словам заместителя Генерального директора компании «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимира Яхонтова, доля ипотечных кредитов на загородном рынке составляет до 30%. Касается это не только эконом-класса, но и более высоких ценовых сегментов. Причиной послужило то, что состоятельные граждане перестали воспринимать кредиты на покупку жилья как финансовый инструмент для «малоимущих». Для многих бизнесменов ипотека стала возможностью не выводить активы из оборота своих компаний.
Золотая осень
До конца 2007 года остается не так много времени, однако осень традиционно считается самым активным периодом на рынке недвижимости, в том числе и загородной. По словам многих аналитиков, этой осенью нас ожидает заметный рост стоимости коттеджей, а также появление новых предложений на рынке. По прогнозам Евгения Шевченко, директора департамента загородной недвижимости компании Paul’s Yard, быстрее всего осенью будут расти цены на элитную загородную недвижимость.
«В сентябре-октябре мы увидим рост активности на элитном рынке. Рост цен будет достаточно стремительным на западных, и более плавным на северных и южных направлениях. Очень важная тенденция на сегодняшний день – бурный рост стоимости на землю. Так, цена сделки по земле на Рублево-Успенском шоссе недавно достигла отметки $120 тыс. за сотку», - говорит Шевченко.
По мнению Владимира Яхонтова, пик покупательской активности придется непосредственно на конец года: «Во втором полугодии, скорее всего, появится не так много новых проектов, как в первом, но покупательская активность может повыситься в преддверии нового года. Цены будут расти, особенно на земельные участки в 30-километровой зоне от МКАД. Основная доля спроса будет находиться в диапазоне до $1 млн.». Мария Литинецкая замечает еще одну тенденцию. Она считает, что девелоперы все больше будут уходить в сегмент эконом-класса. «Темпы роста цен будут ниже, чем в первом полугодии, и составят около 2% в месяц в целом по рынку. Соотношение спроса и предложения также сильно не изменится. Однако постепенно все больше девелоперов переориентируются на сегмент эконом-класса», - говорит Исполнительный директор компании Blackwood.
Как в действительности будут развиваться события на рынке загородной недвижимости, пока сказать довольно сложно. Существуют два фактора, которые могут сильно повлиять на состояние рынка. Первый – это ипотечный кризис в США. Со всех сторон нас пытаются успокоить, говорят, что на Россию финансовые трудности Америки не могут повлиять. Но надо понимать, что и наша страна, и Соединенные Штаты, являются частью одной экономической системы. Скорее всего «разрушения» будут не столь глобальными, как в США, но нельзя полностью отрицать того факта, что кризис в той или иной степени затронет Россию. Вторым фактор – отставка премьер-министра Михаила Фрадкова и назначение на этот пост Виктора Зубкова. За последние 3,5 года нахождения Фрадкова во главе российского правительства экономика нашей страны показывала стабильный рост по всем отраслям, в том числе и в недвижимости. Как отреагирует рынок на нового премьера и ипотечный кризис в США мы сможем увидеть еще до конца этого года. А пока остается только ждать.
