Мировой рынок жилья вступает в новый этап развития. Национальные правительства все чаще отказываются от либеральных рыночных догм и начинают проводить социально ответственную жилищную политику
«На рынке недвижимости надулся пузырь. Даже люди с приличными зарплатами не могут себе позволить купить квартиру. Цены на жилье нереальны!» — примерно так говорят москвичи о квартирном вопросе. При этом подразумевается, что в Москве ситуация уникальна и «там, на Западе», все не так.
Однако точно в таких же словах сейчас обсуждают текущее положение на рынке жилья в Париже и Мадриде, Детройте и Дубае. В 2000–2006 годах цены на недвижимость непрерывно росли практически по всему миру, в результате чего она стала малодоступна для среднего класса в США и в Европе. Россия, получается, все эти годы находилась в общем потоке, только у нас общий тренд был усилен местными особенностями: монополизмом и низкими объемами строительного рынка, крайне слабой жилищной политикой государства.
Чтобы увидеть российскую ситуацию в мировом контексте, медиагруппа «Эксперт» подготовила книгу «Мировой рынок недвижимости: города, тренды, цены», представляющую сборник материалов, описывающий рынки жилья 20 ключевых городов и зон мира (книга выйдет из печати весной этого года). Книга позволяет посмотреть со стороны на российскую реальность: действительно ли дорога московская или, например, сочинская недвижимость? Какие тенденции российского рынка неповторимы, а где он движется в общемировом фарватере? Выбор 20 непохожих городов и регионов обеспечивает солидную базу для сравнения, тем более что ситуация там по-разному резонирует с нашей. Лондон, Париж, Рим, Берлин нам интересны как столицы крупных европейских стран. Дубай — как стремительно развивающийся мегаполис нефтяной страны. Шанхай и Пекин — как места невероятного строительного бума. Болгарское побережье — как прямой конкурент нашему Сочи. Алма-Ата — как постсоветская столица, страдающая от тех же проблем, что и Москва…
В этой статье, не претендуя на глубокое проникновение в суть необъятного предмета «мировой рынок жилья», мы представляем некоторые тренды этого рынка.
Ралли завершено
Один из главных трендов последнего десятилетия — значительный рост стоимости жилья в Европе и Америке. Подъем цен начался в среднем в 1995–1997 годах (в зависимости от страны) и резко ускорился после 2000 года. Так, в Ирландии за последние десять лет (с 1996-го по 2006 год) стоимость жилья увеличилась на 300%. За тот же период в Голландии, Швеции, Великобритании, Франции и ряде других стран цены в среднем удвоились. Удвоение, но уже за пятилетку, с 2000-го по 2005-й, произошло в Испании. Радует европейцев только Германия. Жилье здесь практически не дорожало, потому что страна имеет высокую обеспеченность жильем, большой запас социального жилья и рынок, не склонный к спекуляциям.
В США после того, как 2000–2001 годах лопнул интернет-пузырь, спекулятивные капиталы хлынули с фондовых бирж на рынок недвижимости. В течение пяти лет на этом рынке наблюдалось настоящее ралли, во время которого цены удвоились. А за 25 лет недвижимость в США подорожала более чем втрое: если в начале 80-х средняя стоимость домохозяйства составляла примерно 60 тыс. долларов, то в 2005 году цифра была уже 200 тыс.
В противовес Европе и Америке стоимость домов и квартир в Японии более десяти лет подряд падала: рынок недвижимости никак не мог оправиться от грандиозного кризиса начале 90-х и только в последние пару лет вышел из пике и стабилизировался.
Похоже, однако, десятилетний тренд «на повышение» завершен. В США уже с начала 2007 года цены понемногу опускаются. Это полугодичное падение со значительным снижением спроса переросло в августе в сильный ипотечный кризис, который распространился на весь мир в виде кризиса ликвидности. За 2007 год объем продаж жилых домов в США на вторичном рынке упал на 20%, а по новостройкам — на 24%. Значительное удешевление недвижимости испытали города Тампа и Майами (10–11% за год), Сан-Диего, Лас-Вегас и Детройт (8–10%). Индекс цен на дома Standard & Poor's/Case-Shiller упал за год пока незначительно — всего на 6,7% (данные на третий квартал 2007 года). Однако большинство аналитиков уверены, что кризис только начинается. В частности, увеличивается количество исков о банкротстве домовладельцев: в 2007 году более 2 млн семей потеряли недвижимость, так как не могли выплачивать ипотечные кредиты. В текущем году банкротств будет не меньше. Такого кризиса в США на рынке недвижимости не было со времен Великой депрессии.
Вопрос о будущем европейских рынков жилья можно сформулировать так: последуют ли они за Америкой? До кризиса, по данным Deutsche Bank Research, европейские рынки развивались синхронно с американским. Особенно высокая корреляция была в Британии, Голландии, Дании, Ирландии, Испании, Франции и Швеции. При этом, считают немецкие аналитики, цены на недвижимость в некоторых странах Европы явно вышли за пределы здравого смысла. «Инвестиции в жилую недвижимость отличаются от вложений в акции и облигации тем, что это не только объект спекуляций, но и потребительский товар. Поэтому, рассматривая результаты завышения цен в этом сегменте, нельзя ограничиваться только простыми выкладками стоимости жилья и арендными ставками. Нужно еще учитывать фактор доступности жилья. А при нынешнем уровне цен жилье во многих странах становится недоступным для потребителей», — отмечается в отчете Deutsche Bank Research.
Американский кризис уже двояко ударил по европейскому рынку жилья: через кризис ликвидности на финансовых рынках (в Европе, в частности, выросли ставки по ипотечным кредитам) и через ожидания рецессии в американской и мировой экономике. Похоже, Европа уже начала реагировать на американскую историю. Цены на жилье во второй половине 2007 года в Великобритании, Ирландии, Испании и Франции незначительно снижались. Французская национальная федерация агентов недвижимости сообщила о падении стоимости жилья на 1% в третьем квартале 2007 года по отношению ко второму кварталу — впервые с 1998 года. Ирландский исследовательский институт экономики и социологии и ипотечный банк Permanent сообщили, что стоимость жилых домов в Ирландии опустилась на 1,9% в августе по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года. Средняя цена дома в Испании снизилась на 0,3% в сентябре к августу.
Эти цифры не выглядят фатальными, но надо помнить, что рынок недвижимости весьма консервативен и может достаточно медленно реагировать на кризисную ситуацию (в России в 1998 году после кризиса цены стояли еще несколько месяцев при отсутствии спроса). Поэтому более наглядными могут быть другие показатели: объемы продаж, количество выданных разрешений на строительство, количество выданных кредитов, количество банкротств домовладельцев. Так, по сообщению Банка Испании, в июле прошлого года количество выданных разрешений на новое строительство снизилось на 38% за 12-месячный период, что можно трактовать как реакцию застройщиков на большую затоваренность рынка готовых домов.
Что же все-таки будет с рынками недвижимости Европы и Америки? Если бы дело происходило лет двадцать назад, можно было бы с достаточной долей уверенности предсказать сценарий «перегрелись — остываем». Рынок бы впал на некоторое время в рецессию, цены бы несколько опустились, после чего он бы вновь восстановился. Однако в условиях большой связности рынков и увеличившейся зависимости от финансового сектора сделать прогноз очень сложно. Кроме того, сбивает с толку то обстоятельство, что параллельно пузыри надулись и на других рынках — энергоносителей, металлов, продовольствия. Это может говорить о схожих причинах механизма раскрутки цен, а значит, о том, что вопросы будущего рынка недвижимости зависят в значительной степени теперь не от поведения местных игроков, а от политики финансовых властей ведущих стран (ФРС США и центробанков).
За доступное жилье
Одним из следствий быстрого роста цен стало повсеместное снижение доступности жилья для большинства населения. Доходы граждан растут намного медленнее цен, и сегодня покупку жилья даже через ипотеку может себе позволить все меньшее и меньшее число жителей. К примеру, в США в 2000 году средние цены на вторичное жилье составляли примерно 3,5 годового дохода среднего домохозяйства, а в 2005 году — уже 5,2. В Испании доступность жилья за десять лет упала почти в два раза. Отсюда новая тенденция: в развитых странах усиливается «борьба за доступное жилье» и все активнее строится социальное жилье.
Отсутствие для большинства граждан возможности купить жилье воспринимается во многих странах как национальная угроза: так, в начале 2008 года в Мадриде прошли стихийные молодежные демонстрации под лозунгами доступного жилья. В Испании человек со средней зарплатой в 1500 евро не может приобрести квартиру даже с использованием ипотеки. Молодые люди вынуждены до 30–35 лет жить с родителями, поздно заводят семьи — в результате низкая рождаемость и ухудшение демографической обстановки.
Как реагируют правительства на снижение доступности жилья? Самая естественная реакция — поиск ответа на классический вопрос «кто виноват?». Власти ряда европейских стран создали в 2006–2007 годах правительственные комиссии для расследования ситуации на рынке недвижимости. Их интересует, куда делись земельные участки под застройку, почему себестоимость строительства так велика и как противодействовать спекуляциям с жильем.
Так, Британское антимонопольное ведомство (Office of Fair Trading) в июне 2007 года уже сделало заявление, что рынок жилья монополизирован несколькими компаниями, создающими препятствия для новых игроков. В Испании в прошлом году принят законопроект, направленный на ограничение спекуляций недвижимостью и увеличение прозрачности и устойчивости сектора жилой недвижимости, особенно на побережье. Параллельно с расследованиями и подготовкой карательных мер власти активно поддерживают разнообразные архитектурные конкурсы и исследовательские программы, разрабатывающие тему доступного жилья.
Однако поиск виноватых не снимает усиления социальной направленности жилищной политики. Яркий пример — США, страна с вроде бы самым либеральным рынком. Здесь прямые вливания из федерального бюджета в сферу социального жилья, по данным вице-президента Ассоциации строителей России Владимира Пономарева, выросли за три года с 20 млрд долларов до 23 млрд. Примерно такая же сумма выделяется из бюджетов штатов и муниципалитетов. Эти деньги идут на подготовку территорий к строительству, а также на субсидии на покупку жилья или его наем для населения с доходами ниже среднего. В частности, распространенная в последнее время схема предполагает, что на бюджетные деньги выкупается земельный участок и к нему подводятся коммуникации. После этого участок выставляется на аукцион, где частные застройщики конкурируют по двум параметрам: какой процент жилья и по какой льготной цене девелопер может продать жилье американским «очередникам». После длительного перерыва вновь начали строить бюджетное социальное жилье в Нью-Йорке: в 2006 году был объявлен первый почти за сорок лет конкурс на проект такого рода. Согласно новой программе доступного жилья, инициированной мэром Нью-Йорка Майклом Блумбергом, за шесть лет будет создано 145 тыс. единиц социального жилья.
С конца 70-х годов муниципальное жилье не строили и в Британии. Однако премьер-министр Гордон Браун в июне 2007 года представил новую программу масштабного жилищного строительства, в том числе и муниципального. Министерство жилищного строительства Великобритании объявило о резком увеличении бюджета федеральной жилищной программы: он вырос сразу на 3 млрд фунтов стерлингов и в целом теперь превышает 8 млрд фунтов стерлингов (16 млрд долларов). Часть этих денег пойдет на помощь молодым семьям (субсидии на покупку первого дома теперь составляют 17,5%). Социальное жилье планируется возводить и в рамках анонсированной программы по строительству десяти экогородов, которые проектируются с учетом энергосберегающих и экологических технологий. По плану в Британии к 2020 году всего будет построено около 3 млн домов, из них 500 тыс. — муниципальных.
В Испании в середине 2007 года правительством принят законопроект, согласно которому 30% строящегося жилья предназначено для социального найма. Для минимизации махинаций с социальным жильем в условиях большого дефицита власти ряда городов используют такую схему: «очередники» собираются на городском стадионе и права заселения в социальные квартиры разыгрываются через жеребьевку.
Даже в Китае, где только в 1992 году произошел переход от модели социального жилья к рынку, сейчас происходит «откат». В 2007 году власти приняли программу жилья «бюджетного» класса. Государство будет строить небольшие по площади квартиры (до 60 кв. м) и продавать их малоимущим на льготных условиях и с запретом перепродажи в течение пяти лет. В целом по этой программе планируется построить более 10 млн квартир.
Удивительная синхронность старта мощных программ по социальному жилью в очень разных странах легко укладывается в единый тренд. Маятник качнулся, и, похоже, рынки входят в новую фазу развития. Если для прошлого этапа, начавшегося в 90-е годы, характерны повсеместная либерализация жилищного рынка, приватизация социального жилья и сокращение государственных программ, то теперь недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость более ответственной перед обществом жилищной политики.
В унисон этому трансформируется и политика в области градостроительства. Здесь тренд схожий: от либерализма, от примата частных девелоперских проектов — к формированию общественных системообразующих пространств, улучшающих качество жизни. Волна проектов, предполагающих создание новых парков, набережных, регенерацию промышленных зон, сегодня охватила мировые столицы (пожалуй, за исключением Москвы). Примером может служить принятая в Лондоне в 2002 году программа создания 100 общественных пространств, причем 20 проектов реализуются уже сегодня.
Бразильская квартира от норвежского застройщика
Еще недавно в пособиях по инвестированию одно из правил гласило: «Главное — никогда не покупайте собственность вдали от места, где вы проживаете». А сегодня можно наблюдать взрывной рост трансграничных сделок. Мировой рынок недвижимости становится все более глобальным и связным. Англичане скупают Болгарию, Кипр и Португалию, казахи — Дубай, россияне — Лондон и Черногорию. Один знакомый москвич купил две квартиры у норвежского застройщика в строящемся доме на бразильском курорте Форталеса — чем не торжество глобализации!
Трансграничные сделки с недвижимостью проводились всегда, но они исторически были прерогативой состоятельных людей. Сейчас ситуация изменилась в корне. «Средний класс стал массово покупать недвижимость за рубежом в семидесятые. Тогда Испания открыла двери для иностранцев и превратилась в дачу для всей Европы. Однако в последние три-пять лет частные инвесторы очень осмелели. Объем этого рынка и география покупок невероятно выросли. Сегодня только в странах Средиземноморья развиваются сотни крупных проектов, рассчитанных на иностранцев. Самое правильное слово для этого — “ажиотаж”», — комментирует Джереми Оутс, управляющий директор компании Knight Frank.
Причин для быстрой интернационализации рынка недвижимости несколько. Одна из главных — общий процесс глобализации экономики. Границы между странами все прозрачнее, и покупка недвижимости за рубежом становится обычной операцией для среднего класса. Это легко можно увидеть на примере расширения Европейского союза. Десять лет назад для немца домик на побережье Болгарии был экзотикой, сегодня страна в еврозоне и риски намного меньше.
Способствуют развитию сегмента зарубежной недвижимости и авиакомпании-дискаунтеры. Из Германии в Испанию регулярным рейсом можно долететь менее чем за 100 евро, соответственно, приморская недвижимость становится более доступной и географически, и финансово. Вслед за покупателями на новые рынки вышли и банки, предложившие удобные ипотечные продукты, что еще больше увеличило спрос. Наконец, чем полноводнее поток покупателей из-за границы, тем сильнее и жестче в странах и на курортах конкуренция за иностранные инвестиции: вкладываются деньги в инфраструктуру, идет работа по обеспечению максимальной безопасности для иностранцев, упрощаются процедуры покупки недвижимости, предлагаются все более выгодные условия по покупке (к примеру, в Дубае для иностранцев на сегодня отсутствуют налоги как на покупку, так и на владение жилой недвижимостью).
Главные покупатели недвижимости за границей — англичане: уже более 5 млн человек приобрели квартиры или дома за пределами острова. Основная причина таких сделок — большая разница в ценах на недвижимость между дорогой Британией и другими странами. Для молодых англичан жилье за границей — первая ступень в «лестнице недвижимости», поскольку на родине они ничего купить не в состоянии. Люди среднего возраста и старики часто продают свое жилье и переезжают в другие страны, чтобы избавиться от ипотечных долгов — покинуть Великобританию по этой причине согласны 37% англичан. В последнее время широкое распространение получила такая практика: британцы в возрасте, после того как дети выросли и разъехались, продают большой дом, а на вырученные деньги покупают дом поменьше. Разница вкладывается во второе жилье за границей, в поездки и развлечения. Британский интернет-портал по инвестициям в зарубежную недвижимость Homesgofast.com изучил запросы 170 тыс. своих посетителей и выяснил, что наиболее популярны среди потенциальных покупателей Дубай, Бразилия, Египет, США (западная часть штата Нью-Йорк и Флорида) и Турция. Английским пенсионерам по душе Испания, Австралия или Новая Зеландия (вошла в моду благодаря фантастическим ландшафтам в фильме «Властелин колец»). Тут же откликнулись девелоперы и стали строить для пенсионеров специальные жилые комплексы «60+».
Британцы — мастера маркетинга, они практически всегда первые приходят на новый рынок и раскручивают его. Сценарий прост. На начальном этапе, когда жилье и земля в каком-нибудь богом забытом уголке стоят сущие копейки, наиболее храбрые инвесторы скупают активы. Дальше идет массированная раскрутка в СМИ с описанием прелестей местной жизни, недооцененности недвижимости и обещанием роста. Часто игра выстраивается вокруг какого-то важного события в истории данной страны: к примеру, вступления в Евросоюз. На этом этапе начинаются массовые покупки недвижимости англичанами: для них устраивают «коттедж-туры», хотя британцы часто покупают и без выезда на место, на выставках по недвижимости. На третьем этапе в дело вступают привлеченные рекламой и обещанием больших прибылей инвесторы из других стран, в том числе и из России. Цены действительно еще больше вырастают. Англичане, купившие активы за несколько лет до этого, могут спокойно фиксировать суперприбыль и начинать раскручивать новую страну с дешевой недвижимостью. Сейчас, к примеру, все только начинается во Вьетнаме.
Ситуация, когда масса представителей среднего класса оказывается владельцами недвижимости за границей, принципиальна нова. С одной стороны, возникает особое свойство жилья, которое в проекте «Российский дом будущего» определяется как гардеробность. То есть человек имеет, подобно набору одежды на разную погоду и случаи жизни, гардероб недвижимости. Ближе всего к реализации этого принципа английские пенсионеры, которые треть года могут проводить в своей квартире в Лондоне, треть — в домике в Южной Африке, а треть — в Бразилии. С другой стороны, формирование населенных пунктов, полноценно существующих только часть года, находится на ранних стадиях развития и непонятно, насколько жизнеспособной будет эта модель.
При этом конкуренция за деньги частных инвесторов постоянно увеличивается: все новые и новые страны открывают свои рынки для иностранцев. Успех Дубая вдохновил страны Персидского залива. С конца 2005 года иностранцы получили возможность приобретать недвижимость в священных мусульманских городах Мекке и Медине в Саудовской Аравии. Сегодня здесь уже ведется строительство около 15 жилых комплексов, причем цены начинаются с 80 тыс. долларов за кв. м, что делает местную недвижимость одной из самых дорогих в мире.
Новая география мировой стройки
Еще одна тенденция мирового рынка недвижимости — изменение географии строительства. Новые точки строительного бума — Азия и страны Персидского залива. Именно в урбанизированных зонах прибрежного Китая и Южной Азии, по прогнозам, уже через двадцать лет сконцентрируется половина населения планеты.
Европа, где население не растет, а обеспеченность жильем высока, не может похвастаться глобальными проектами. Более того, объемы строительства в некоторых странах падают. Так, в Западной Германии объем строительства за десять лет сократился более чем в два раза, а в Восточной Германии — более чем в три. При этом себестоимость весьма высока, что тоже не располагает к мегапроектам: по данным исследования архитектурного журнала Wonderland, стоимость строительства квадратного метра индивидуального дома в Западной Европе составляет 1430 евро, в Восточной Европе — 780 евро.
Главная по объему стройплощадка мира — Китай. Непостижимым образом китайцы при их населении умудряются строить по 1 кв. м жилья на человека в год. В Шанхае жилой фонд за десять лет практически утроился. В КНР очень активно идут процессы урбанизации, и за последнее время население целого ряда городов выросло до миллиона человек. Интересно, что Китай не только вкладывает огромные средства в жилищное строительство (2,1 трлн долларов в 2006 году), но и умело регулирует рынок. Так, когда в 2005 году рынок в Шанхае оказался перегретым, власти серией оперативных мер (запрет на получение второго ипотечного кредита, повышение ставок и первоначального взноса по кредитам, введение дополнительного пятипроцентного налога на продажу жилья в течение первого года после покупки) смогли отсечь спекулянтов от рынка и предотвратить разрастание пузыря.
Один из наиболее масштабных, поражающих воображение и парадоксальных градостроительных феноменов на планете — проект застройки Дубая. «Персидский залив находится на передовой безудержной модернизации: на территории, где еще полвека назад странствовали кочевники, наблюдается самый активный рост урбанистических образований. Залив, обязанный началом своего развития нефти, проходит фазу гипердевелопмента, готовясь к неизбежному истощению нефтяных запасов», — пишет в своем исследовании «Залив» знаменитый голландский архитектор Рем Колхаас.
В Дубае делается ставка на массовое строительство выдающихся зданий. Здесь в большом количестве вырастают новые «чудеса света»: единственный в мире семизвездный отель «Парус», огромный горнолыжный склон в торговом центре посреди пустыни, самое высокое здание мира «Бурж Дубай», фантастические искусственные острова-пальмы, дом в виде араба, дом с поворачивающимися этажами Rotating Building, дом от дизайнеров Porshe и проч. Поражают и объемы строительства. На небольшом участке суши (береговая линия всего 50 км) сегодня сконцентрировано свыше 30 тыс. строительных кранов. Более того, каждый четвертый высотный кран мира трудится именно здесь. Объемы инвестиций в недвижимость исчисляются сотнями миллиардов долларов ежегодно.
Интересная деталь — крупнейшие стройки планеты сегодня ведутся в далеко не либеральных странах. В Китае с коммунистической партией, в Дубае с шейхом Мохаммедом аль-Мактумом, которому принадлежит вся земля и контроль над тремя крупнейшими девелоперами страны — Nakheel, Emaar и Dubai World.
Фото: Hemis/East News
