Таунхаусы – удобные жилые решения, разгружающие город от «каменных джунглей» многоэтажек. Почему в Петербурге их практически нет, и что мешает девелоперам их строить?
Таунхаус – городской дом. Не квартира в многоэтажном муравейнике, но и не личный коттедж с участком, а нечто среднее: двухэтажные дуплексы, рассчитанные на две семьи, триплексы, рассчитанные на три, и квадроксы на четыре. Дома эти стоят впритык друг к другу и имеют отдельные входы. Иногда к ним прилагаются небольшие участки земли и гаражи.
Золотая середина
Первые городские дома, совмещенные боковыми стенами, появились во Франции и Англии еще в XVII веке. Впоследствии это решение было признано очень удобным для крупных европейских городов, а сама застройка получила термин «блокированная». В последующие два века Европа активно застраивалась таунхаусами, преимущественно на две семьи: либо дом делился поэтажно, либо квартиры были двухуровневыми. Тогда это считалось экономичным: по сравнению с частными домами, окруженными участками земли, таунхаусы выглядели сущим нагромождением. Вскоре эту моду поддержали почти все страны Европы и даже заокеанские соседи. Несмотря на то, что во второй половине ХХ века таунхаусы подверглись массовому сносу и уступили место современной городской застройке, те, что остались, по сей день являются достопримечательностями во многих европейских странах, формируя «дух» малоэтажных кварталов.
В России таунхаусы появились лишь в конце XX века, но уже не как городское жилье, а как сформировавшаяся форма жилья пригородного. Поселки с таунхаусами продолжают строиться и сегодня, но по большей части за чертой города. В противовес историческому назначению таунхауса – жилье для рабочих, эконом-класс – в Петербурге почти все имеющиеся таунхаусы относятся к премиальной и элитной застройке.
«В настоящее время большая часть предложения таунхаусов сконцентрирована в районах Ленинградской области вблизи границ Санкт-Петербурга, а также районах города, прилегающих к Финскому заливу – Курортном, Красносельском, Петродворцовом, на Крестовском острове, в Шувалово-Озерках Выборгского района, Коломягах Приморского района, – говорит генеральный директор управляющей компании группы «Унисто Петросталь» Арсений Васильев. – Поселки премиум-класса расположены преимущественно в Курортном районе, бизнес-класса – во Всеволожском, Красносельском, Петродворцовом, Приозерском, эконом-класса – в Гатчинском, Приозерском, Выборгском».
Таунхаусы эконом-класса в черте города найти можно, но локализованы они у самых окраинных станций метро: «Девяткино», «Старая Деревня», «Озерки». В отличие от европейских таунхаусов, российские зачастую живут жизнью коттеджных поселков: имеют гостевую парковку, въездную и рекреационную зоны. Но чем более развита эта инфраструктура, тем менее применим к таким домам термин «таун»: классические европейские таунхаусы «вживлены» в город, направлены входом прямо на улицу и не имеют специальных зон.
Что нам мешает
Несмотря на довольно слабый рынок таунхаусов в Петербурге, лучше, чем здесь, дела обстоят только в Москве. «В Москве рынок малоэтажного строительства более развит. Спрос на проекты эконом-класса выше, чем в Петербурге, что объясняет успешную реализацию», – говорит директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Николай Ромашин.
Что же мешает российским городам разрастаться таунхаусами? Причин, как считает Арсений Васильев, несколько. Одна из них, и в этом серьезное отличие российской модели от западной, состоит в том, что петербургские зоны застройки таунхаусами сформировались не в результате соединения спроса и предложения, не в результате потребностей потребителей, а по принципу ограничений на высотное многоквартирное строительство. В итоге такие районы не имеют логических продолжений или необходимого для такого рода объектов окружения.
Еще одно отличие российской модели от западной, по словам эксперта, состоит в том, что строящиеся таунхаусы или места, где они могли бы быть востребованы, не обеспечены нормальной транспортной доступностью. Это серьезно снижает перспективу развития малоэтажного строительства, по определению требующего больших площадей и расстояний. «Эта проблема загоняет людей в многоквартирные дома поближе к метро даже тогда, когда покупатель готов сделать другой выбор», – говорит Арсений Васильев. Кроме того, существующие требования по развитию социальной инфраструктуры также не способствуют созданию масштабных зон малоэтажной застройки.
«Необходимость доказывать, что средняя обеспеченность одного жильца таунхауса жилой площадью может составлять 50-60 кв.м, а то и более, а объекты социальной инфраструктуры могут находиться не только в зоне пешеходной доступности, но и в 5-10 минутах езды на машине, что полностью устроит будущих жильцов, существенно сдерживает развитие этого сегмента, являясь по сути анахронизмом, – сетует Арсений Васильев. – Но учитывая то, что таунхаусы и малоэтажные многоквартирные дома (до 3-4 этажей), с одной стороны, обладают комфортом коттеджей, с другой стороны, экономически привлекательны и для покупателей, и для девелоперов, можно предположить, что и в Санкт-Петербурге, и в Ленинградской области данный формат получит развитие».
Почувствовать себя горожанином
Стоимость таунхауса – это та категория, о которой можно спорить. 64-метровый таунхаус в Гатчинском районе продается за 1,5 млн рублей, это нижняя планка по Ленобласти. Верхней планки просто нет. По данным аналитиков компании «Новый Петербург», сегодня цены на таунхаусы в ближайших пригородах начинаются в среднем от 3 млн рублей. В сегменте «комфорт» стоимость их составляет от 5,2 млн рублей, «бизнес» – 11,4 млн рублей. Элитные и таунхаусы класса «люкс» продаются в среднем за 19,8 млн и 34,3 млн рублей соответственно. По данным АН «Бекар», стоимость квадратного метра в таунхаусах в среднем варьируется от 45 тыс. рублей до 90-100 тыс. рублей. По данным группы «Унисто Петросталь», стоимость таунхаусов эконом-класса варьируется от 30 тыс. до 40 тыс. рублей за кв.м, комфорт-класса – 50-65 тыс. рублей за кв.м, бизнес-класса – 80-90 тыс. рублей за кв.м, премиум-класса – свыше 110 тыс. рублей за кв.м.
Квартирный рынок в Петербурге довольно дорогой, и многие покупатели всерьез рассматривают покупку вместо квартиры таунхауса. Риэлторы предостерегают: это не равнозначная недвижимость – вряд ли можно найти неподалеку от таунхауса крупные магазины, а отдаленность от метро и активного потока транспорта может вынудить покупателя к приобретению автомобиля для каждого члена семьи. «В среднем таунхаус эконом-класса с отделкой будет стоить незначительно дешевле, чем однокомнатная квартира в спальном районе Петербурга», – резюмирует директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate Наталья Комиссарова.
Однако Арсений Васильев считает, что игра стоит свеч: «Если сравнивать среднюю стоимость квадратного метра трехкомнатной квартиры в Санкт-Петербурге и стоимость квадратного метра таунхауса комфорт-класса во Всеволожском районе, то стоимость таунхаусов будет более чем на 40% ниже стоимости квартиры. Это значит, что потребитель за те же деньги получит не только более качественный объект, но и большую площадь дома, а вдобавок земельный участок и чистый воздух».
По мнению заместителя генерального директора АН «АРИН» Владимира Спарака, таунхаусы – однозначно загородное жилье и сравнивать его с городским нет смысла. «Жилье в таунхаусе сегмента “бизнес” и “элит” может стоить в среднем 15-25 млн рублей; за эти деньги можно купить собственный загородный дом, пусть, возможно, на 10 км дальше от города, – говорит Наталья Комиссарова. – Безусловно, отдельный дом более привлекателен для покупателей этого сегмента, они стремятся к большей обособленности, чего не дает в полной мере таунхаус. Кроме того, отдельный дом подразумевает наличие большой прилегающей территории, а в таунхаусе, как правило, на семью отводится 1-3 сотки земли».
Между тем, по наблюдениям аналитиков компании «Новый Петербург», на рынке недвижимости ближайших пригородов в первую очередь раскупаются именно таунхаусы, а не коттеджи. «Они должны быть реальной альтернативой двух-трехкомнатной городской квартире, – говорит генеральный директор сети офисов недвижимости «Новый Петербург» Андрей Вересов. – Если говорить о структуре спроса, то, помимо цены, конечно же, покупателей интересует степень готовности объекта, удобная транспортная связь с городом и адекватная цена».
Мнения:
Николай Ромашин, директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар»:
Сегодня таунхаусы можно встретить во всех районах Ленинградской области. Особенно можно отметить сосредоточение во Всеволожском, Курортном, Выборгском районах. В основном коттеджные поселки с таунхаусами сосредоточены в зоне 30-40 км от Петербурга, но встречаются отдельные предложения в зоне 60-километровой доступности.
Популярность таунхаусов у покупателей петербургского жилья, несомненно, растет. В 2011 году объем продаж и покупательского спроса заметно увеличился по сравнению с 2010 годом. Прошлый год стал показательным, стала прослеживаться идея того, что таунхаус в ближайшем пригороде может стать альтернативой однокомнатной квартире в городе как по стоимости, так и по условиям проживания.
Для покупателя важным моментом остается сравнение стоимости квартиры в спальном районе и таунхауса в пригороде. Однако многих людей сегодня останавливает риск отсутствия необходимой инфраструктуры.
Наталья Комиссарова, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Home estate:
Нельзя сказать, что есть какой-то район или направление, где в Петербурге сконцентрированы таунхаусы. Это связано с тем, что таунхаусы могут относиться как в эконом-классу, так и к элитному сегменту.
Более востребованы на этом рынке недорогие объекты. Например, в поселке в Выборгском районе Ленинградской области продаются таунхаусы площадью 65 кв.м за 1,5 млн рублей и пользуются большой популярностью. Таким образом, более комфортное по условиям жизни жилье, чем в городе, можно приобрести по более низкой цене. Многие люди идут на это, жертвуя локацией своего жилья.
Значительного роста спроса на таунхаусы не наблюдается, жилье здесь продать сложнее, чем квартиру или загородный дом. Для активных продаж необходимы какие-то весомые аргументы: удачное расположение, развитая инфраструктура, ландшафтный дизайн.
Рынок таунхаусов более развит в Петербурге и Москве, чем в других городах-миллионниках. Это объясняется более высокой стоимостью земли в «столицах», в результате чего застройщику выгоднее строительство таунхаусов, нежели коттеджей.
Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:
Таунхаусы у нас воспринимаются как загородное жилье, поэтому локализуются они прежде всего в составе загородных комплексов. Большинство таких проектов расположено в ближайшей области: Всеволожском, Курортном и Пушкинском районах. Несколько проектов располагаются в рамках города в Выборгском и Приморском районах.
Таунхаусы тяготеют к административной границе Петербурга, крупным населенным пунктам в ближайших пригородах: Пушкин, Павловск, Стрельна, Сестрорецк, Репино. Что касается перспектив развития такого жилья, то можно сказать, что в ближайшее время поселки, в составе которых есть таунхаусы, будут появляться в южных пригородах Петербурга, а также на намывных территориях в Курортном районе города.
Скорость реализации таунхаусов значительно ниже скорости реализации коттеджей во всех сегментах загородного рынка. Исходя из этого, можно говорить о том, что сегодня таунхаусы мало востребованы среди покупателей загородного жилья.
Фото: gallery.forum-grad.ru
