Ввод здания в эксплуатацию происходит после полного завершения строительства и до момента выдачи собственникам ключей от квартир. Новострой-М рассказывает, сколько времени занимает эта процедура, какими документами подтверждается и на что влияет, а также что должен сделать застройщик после ввода дома в эксплуатацию.
Что означает ввод дома в эксплуатацию
После окончания строительных работ девелопер не может сразу передать квартиры будущим собственникам. Сначала объект должен пройти процедуру приемки государственными органами. И только ввод дома в эксплуатацию открывает путь к заселению, оформлению прав собственности и полноценному использованию жилья.
Юридически ввод в эксплуатацию дома – это подтверждение того, что строительство полностью завершено, объект соответствует проектной документации и существующим строительным нормам, отвечает всем нормам безопасности и может использоваться по назначению. На этом этапе осуществляется итоговая проверка всех инженерных систем, пожарной безопасности, энергоэффективности и благоустройства. Итогом всех проверок становится выдача ЗОС (иное название – ЗОСК) – заключения о соответствии критериям 214-ФЗ.
Уже затем составляется акт ввода в эксплуатацию многоквартирного дома. Он подписывается комиссией с участием уполномоченных представителей государственных органов власти, органов местного самоуправления и самого застройщика.
Если у комиссии есть замечания, то составляется предписание об устранении недочетов, после чего комиссия собирается вновь.
Далее, когда акт подписан, объект получает разрешение на ввод в эксплуатацию (РВЭ или РНВ), которое подписывается госорганами (в Москве это Мосгосстройнадзор, в других регионах это могут быть местные ведомства, например, мэрия, министерство градостроительной политики, министерство жилищной политики и др.). Сегодня РВЭ чаще всего представляет собой электронный документ, заверенный электронной цифровой подписью. Форма и содержание РВЭ регулируются приказом Минстроя №446/пр от 3 июня 2022 года.
Сроки и условия ввода дома в эксплуатацию
Обычно срок ввода в эксплуатацию жилого дома указывается в договоре долевого участия (ДДУ). На практике же сроки могут варьироваться в зависимости от масштаба проекта, технических сложностей и темпов согласований. У типовых многоэтажек этот процесс занимает обычно от 1 до 6 месяцев.
Среди ключевых условий ввода в эксплуатацию жилого дома – завершение всех строительно-монтажных работ, наличие исполнительной документации, подключение к инженерным сетям, готовность объектов инфраструктуры (если они заявлены в проекте).
Требования к вводу дома в эксплуатацию для застройщиков жесткие, так как они являются гарантией безопасности и комфорта для будущих жителей. Если новостройка не соответствует нормативам, дом просто не примут. Основные проблемы, из-за которых могут сдвигаться сроки, – отсутствие разрешений на подключение инженерных сетей и наличие недостроенных объектов. Также сложности могут возникнуть из-за ошибок, содержащихся в документах.
Что происходит после ввода дома в эксплуатацию
После ввода дома в эксплуатацию запускаются многие важные процессы:
- застройщик получает право передавать дольщикам ключи от квартир;
- дольщики могут заниматься оформлением права собственности;
- дольщики получают право прописаться в своей квартире и подключить коммунальные услуги;
- начинают действовать гарантийные обязательства на дом.
В 2025 году гарантийные обязательства на дом составляют 3 года на конструктив здания (крыша, окна, стены и т. п.) и 1 год на отделочные работы. Минимальный гарантийный срок на квартиры в новостройке был снижен с 5 до 3 лет в прошлом году, закон вступил с силу 1 сентября 2024 года.
Чтобы проверить, был ли введен в эксплуатацию конкретный объект, нужно зайти на сайт Росреестра и запросить выписку по его кадастровому номеру.
Подведение итогов
Ввод в эксплуатацию многоквартирного дома – ключевой этап на пути к его заселению, именно он отделяет «стройку» от полноценного жилья.
Между сроком ввода новостройки в эксплуатацию и сроком передачи дольщикам жилья может пройти несколько месяцев. Оба эти срока указаны в ДДУ. Скорее всего, будут прописаны не конкретные даты, а месяц, квартал или год передачи. Покупателю стоит обратить на них внимание, чтобы избежать затягивания сроков получения ключей, судебных разбирательств и разочарований на финишной прямой к тому, чтобы стать полноправным собственником своей новой квартиры.
