На фоне рекордно высоких ставок по ипотеке всё больше россиян покупают жильё за собственные средства. То, что раньше было скорее исключением, теперь становится массовым явлением. Люди отказываются от займов и делают ставку на «живые» деньги — будь то накопления, средства от продажи, наследства или инвестиционные доходы. Как меняется рынок и кто теперь покупает «за свои»?
Доля неипотечных сделок растёт
По данным «Домклик», доля сделок без ипотеки на вторичном рынке в I квартале 2025 года составила более 55% по России. В Санкт-Петербурге этот показатель ещё выше — 64%, в Москве — 61%, в отдельных регионах, таких как Карелия или Ленобласть — до 70%.
На первичном рынке, где обычно преобладала ипотека, теперь до 60% сделок совершаются за собственные средства. Сравнение: в 2023 году таких сделок было около 35–40%.
Почему всё больше покупателей отказываются от ипотеки?
1. Высокая ставка. Рыночные ипотечные ставки на апрель 2025 года — от 26 до 32% годовых, что делает кредиты экономически нецелесообразными для большинства семей.
2. Ужесточение условий. Льготные программы стали менее доступны. Требования к заёмщикам выросли: белая зарплата, высокий первоначальный взнос, возраст, стабильная работа — всё это отсекает часть потенциальных покупателей.
3. Страх долговой нагрузки. На фоне экономической нестабильности и роста цен на всё — от бензина до продуктов — россияне стараются избегать долгов.
4. Продажа «старого» жилья. Многие покупатели — это те, кто продал свою квартиру (в городе, регионе или заграницей) и покупает без кредита взамен.
5. Инвестиционная волна. В условиях падения доходности вкладов и нестабильности фондового рынка часть обеспеченных граждан инвестирует в недвижимость — как в надёжный актив.
Кто чаще покупает без ипотеки?
- Пожилые люди, переезжающие из регионов или из больших квартир в более компактное жильё.
- Родители, покупающие квартиры детям — особенно в студенческих городах.
- Инвесторы, приобретающие недвижимость под аренду, включая апартаменты и студии.
- Граждане с «накопленным капиталом», избегающие высоких банковских процентов.
Также участились сделки по альтернативе: одни жильцы продают, другие покупают одновременно, нередко доплачивая из собственных средств, без привлечения банков.
Как это влияет на рынок?
1. Изменение баланса спроса
Покупатели с наличными деньгами получают преимущество в переговорах: их сделки проходят быстрее, надёжнее и не зависят от одобрения кредита.
2. Снижение объёмов ипотечного кредитования
Банки фиксируют падение выдачи новых кредитов, особенно в сегменте вторичного жилья. Программы поддержки (льготная, семейная ипотека) «выдыхаются» в конце месяца.
3. Корректировка стратегии застройщиков
Компании всё чаще предлагают рассрочки, акции и скидки для привлечения тех, кто платит «живыми». Также появляются проекты, ориентированные на инвесторов — с малометражками и высокой рентабельностью.
4. Стабилизация цен
Сделки без ипотеки сокращают искусственно раздутый спрос. Это помогает сдерживать рост цен — особенно на вторичке, где ипотечная зависимость была максимальной.
Не ипотека, так обмен?
Интересно, что на фоне высоких ставок заметно оживились бартерные схемы и альтернативные сделки. Люди снова начинают меняться квартирами, оформляя взаимозачёты, продают с отсрочкой платежа или заключают соглашения «ключи в руки». Это напоминает рынок 2000-х годов, когда ипотека ещё не была массовой.
Что это значит для рынка в целом?
Если тренд продолжится, нас ждёт более живой, гибкий и разумный рынок:
- больше реальных сделок по реальным ценам;
- меньше искусственно разогретого спроса;
- переход от кредитной зависимости к финансовой устойчивости покупателей.
Но важно понимать: такой тренд — реакция на дорогую ипотеку, а не отказ от неё в принципе. Как только ставка снизится — массово вернутся и кредитные сделки.
Деньги решают, но не у всех
Доля сделок без кредита действительно выросла. Это — не просто цифры, а изменение модели поведения покупателей. Люди осторожнее, разумнее, чаще платят своими, чем берут у банка.
Но остаются и те, кто не может позволить себе покупку без кредита. И для них вопрос доступной ипотеки — это вопрос жизненной стабильности. Пока же «за свои» — это тренд года. Возможно, не навсегда, но точно — всерьёз.
