Фото: GI, A002
Принято считать, что нынешний рынок загородной аренды вошел в цивилизованные рамки. По крайней мере дома в коттеджных поселках сдаются в аренду либо через собственные управляющие компании, либо через риелторские агентства, которые предоставляют гарантии, что наниматель будет со всех сторон юридически защищен и в итоге останется довольным. Те же самые гарантии выдаются и владельцу дома. Но на самом деле риски, как для нанимателя, так и для арендодателя, существуют. И немалые…
Выбор агентства
Знающие люди рекомендуют выбирать агентство, которое занимается подбором загородной аренды, только по рекомендациям. Если нет возможности ее получить от близких или друзей, можно ознакомиться с публикациями в прессе или на интернет-сайтах. При этом стоит обратить особое внимание на период существования агентства и срок его работы на рынке загородной аренды, место расположения офиса, его внутреннее и внешнее убранство, наличие фирменного сайта и на предложения, которые на нем имеются.
Хотя надо помнить, что главный минус всех риелторских компаний – необходимость платить им за услуги. Стандартный размер тарифа для нанимателя – сумма, эквивалентная месячной арендной плате. При этом арендатор платит только один-единственный раз. Зато агентство, за счет своей собственной базы, поможет уменьшить срок поиска загородного объекта, правильно составить договор, а в случае непредвиденных обстоятельств готово встать на сторону клиента. Впрочем, и с хозяевами доходных объектов у них есть точки взаимных интересов.
За что платит арендодатель, обратившийся в агентство? По словам риелторов, за экономию времени на поиск клиентов и за гарантию того, что размер арендной платы будет соответствовать рынку, благодаря чему дом «уйдет» в приемлемые сроки и без ущерба для арендодателя.
Подпись под договором
Договор аренды является правоустанавливающим документом, а значит, имеет юридическую силу. Так что важно не только выбрать желанный коттедж, сторговаться по цене, но и составить правильный договор. Он пригодится в случае, если по причине взаимных претензий сторон друг к другу дело все же дойдет до судебного разбирательства. Например, это может быть иск собственника к арендатору о возмещении ущерба или, наоборот, нанимателя к арендодателю за несоблюдение условий договора.
Обладая необходимыми знаниями и опытом, можно составить и заключить договор найма самостоятельно. Но если, как говорится, нет ни того, ни другого, без помощи риелтора или грамотного юриста, специализирующегося как раз в вопросах аренды, никак не обойтись.
В правильный текст договора всегда вписываются паспортные данные двух сторон, адрес жилого помещения, документы, на основании которых наниматель получил в собственность дом. Далее вносятся пункты, оговаривающие срок аренды, график платежей, штрафные санкции за несоблюдение сроков аренды, ответственность за порчу имущества и пр. В любом случае лучше всего делать договор аренды как можно более подробным и учитывать в нем все, вплоть до количества проживающих в доме и размера депозита за движимое имущество (это необходимо, если дом сдается с дорогим ремонтом и мебелью). Дальновидные люди даже оговаривают возможные конфликтные ситуации и пути их решения.
Некоторые эксперты советует помимо самого договора составить еще и акт передачи дома, в котором фиксируются состояние строения, уровень ремонта, качество и износ мебели. Словом, чем подробнее прописаны условия в договоре, тем спокойнее арендодателю и вольготнее арендатору.
Страхи и риски домовладельца
Любой собственник виллы, коттеджа и даже садового домика может превратить его в стабильный источник дохода. Казалось бы, все просто: желающих переселиться на лето в загородный дом с каждым годом становится все больше и больше. И достаточно разместить в одной из рекламных газет информацию, чтобы уже на следующий день появились клиенты. При этом не нужно искать ни риелторов, ни маклеров, не придется оплачивать им посреднические услуги, а весь доход от аренды можно оставлять только себе. Перспектива заманчивая за исключением нескольких но. И самое главное из них заключается в том, что чуть ли не каждый пятый арендодатель пускает в свой дом недобросовестного съемщика, который может либо испортить имущество, либо исчезает, до конца не расплатившись, либо расторгает договор аренды раньше срока. Пенять приходится только на себя, ведь проверить самостоятельно личные данные и благонадежность арендаторов частному лицу не всегда по силам.
Еще один довольно муторный минус в том, что по всем инстанциям придется ходить самому. Если вести арендный бизнес по правилам, придется собрать целую папку разрешительных бумаг. К ним относятся правоустанавливающие документы на домовладение и земельный участок (свидетельство о собственности или договор купли-продажи, дарения и др.), справки из БТИ, налоговой инспекции, кадастровый план участка, выписка из домовой книги, копия финансово-лицевого счета, справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам и прочее, и прочее. И на этом мытарства не заканчиваются. Придется побегать по страховым компаниям, для того чтобы застраховать сдаваемое в аренду имущество от возможных рисков.
Опытные арендодатели давно поняли: лучше уж потерять небольшую сумму, но все же заключить эксклюзивный договор с риелторской компанией, чтобы только один брокер мог представлять их интересы. Тогда риелтор, зная свои полномочия и материальную выгоду, будет заниматься таким предложением «в полную силу».
Тем не менее арендодателю не стоит и расслабляться в момент подписания договора аренды. Ведь после того, как будут поставлены подписи, жилье сдано, а деньги получены и истрачены, наниматель начнет жить так, как записано в бумагах. Конечно, заранее предугадать все возможные нюансы поведения незнакомого человека просто невозможно, поэтому стоит уделить особое внимание пунктам, в которых говорится о размерах денежных компенсаций.
Материалы по теме
Как снять дачу или загородный дом по закону
Загородный дом как способ хорошо заработать
Аренда: загородный дом или городская квартира?
Как сэкономить на защите дачи?
Как выбрать загородный дом: оценка комфорта
Что касается именно порчи имущества, то в данной ситуации все зависит от размера ущерба. Риелторы говорят, что стандартным вариантом в такой ситуации является удержание собственником залога. Но если арендатор наломал, испортил, разбил на сумму, превышающую размер внесенного залога, можно смело направляться в суд или страховую компанию, если с последней был заключен соответствующий договор. В суде же для определения суммы выплаты пострадавшего попросят предоставить все документальные доказательства по размеру ущерба. А потому пункты, в которых говорится о размерах и условиях выплат, нужно прописывать детально. При этом юристы настаивают не забывать и о форс-мажорных обстоятельствах.
Впрочем, когда начнется «суд да дело», претензии друг к другу будут предъявлять только собственник и наниматель, поскольку договор аренды заключался между ними. Риелторская компания останется в стороне, ведь соглашение с ней, как правило, заключается только на время поиска арендаторов. И это всего лишь бумага на оказание информационных услуг. Поэтому, как только услуга (подбор нанимателя) оказана, ответственность риелтора перед собственником прекращается, и за действия нанимателя он не несет никакой ответственности.
