В 1991 г. вступил в силу Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I
"О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", который установил, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Поскольку, как правило, в квартирах проживало несколько семей, приватизация осуществлялась в общую (долевую или совместную) собственность. В результате подавляющее большинство квартир в РФ на сегодняшний день имеет нескольких сособственников.
Идёт время, кто-то умирает, кто-то разводится, создаются новые семьи. Неизменным остается одно - собственность на жилые помещения. На место первоначальных собственников приходят их наследники, и тут начинается конфликт.
После того, как все оформляют свидетельство о государственной регистрации права на свои доли в квартире, встаёт вопрос, как этой квартирой пользоваться. Хорошо, если наследники договорятся полюбовно, определят компенсацию или поделят деньги от проданного помещения. В жизни, увы, всё бывает гораздо печальнее.
Как правило, один из совладельцев (побойчее и понаглее, назовем его злодей) занимает квартиру, ставит металлическую дверь со своим замком. Другим сособственникам он предлагает мизерную сумму либо вообще указывает им на дверь, заявляя, что «дескать, и так вся квартира его, свидетельства-всего лишь бумажки, другие наследники могут быть свободны…» (цитата взята из реального разговора - прим. автора). Расчёт такого человека прост: или совладельцы просто забудут о своей доле в квартире, и тогда всей квартирой будет пользоваться он, или они обратятся в суд, а пока суд будет идти, он квартирой будет пользоваться.
Что делает в этом случае пострадавший совладелец? Сначала он идёт в милицию, но там ему говорят, что этот спор надо решать в суде и милиция здесь ничем помочь не может. Затем он идёт к юристу, который обращается в суд с иском о нечинении препятствий в пользовании квартирой, обязании передать ключи и т.п. Идут месяцы, злодей, засевший в квартире, отказывается получать повестки, затягивает судебные заседания. После того, как спустя годы, суд выносит решение в пользу пострадавшего сособственника, тот в изумлении узнает, что такое решение невозможно исполнить. Дело в том, что в случае неисполнения решения о вселении, судебный пристав-исполнитель может только оштрафовать должника, но никаких реальных рычагов для исполнения решения у него по нашему законодательству нет. На следующий день после вселения замки в двери меняются вновь и все надо начинать сначала. В итоге, потрачены деньги на юриста, время, а результат нулевой. В какой-то момент, пострадавший (назовем его так) ломается и забывает о своей доле как о страшном сне. Парадоксальная ситуация: право на имущество есть, а возможности пользоваться им нет.
Такие горемыки приходили и в нашу коллегию адвокатов. Им честно разъясняли, что в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ они вправе пользоваться своим имуществом (долей в помещении), жить там, хранить свои вещи, другие сособственники не должны им мешать, что можно предъявить в суд иск о защите нарушенных прав, но потом с исполнением решений могут возникнуть проблемы. Практика подсказала иной выход, который периодически практикуется.
В соответствии со ст.ст. 12, 14 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав осуществляется путём, в частности, самозащиты права. При этом способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.
Вместо того чтобы тратить время на суд (на что, кстати, и рассчитывает злодей), целесообразно осуществить действия по фактическому вселению и установлению контроля над помещением. Помимо решительности и возможности вселиться, необходимо чётко осознавать пределы самозащиты нарушенных прав. Следует помнить, что способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения (ст. 14 ГК РФ). То есть, ломать замки, дверь можно, а крушить чужую мебель нельзя (по крайней мере, специально), залить квартиру можно, а обстреливать окна нельзя, входить в квартиру и находиться в ней с друзьями можно, даже если это сопровождается нездоровым весельем, а брать злодея и его семью в заложники нельзя.
Залогом успеха является то, что раньше злодей не видел и не знал людей, которые заняли помещение. После того, как несколько молодых людей с наружностью тяжелоатлетов входят в квартиру, злодей бросается к телефону и начинает звонить в милицию. Стоит заметить, что милицию следует письменно предупредить заранее. Ведь ничего незаконного не происходит. Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Злодею направлялись телеграммы с просьбой обеспечить беспрепятственный доступ в квартиру, передать комплект ключей. Он оставил их без внимания. Поэтому люди восстанавливают свои нарушенные права.
Убедившись, что по поводу вселения есть заявление в милицию от пострадавшего сособственника, милиция даёт отбой и часто даже не выезжает на звонок. У злодея наступает ступор. Ни милиция, ни прокуратура, ни кто-либо ещё его не защитит. Он понимает, что эти незнакомые люди, пришедшие в «его» квартиру, могут делать в ней всё что угодно, а интеллект в их глазах и богатое спортивное прошлое не оставляют ему шанса выпроводить их восвояси. Злодей ломается, злодей понимает, что его переиграли, он в ловушке, квартирой пользоваться не может. Выхода два: или прекратить пользоваться квартирой или договариваться с новыми хозяевами.
Для пострадавшего же сособственника ситуация хороша тем, что он не тратит время и деньги на суды, получает хоть какие-то деньги за вою долю. Ну и не стоит забывать моральное удовлетворение от того, что зло наказано.
Однако, если Ваши права нарушены другим сособственником, а Вы не готовы ни морально, ни физически вести с ним принципиальную борьбу, то тогда Вам остаётся продать свою долю как она есть. Она, конечно, не будет стоить всех денег, но Вы избежите реальной борьбы.
адвокат А.Н. Голованов МОКА "Правовая защита"
