Инвесторы, которые задумываются о строительстве доходного дома, как правило, хотят извлечь из проекта максимальную выгоду, причем как можно быстрее. Но от доходных домов нельзя ждать стремительной окупаемости – как в любом коммерческом проекте надо подождать несколько лет.
Организация доходных домов считается нерентабельным бизнесом. Между тем доходные дома в городе появляются – правда, в основном силами иностранных компаний, не избалованных высокой доходностью на домашних рынках.
Параллели
«Город каменный» – центр Петербурга – состоял до октябрьского переворота, по большей части, из доходных домов. Революционные преобразования, естественно, коснулись и этой частной собственности – доходные дома ушли в небытие.
О них вспомнили в последнее десятилетие. Однако разночтений у приверженцев этой идеи – предостаточно. Одни считают организацию доходных домов проектами с заведомо провальной экономикой, другие указывают на невысокую прибыль этих проектов, сопряженную со стабильностью. Одни уверены, что к доходным можно причислять только дорогие объекты, другие делают расчеты по созданию домов эконом-класса. Одни утверждают, что без льгот и чиновной помощи в подобных проектах не обойтись, другие просто действуют – без какой-либо поддержки властей.
В столице первый доходный дом нового образца на 47 недешевых квартир был построен в 2003 году, в Большом Николоворобинском переулке. Затем появился дом на Плющихе – также элитный. Третий объект (многофункциональный комплекс) возводится на Пречистенской набережной. Арендные ставки в этих домах начинаются от $3 тыс. в месяц, что считается дорого даже для Москвы.
Теперь столичное правительство задумало программу строительства доходных домов с арендной платой в $200 в месяц, где квартиры смогут арендовать студенческие семьи.
Идеи и их воплощение
Петербург, где, как известно, средств на рынке на порядок меньше, также озаботился сооружением доходных домов – приезжих в городе все больше, да и многие петербургские семьи мечтают разъехаться по разным квартирам. С начала формирования рынка и почти до последнего времени сдача в аренду квартир оставалась прерогативой частных лиц – некоторые рантье владеют несколькими квартирами, сдача в аренду которых и есть источник их дохода. Зачастую это дорогие квартиры в престижных районах Петербурга, расположенные в разных домах.
Первые заявленные проекты целиком доходных домов (или больших блоков квартир) появились всего два-три года назад.
SATO – один из лидеров скандинавского рынка – сдает в аренду в Финляндии 23 тысячи объектов по всей стране. По словам директора международного представительства SATO Стаффана Таста, в Финляндии самая низкая доходность в сфере недвижимости по Европе. В России доходность намного выше, поскольку жилье в дефиците. Компания вышла на петербургский рынок в 2008 году – инвестировала 45 млн евро в приобретение готового и строящегося жилья в Петербурге (72 квартиры в элитных домах на разной стадии готовности, которыми после завершения строительства компания будет управлять). И дальше фирма планировала инвестировать в рынок доходной недвижимости Петербурга по 20 млн евро в год. Вслед за элитными объектами SATO начала участвовать в долевом строительстве объектов бизнес-класса, на очереди – эконом-класс.
В прошлом году ФПГ «Росстро» заявила о намерении создать сеть доходных домов, самостоятельно построив их за счет собственных и привлеченных средств. Кроме того, сдачей квартир в аренду собиралась заняться «Первая генподрядная компания», выкупая целые подъезды в домах эконом-класса.
Безусловно, кризис внес свои коррективы в планы инвесторов. «Первая генподрядная компания» пока приостановила проект. «Росстро» продолжает строительство, но неспешными темпами.
В марте прошлого года SATO вывела на рынок первую партию квартир повышенной комфортности для сдачи в аренду. Это 23 квартиры в новостройке на улице Графтио и пять элитных квартир на Морском проспекте (Каменный остров). По словам Стаффана Таста, объекты сдаются успешно – спрос на них есть. И от расширения бизнеса в Петербурге компания не отказывается – идет, заявил господин Таст, «активный поиск проектов». SATO готова выкупать квартиры на любой стадии проекта – часть квартир в доме или даже весь дом. Не исключаются и объекты вторичного рынка. Пока в зоне внимания финской фирмы – объекты бизнес-класса и элитные.
Первые доходные объекты эконом-класса вывел на рынок инвестиционный фонд ICECAPITAL Housing Fund, также финский. В 2007 году фонд приобрел 276 квартир (два подъезда) в строящемся тогда доме на Коломяжском проспекте, 15. По оценкам экспертов, сумма сделки составила около 1,1 млрд руб. Теперь квартиры сдаются арендаторам. Управлением занимает дочерняя компания фонда ООО «Коломяжский, 15».
Приблизительные расчеты
Главной причиной неактивности инвесторов в сегменте доходных домов все называют низкую доходность. Например, по оценке аналитиков, при 85% заполняемости дома на Коломяжском, 15, возврат вложений можно ожидать через восемь-девять лет. Доходность проекта без учета роста стоимости жилья составит 11–12%.
По словам президента ФПГ «Росстро» Александра Макарова, окупаемость доходных домов почти в два раза дольше, чем бизнес-центров. Сегодня она оценивается примерно в 8–12 лет. «Доходность переменчива и зависит от ситуации на рынке, – уточняет господин Макаров. – Но заполняемость, как правило, держится на высоком уровне».
«Этот вид бизнеса не развивается из-за низкой рентабельности, – уверен директор департамента строящегося жилья корпорации «Адвекс. Недвижимость» Сергей Марков. – Кроме того, против доходных домов сегодня говорит грядущий дефицит жилья. В подобной ситуации выгодней строить и продавать жилье – это обеспечит более высокую доходность».
Несколько ранее генеральный директор агентства «Бенуа» Дмитрий Щегельский утверждал примерно то же: «Инвесторов интересует оборачиваемость средств – чем быстрее, тем лучше. Поэтому на первом месте будет возведение жилых домов с последующей продажей, на втором – возведение гостиниц и офисов. А срок окупаемости у доходных домов в сегодняшних условиях будет очень большой – десятки лет».
При строительстве доходных домов нужны длинные деньги. Как говорят эксперты, строить такие объекты на заемные средства при нынешних ставках и сроках кредитования невозможно.
Еще одна проблема, которая не способствует популярности доходных домов, заключается в том, что ставка в них неизбежно выше средней по рынку, так как управляющая компания несет расходы на обслуживание всего дома, а не отдельной квартиры, как частный рантье. Именно поэтому, говорят эксперты, идея доходного дома, скорее, может найти применение на рынке элитного жилья, где арендные ставки достаточно высоки.
Кроме того, понятия «доходный дом» в законодательстве нет. Когда (и если) оно появится, придется вносить поправки в Налоговый и Жилищный кодексы.
Однако другие эксперты полагают, что идея доходных домов не так уж бесполезна. «Это надежный бизнес, – говорит Александр Макаров. – Западные фонды неплохо на это смотрят». Каждому инвестору предстоит для себя решить, что для него важнее: быстрая окупаемость при высоких рисках или стабильный, хоть и невысокий, доход, как при работе с нежилыми объектами.
«Неправы те, кто относит доходные дома к рынку жилой недвижимости. Скорее, их можно отнести к коммерческой недвижимости. Это не жилой дом, ведь основная задача строителя продать все жилье еще на стадии строительства. Доходный дом – объект, который будет окупать вложения за счет арендной платы в течение определенного времени. Так что, скорее, за привлечение инвестиций он будет конкурировать с офисными и торговыми центрами. И здесь надо отметить, что перспективность доходных домов будет связана со скоростью насыщения именно этого сектора недвижимости», – рассуждает Илья Логинов, директор по маркетингу компании «Мир Недвижимости».
Дмитрий Щегельский полагает, что доходные дома, скорее всего, станут прерогативой государства, их будут возводить в рамках социальной поддержки малоимущих слоев населения.
В рамках закона
Комитет по экономике Госдумы РФ готовит проект создания доходных домов в России, рассказал депутат Законодательного Собрания Санкт-Петербурга и, одновременно, эксперт Комитета по экономике Госдумы Игорь Риммер. По его словам, в апреле-мае 2010 года законопроект планируется представить на рассмотрение федерального правительства.
«По статистике царской России, количество людей, проживающих в частных домах, было минимально. В основном все жили в доходных домах. Статистика европейских стран и США, до бума дешевых домов, который подорвал их экономику, показывает ту же картину. Сегодня огромное количество жилья в Европе и Америке сдается в аренду. И это правильно. Ведь отсутствие возможности свободно арендовать жилье сдерживает внутреннюю миграцию в стране. В России особенно остро стоит проблема моногородов. В таких городах, как Пикалево, сейчас нет работы, но они не могут дать другим регионам рабочую силу, потому что человек не может сдать в Пикалево развалюху и получить взамен квартиру в Краснодаре при каком-нибудь агропромышленном комплексе. Поэтому для России создание доходных домов – некая форма социальной защищенности населения и возможность нормального регулирования внутренней миграции», – говорит Игорь Риммер.
Кроме того, законопроект преследует благую цель сбора налогов. «Покупка жилья превратилась сегодня для большого количества людей в форму хранения капитала. Сейчас очень много жилья, которое люди купили для себя и сдают в аренду. То есть они и деньги в нем хранят, и государству не платят налоги. Это нечестно. Государство должно получать с этого налоги», – считает господин Риммер.
Разработчики ориентируются на среднюю арендную ставку (по Петербургу) в 15 тыс. руб. Эти средства, по расчетам, государство сможет отбить за пять-шесть лет. Затем, после того как проект окупится, ставку можно снизить – стоимость коммунальных платежей плюс небольшая маржа для государства-арендодателя. Один из вариантов законопроекта предусматривает иное развитие событий – арендатору удастся приобрести квартиру в лизинг.
По мнению Игоря Риммера, если доходными домами займется государство, себестоимость строительства будет низкой, что, безусловно, поможет сократить срок окупаемости проекта даже при невысоких арендных ставках: «Сегодня в цене квадратного метра заложено очень много того, что может быть снято. Государство, предоставляя те или иные участки под инвестиционные цели, берет за эту землю деньги. Почему оно это делает, не очень понятно – эту землю инвесторы не забирают себе. Вместе с домом она потом сдается жильцам. Государство сегодня берет с застройщиков и деньги за подключение к электро-газосетям, другим коммуникациям. Тоже непонятно, почему. Например, при установке телефона человек платит за подключение какие-то копейки, потому что в тарифе за пользование телефоном заложено все – и рентабельность, и амортизационные отчисления. Также и в ситуации с водоснабжением. В цене кубометра воды может быть заложено и развитие системы водоснабжения в городе, и плата за текущий ремонт сетей и амортизационные расходы и т. д. Я предлагаю использовать эту идею при создании доходных домов, поскольку государство начнет их строить само себе».
Депутаты посчитали, что этот проект может дать государству 25–50 млн кв. м жилья по всей России. Сейчас считают, сколько доходных домов нужно Петербургу.
Резюме
В сегменте офисных помещений заметен переизбыток предложений, поэтому инвесторы неизбежно обратят внимание именно на доходные дома, уверены участники рынка.
Кроме того, по нынешним Правилам землепользования и застройки ряд участков имеет обременения по совмещению жилой и деловой функций. И девелоперы рассматривают апартаменты либо как дополнение к офисной функции своих бизнес-центров, либо как альтернативу строительству гостиниц.
Эксперты отмечают, что появление доходных домов в достаточном количестве на рынке аренды скажется на ценах в частном секторе. Плата за наем государственных объектов, по прогнозам риэлторов, будет ниже предложения частных собственников.
СПРАВКА "БН.ру":
Первые доходные дома в России придумали строить в XVIII веке, во времена царствования императрицы Елизаветы Петровны. Большие строения «под жильцов» начали возводить состоятельные люди, сдавая потом за определенную плату тем, кто в них нуждался. В начинании особенно преуспел Санкт-Петербург, который строился в основном как город доходных домов. Жизнь в большом доходном доме тогда была не исключением, а правилом. Идея так укоренилась, что вплоть до последних дней Российской империи лишь 4% высших госслужащих имели недвижимость в столице, остальные ее снимали. Тип многоэтажного доходного дома зародился в середине XIX столетия. Стремясь извлечь из строений максимальный доход, будущие домовладельцы располагали постройки вплотную друг к другу. Так появились так называемые дворы-колодцы. В конце ХХ века, во время экономического подъема, в строительстве царила горячка. Богачи всех сословий охотно вкладывали капитал в возведение жилых домов, предназначенных для сдачи внаем. Предприятие это приносило очень большую выгоду, поскольку спрос на такого рода жилье всегда превышал предложение. И дело не только в том, что многим постоянным обитателям собственное жилье было не по карману. Люди разных сословий предпочитали доходный дом, поскольку он освобождал их от налогов и обязанностей по содержанию собственной недвижимости.
В первые годы советской власти в саму идею доходного дома был вбит большой осиновый кол. Жилищный фонд национализировали, перепланировали, жильцов «уплотнили». Началась эпоха коммуналок.
На фото: доходный дом на Коломяжском проспекте, 15
