Эстония оказалась сюрпризом номер 1 на европейском рынке недвижимости: за последние 7 лет цены в этой стране удвоились, причем только за прошлый год рост составил более 50%. Теперь же, по прогнозам экспертов, рынок ожидает стабильный, сдержанный рост цен, особенно после включения в Еврозону в будущем году. Местные власти исключительно лояльно относятся к инвесторам: как к своим, так и к зарубежным.
Кстати, мифы о нелюбви к русскоязычному населению и выходцам из России довольно далеки от действительности. По свидетельствам очевидцев, русских, да, не любят, но ровно в той части, когда живущие в Эстонии «русские» требуют себе льгот и поблажек. Если ты являешься инвестором – приносишь деньги, покупаешь дом – тебя любят, холят и лелеют, невзирая на расовую, национальную и языковую принадлежность. Единственный нюанс: по-русски разговаривать с вами все равно не будут, учите хотя бы английский или немецкий.
Особенно бурный рост рынка недвижимости (в среднем на 30% в год) начался, естественно, после вступления страны в ЕС в мае 2004 года, за которым последовали инвестиционный, а затем кредитный бум и бум на рынке недвижимости. Маленькая страна с крохотным населением, Эстония сильно зависит от международной торговли и туризма – именно эти два сектора укрепились после вступления в ЕС (сборы от туризма выросли на 40%), что сказалось на росте доходов населения и, соответственно, на сегменте жилой недвижимости. Многие наблюдатели сравнивают нынешнюю Эстонию с Гонконгом – по темпам роста и привязанности к строительству небоскребов. Интерес инвесторов, впрочем, как и вся деловая жизнь, концентрируется на Таллине, но уже начал распространяться на всю страну.
Надо отметить, что европейские связи даже советской Прибалтики всегда были сильны. Пожалуй, неформальные отношения с соседней Финляндией и Швецией были крепче, чем с республиками Союза, а сейчас они стали официальными и еще более тесными. В приморских городах Эстонии (к примеру, в Пярну) значительная часть «частного сектора» скуплена финнами, которые приезжают туда на пару месяцев – как на дачу. Присутствие в качестве инвесторов и частных собственников «настоящих» европейцев оказывает на эту часть страны благотворное влияние.
Справка. Эстония – одна из самых плоских в плане рельефа европейских стран, самая высокая точка страны – 318 м над уровнем моря, много рек и озер – короче, один сплошной почти девственный пленэр.
Площадь страны 45 тыс. кв. км, население – всего 1,3 млн. Территория делится на 15 округов, все контролируются центральным правительством в Таллине.
Недвижимость Эстонии, особенно Таллина, остается по-прежнему востребованной и, по мнению наблюдателей, останется таковой в обозримом будущем, так что никакие сложности с переходом на евро или понижением странового рейтинга не остановят рост цен. «Потребность в жилой площади настолько велика, что даже спрос на старые квартиры советской эры, построенные из бетонных панельных блоков, в будущем будет расти», – считают эксперты эстонского бюро недвижимости Ober-haus.
По данным Ober-haus, сейчас минимальная цена в центре Таллина за кв. м – 2100 евро, а максимальная цена может доходить до 3400 евро за кв. м. Цены в Старом городе колеблются от 2300 до 3500 евро за кв. м.
Налоговая политика Эстонии тоже вносит свой вклад в инвестиционную привлекательность этой страны. В Эстонии отсутствует налог на недвижимость, а налог на землю составляет всего 0,1–2,5% в год в зависимости от местоположения объекта. После продажи недвижимости деньги можно беспрепятственно вывозить за рубеж, уплатив подоходный налог. Ипотечные кредиты охотно выдаются всеми банками Эстонии в среднем под немыслимые ныне 3-4% годовых – это самый низкий процент по займам во всем Европейском союзе. Более того, в Эстонии существует система возврата уплаченного за кредиты налога на добавленную стоимость. Выходит, что в реальности человеку надлежит вносить порой и 2,5%.
Задумав приобрести недвижимость в Эстонии, стоит иметь в виду, что этот рынок очень закрытый: вы практически не найдете предложений в сети Интернет, вам непременно потребуется агент-эксперт с местного рынка. Тем более что при повышенном спросе сколько-нибудь стоящие объекты недвижимости уходят, что называется, влет, особенно это касается Таллина.
Процесс оформления покупки имеет несколько стадий:
Подбор подходящего объекта (настоятельно рекомендуем привлекать местных риелторов и переводчиков).
Подписание предварительного соглашения о намерении купить данный объект с внесением 5-процентного депозита (залога). После уплаты залога объект снимается с продажи.
В течение 6-8 недель после подписания предварительного соглашения вам придется посетить страну и подписать у нотариуса договор купли-продажи, после чего вы переводите продавцу еще 15-20% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Подтверждение урегулирования всех финансовых вопросов (к примеру, получение подтверждения от банка, дающего ипотечный кредит, – ставки столько низкие, что практически вся недвижимость покупается в ипотеку).
Завершение операции. Вы встречаетесь с представителем банка, риелтором, юристами и прочими для завершения всей бумажной работы и осуществления финального платежа продавцу.
И напоследок необходимо заметить, что эксперты одновременно рекомендуют вкладываться сейчас в эстонскую недвижимость и не рекомендуют инвестировать слишком много. Определенный риск есть в том, что столь маленькая страна, хоть и живет по своим законам, но все равно интегрирована в европейскую экономику, а рынок недвижимости Европы, как все понимают, уже начал втягиваться в глобальный кризис, стартовавший в США.
