Дороговизна арендной платы в столице и городах-миллионниках стимулирует к поиску различных вариантов жилого найма. Одним из них является возведение домов коммерческого использования, или доходных. По мнению российских властей, планирующих создать подобную систему уже в ближайшем будущем, таким образом арендаторы смогут снимать жилье на абсолютно законных основаниях и по приемлемым ценам.
Несмотря на то что в большинстве стран мира фонд муниципальной и частной аренды функционирует уже давно, в Украине пока только обсуждается возможность его создания. И хотя эксперты убеждены в надобности такого фонда, единой концепции развития доходных домов пока не существует, да и инвесторы все еще достаточно сдержанно относятся в новому направлению.
«На сегодняшний день на рынке недвижимости строительство доходных домов – незанятая ниша, и для инвесторов такие проекты были бы весьма успешным вложением денег, - отметил газете «СЕЙЧАС» Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины. - Ведь инвесторы хотят получить реальный доход в результате сдачи своих объектов недвижимости в аренду. И если, например, строится дом с однокомнатными квартирами в 500 метрах от студенческих общежитий, то рентабельность здесь, по-моему, очевидна».
Напомним, что дома коммерческого использования представляют собой объекты, принадлежащие на праве частной собственности юридическим и физическим лицам либо находящиеся на балансе города, которые используются исключительно для сдачи в аренду. При этом (по примеру Москвы) условно такой фонд можно поделить на несколько категорий, когда в зависимости от потребительских качеств жилья градируется и стоимость найма. Наиболее доступным по цене ($4-4,4 за квадрат) представляется жилье для очередников, которые могут пользоваться им вплоть до 15 лет с возможностью последующей пролонгации договора. Несколько дороже обойдутся объекты, в арендную плату за которые включена стоимость капремонта ($1 за кв. м). Наконец, третью категорию представляет практически рыночный вариант аренды, рассчитанный на участников социальных программ.
Перспективность развития бизнеса в сфере строительства доходных домов подтвердил и инвестиционный консультант, партнер консалтинговой компании «Диалог-Классик» Артем Новиков: «Сегодня наблюдается большой спрос на объекты, предлагающие услуги временного проживания,- отметил специалист газете «СЕЙЧАС». - Оно может быть как краткосрочным (от нескольких дней до трех недель в связи с деловыми поездками, туристическим отдыхом, лечебно-профилактическими целями и пр.), так и долгосрочным (от одного месяца до года, к примеру, по причине изменения места работы, при запуске новых проектов в других регионах)». Однако гостиничные услуги, к которым зачастую приходится прибегать в указанных случаях, по словам г-на Новикова, хоть и относительно удобны, но все же весьма дорогостоящие при длительном периоде проживания. «В таком случае, на первый план для многих выходит более приемлемый уровень затрат и комфортное проживание в домашней обстановке, чему способствуют как утилитарные, так и сугубо психологические факторы - потребность в наличии кухни, вестибюля, более-менее постоянных сожителей и других элементов атмосферы, которая настраивает на нормальную жизнь», - рассказал эксперт.
Строительство домов коммерческого пользования поспособствует развитию делового туризма в стране, а также упростит жизнь работодателям, желающим снять для своих сотрудников жилье в другом городе
Со слов специалиста, де-юре доходных домов в Украине не существует, хотя де-факто инвестор, имеющий в собственности несколько квартир, может сдавать их в аренду, обеспечивая определенный уровень сервиса. Причем развитию соответствующих проектов, по мнению г-на Новикова, должно поспособствовать проведение в Украине Евро-2012. «В связи с проведением данного мероприятия уже сейчас наблюдается дефицит гостиниц категории 3-4 звезды, особенно в Киеве и других городах-миллионниках. Поэтому одновременно с активизацией инвесторов по строительству соответствующей гостиничной сети можно ожидать и развития направления домов коммерческого использования. Причем наряду с достаточно высоким уровнем качества стоимость проживания в таких домах будет на порядок ниже, чем в гостиницах за счет меньших затрат на инфраструктуру сферы обслуживания », - считает эксперт. При этом, по мнению Александра Бондаренко, даже при небольшой разнице в стоимости найма условия проживания в доходных домах могут быть значительно лучше. «К примеру, если сооружать целый студенческий домик, то ничего не стоит сделать в нем компьютерный класс с подключением к Интернету и предусмотреть скидки для студентов. Это очень хорошая инвестиция, плюс прилично можно зарабатывать на обслуживании инфраструктуры», - убежден руководитель АСНУ.
На доходность бизнеса по строительству домов коммерческого использования указывают и другие факторы. Ведь обслуживание доходного дома, в отличие от разрозненного обслуживания квартир, является более выгодным, потому что в данном случае речь идет о единой инфраструктуре, управлять которой легче, чем разными по качеству объектами. «Например, можно сэкономить на численности персонала, занятого уборкой, охраной, сервисным обслуживанием и пр. Позиционирование и продвижение единого объекта также является положительным с точки зрения формирования потребительских качеств предлагаемых услуг для потенциальных клиентов. Таким образом, вопрос развития в Украине доходных домов имеет под собой серьезный экономический подтекст, что, собственно, и делает его интересным», - утверждает г-н Новиков.
Интересно, что в соседней России создать условия для строительства доходных домов частными лицами решили, предложив инвесторам участвовать в аукционах, на которых будут выставлять участки земли с обременениями. Хотя эксперты ставят под сомнение заинтересованность потенциальных инвесторов в такого рода проектах, учитывая тот факт, что даже для городских властей они, скорее всего, окажутся невысокими по доходности и длительными по окупаемости. Ко всему прочему подобные предложения вряд ли смогут конкурировать в условиях традиционной «серой» столичной аренды.
Примечательно, что в большинстве стран мира с целью стабилизации ситуации на рынке жилья и улучшения уровня проживания наименее защищенных слоев населения предусмотрено создание муниципального фонда коммерческого использования. Так, предполагается обязательное паевое участие инвесторов и застройщиков в развитии города, в том числе, и в виде передачи в фонд города части квартир, как в натуральной форме, так и в денежном эквиваленте. Однако «создание в Украине такого фонда имело бы положительный социальный эффект только при условии абсолютной прозрачности процедуры взносов в фонд и его использования. Это особенно актуально в силу некоторой переоцененности отечественной недвижимости (тем более в столице) по сравнению с целым рядом других стран», - убежден г-н Новиков. В то же время следует понимать, что возможность пользоваться таким коммунальным фондом может не стимулировать определенные категории граждан к поиску и приобретению собственного жилья. «Именно с такой проблемой столкнулись в свое время США. Так, например, в Нью-Йорке к такому фонду прибегали не только нуждающиеся в улучшении жилищных условий граждане, но и достаточно состоятельные слои населения, просто потому что это было существенно дешевле, чем приобретение собственного жилья», - привел пример специалист. И добавил, что надобность в формировании соответствующего коммунального фонда в нашей стране существует только при условии надлежащего контроля за его использованием во избежание подобных злоупотреблений.
При этом альтернативным вариантом создания фонда муниципальной аренды, по мнению экспертов, является строительство жилых домов с привлечением средств муниципального бюджета и сторонних инвесторов с последующей передачей части жилищного фонда в пользование очередникам, но только на условиях временного пользования. Вместе с тем доходность такого бизнеса вряд ли можно назвать высокой, учитывая дополнительную социальную нагрузку на инвестиционный проект. «Более того, эти проекты могут быть финансово нерентабельными. Ведь начать строительство можно по одной цене, рассчитывая на определенный размер арендной платы. Но в процессе возведения объекта, дальнейшей эксплуатации его оценочная стоимость может расти, в связи с чем придется систематически пересматривать размер арендной платы, что будет достаточно сложной процедурой при сдаче жилья социально незащищенным слоям населения. Кроме того, уровень последней может быть на 30-40% ниже среднерыночной, а такое несоответствие цен – это еще один повод для разного рода злоупотреблений», - резюмировал Артем Новиков.
ГЛАВНОЕ
Привести отечественный рынок найма в рамки правового и налогового поля можно, создав фонды аренды недвижимого имущества, полагают эксперты. При этом если муниципальный фонд коммерческого использования сможет сделать более доступным жилье для очередников и льготников, то доходные дома, находящиеся в частных руках, безусловно, обеспечат гражданам возможность снимать привычное для них по своим условиям жилье за относительно умеренную плату. Кроме того, строительство домов коммерческого пользования поспособствует развитию делового туризма в стране, а также упростит жизнь работодателям, желающим снять для своих сотрудников жилье в другом городе. По мнению специалистов, инвестиционная привлекательность подобных проектов налицо, прежде всего, за счет единой структуры доходного дома, управлять которой намного легче. В то же время привлекательность коммунальных фондов коммерческого использования намного ниже в связи с особой категорией съемщиков и длительностью окупаемости данных проектов.
