Кризис, падение уровня доходов граждан, сложности с получением кредитов – все это вновь сделало актуальной проблему долгостроев. Все ли застройщики справятся со взятыми на себя обязательствами, какие проекты породят обманутых дольщиков – об этом мы узнаем, видимо, в недалеком будущем.
А пока аналитик рынка недвижимости группы компаний «Столица Нижний» Алексей Чемоданов рассказывает о том, как складывается ситуация с долгостроями в Нижнем Новгороде сегодня.
– Алексей, давайте начнем с определения – что подразумевается под словом «долгострой»?
- Этот термин неоднозначен. Юридическое определение, безусловно, существует – это объект строительства, возведение которого остановлено на длительный срок, или строительство ведётся, но с существенным нарушением сроков ввода в эксплуатацию. Но вот на практике все неоднозначно.
Приведу два примера. Застройщик начал строить жилой дом, два месяца рыл котлован, затем все надолго замерло. Через два года, ближе к сроку сдачи дома, работы были возобновлены.Таким образом, строительство ведётся, сроки формально ещё не нарушены – значит, данный объект к долгостроям не относится. И вот другой пример. Застройщик дом добросовестно возводил, все по плану. Но вдруг, буквально за пару месяцев до окончания стройки, она останавливается, объект не вводится в эксплуатацию в срок. Абсолютно иная история, но это – долгострой.
- Сколько долгостроев на сегодняшний день в Нижнем Новгороде?
- Департамент строительства администрации Нижнего Новгорода недавно озвучил цифру: в их списке 19 долгостроев. По нашим же подсчётам долгостроев в городе почти в два раза больше. В своём учёте мы руководствуемся формальным определением и двумя чёткими критериями: стройка остановлена на срок свыше 6 месяцев, или первоначальные (первоначальные, а не много раз перенесенные!) сроки ввода объекта нарушены более, чем на год. Сейчас таких объектов 37.
Если смотреть более детально, то долгострои присутствуют в каждом районе, за исключением Ленинского. Печальную статистику возглавляет Нижегородский район – 14 долгостроев, за ним следует Советский – 13.
- Как оценить эти данные – в нашем городе много или мало долгостроев?
- Если сравнивать с текущим строительством, то долгострои формируют 23% общего объема – согласитесь, немало. На 27 объектах строительство заморожено. Это 3000 квартир и примерно 2000 дольщиков. Если сравнивать с общим количеством заключенных договоров долевого участия, то вообще получается, что у нас каждый пятый (!) дольщик оказывается обманутым. Казалось бы, вероятность оказаться в их числе у покупателей новостроек очень велика. Но на самом деле этот риск надо рассчитывать иначе. Не забывайте, что количество обманутых дольщиков накапливалось годами. В то же время строилось множество домов, где договора долевого участия активно заключались, и все заканчивалось благополучно. Так что корректно сравнивать количество обманутых дольщиков с общим количеством заключенных договоров за некоторый достаточно долгий период. Например, если посмотреть последние пять лет, то риск оказаться в числе обманутых дольщиков за эти годы составил не более 2,5%. Так что вероятность не столь уж велика, как может показаться из многочисленных публикаций в СМИ. В Нижнем Новгороде много застройщиков, которые строят без остановок и точно в срок: «Жилстрой-НН», «Старт-Строй», «Выбор», «Автобан» и др.
- Вы сказали, что некоторые долгострои достались нам еще с давних времен. Что это за дома?
- Есть долгострои со времен 90-х. Есть еще более древние. Например, 5-этажный 108 квартирный дом на улице Бетанкура, предназначавшийся для сотрудников ОКБМ, которое и выступило заказчиком строительства, - объект с советских времен. Увы, он замер на монтаже 4 этажа. Это яркий пример того, что проблема долгостроев эффективно не решалась в течение всего 25-летнего периода нового развития экономики страны.
- А если говорить о самых «свежих» долгостроях?
- Они появились совсем недавно – в конце 2014 и в 2015 году. Самые нашумевшие – дома в ЖК «Белый город» и в ЖК «Первомайский» от федерального застройщика «СУ-155». Вообще, в Нижнем Новгороде у этого застройщика наибольшее количество долгостроев –6 домов на 1100 квартир.
- Каковы основные причины появления долгостроев?
- Эти причины типичны для всех регионов страны. Главная из них – застройщик не может продолжать строительство из-за неудовлетворительного финансового состояния. Безусловно, кризис внес свою печальную лепту. Но отмечу, что случаев откровенной пирамиды, как с печально знаменитой «Социальной инициативой»,пока не наблюдается.
Вторая основная причина – нерешенность правовых вопросов по земельному участку. Возьмем для примера ЖК «Атлант Сити» (первоначальное название «Подсолнухи»). Он начинал строиться в 2006 году на федеральных землях, предоставленных Нижегородскому государственному университету. Потом в суде долго решался вопрос – можно ли в принципе вести жилищное строительство на этом участке. Судебное разбирательство длилось не один год. В итоге решение было вынесено в пользу застройщика. Сейчас он активно возводит два 20-этажных корпуса первой очереди жилого комплекса. Но в данном проекте сильны маркетинговые риски: опасения покупателей остались, а цена за квадратный метр самая высокая в нашем городе.
Бывают ситуации, когда многоквартирный жилой комплекс возводится на землях, предназначенных под ИЖС. В частности, «Marlinvillage» (рядом с улицей Богдановича в Верхних Печёрах) пострадал именно от этого. Изначально собственник нескольких смежных участков начал строительство трехэтажных многоквартирных домов, а не коттеджей и таунхаусов, как позволяло разрешенное землепользование. В итоге начались сложности с подключением к инженерным сетям, и проект стал долгостроем.
Существует и третья причина, но она встречается редко в нашем городе. Я имею в виду активные протесты жителей против точечной застройки. Не всегда застройщику удается преодолеть это сопротивление. «Сормовской Подкове» в 7 микрорайоне удалось, а застройщику «Волгожилстрой-НН» на углу улиц Ковалихинской и Фрунзе – нет. В результате он ушел с площадки, даже не начав работы. Такая же история была и у компании «Металлоконструкция» в квартале улиц Белинского, Ошарская, Невзоровых, Ломоносова. Или взять стройку на углу улиц Ковалихинская и Семашко – ЖК «Командор», застройщик «Стройконсалтинг». Строительство здесь было начато осенью 2010 года, но жители соседнего дома стали активно протестовать. В результате до сих пор мы видим лишь котлован. Уже и учредители компании-застройщика сменились, но споры и суды сопровождают проект по-прежнему.
Кстати, не стоит при выборе застройщика ориентироваться исключительно на его масштаб. Взять уже упомянутую «Социальную инициативу» - это был федеральный застройщик. Но в итоге ее владелец был арестован, и стройки остановились по всей стране. У нас в городе – на улице Медицинской.
Сейчас неприятная ситуация разворачивается вокруг федерала «СУ-155». У «Квартстроя» нет остановленных строек, но сроки, например, в ЖК «Квартал «Европейский», переносятся уже не первый раз. Напомню, что первая башня из четырех под названием «Афины» начала возводиться еще в 2009 году.
- Какие стандартные выходы существуют из ситуации «долгострой»?
- Многое зависит от того, на какой стадии реализации находится проект, а также от количества проданных квартир.
Есть дома целиком проданные, даже заселенные, но без подписанного акта о вводе в эксплуатацию, в результате - без почтового адреса, без возможности прописаться. Такая ситуация может тянуться годами. В качестве примера можно назвать новостройку на улице Ереванской, где уже есть жильцы, хотя дом не сдан.
Местные власти в последние пять лет за счет бюджетных средств ввели в эксплуатацию 7 долгостроев на 540 квартир, из них шесть – это ранее заселенные дома на улицах Электровозной, Надежды Сусловой, Светлоярская, Тимирязева, в переулках Гаражный и Светлогорский. И только один долгострой был реально достроен – дом №28А по улице Пролетарской на Мещерском озере. Это сделала компания «Жилстрой-НН» всего за несколько месяцев, к великой радости дольщиков, за что, правда, не без проблем, получила новый участок под строительство.
Самая простая ситуация, когда дольщиков мало, и на самом объекте также сделано немного. В таком случае площадку можно передать другому застройщику, выплатив дольщикам, если они, конечно, согласятся, компенсацию. Самая сложная – когда дольщиков много, а до завершения еще очень далеко. Показательный пример – ЖК «Столичный» на улице Ошарской. «Скелет» этого дома уже 9 лет «украшает» наш город. Здесь 315 квартир, более 200 дольщиков. Когда они покупали квартиры, цены были в три раза ниже, чем сейчас. Сегодня, чтобы завершить строительство, им нужны гораздо большие суммы. Вряд ли созданное здесь некоммерческое партнерство дольщиков их найдет. Привлечь инвестора тоже маловероятно, ведь зарабатывать ему просто не на чем –свыше 70% квартир продано. Поэтому этот долгострой я считаю одним из самых трудных в городе.
- Какие дома могут покинуть «черный список» в ближайшее время?
- Я думаю, все шансы есть у долгостроя на углу улиц Варварская и Володарского. Сейчас дом активно достраивается силами ТСЖ, созданного взамен застройщика-банкрота. Близок к сдаче и дом №9 в ЖК «Город будущего» в Кузнечихе (застройщик «Жилстройресурс»).
- Что вы думаете о желании нижегородских властей законодательно поддержать дольщиков?
- Действительно, не так давно Законодательное собрание Нижегородской области во втором чтении приняло закон «О защите прав обманутых дольщиков». Закон предполагает выделение субсидий из бюджета проблемным домам на разные цели: на определение стоимости завершения строительства и ввода в эксплуатацию, на оплату аренды земельного участка под объектом строительства, на оплату земельного налога. Также предполагается денежная компенсация обманутым дольщикам. Правда, в размере оплаченной ими суммы, а не рыночной стоимости аналогичных квартир на момент выплаты.
К тому же, на субсидии могут претендовать только те дольщики, которые заключили ДДУ до 1 декабря 2011 года. Так что сотни нижегородских дольщиков «СУ-155» под действие данного закона не подпадают. Еще одно ограничение - средства будут выплачиваться только в том случае, если застройщик исключен из ЕГРЮЛ. А на это также требуется время.
Сказать, как будет работать данный закон в кризисное время, трудно. Средства бюджета ограничены. Лично у меня особой надежды на то, что он значительно повлияет на судьбу долгостроев и дольщиков, нет.
- Если долгострой достраивается за счет бюджета, или дольщикам из бюджета выплачивается компенсация, то у большинства налогоплательщиков возникает вопрос: почему на это должны тратиться бюджетные средства? Особенно, если квартиры приобретались не как единственное жилье, а с целью инвестиций.
- В принципе существует тип людей, склонных к риску, и решать их проблемы за счет основной благоразумной части общества, видимо, некорректно. Это все равно, как человек проиграет все деньги семьи в игровые автоматы, надеясь на выигрыш, а потом будет требовать у властей компенсации потерянных средств. На самом деле - это его личное дело.
Кто-то пытается решить свой жилищный вопрос любым способом, даже имея ограниченные средства. Зачастую, главный фактор выбора проекта в такой ситуации – более низкая цена, которая, как известно, появляется далеко не просто так. А потом, путем протестов и митингов решает свои вопросы за счет бюджета. Фактически, за счет сограждан, многие из которых при этом живут далеко не в лучших, а то и в худших условиях, но не хотят рисковать благополучием, своим и своих близких.
Так что с точки зрения социальной справедливости проблема «обманутых дольщиков», на мой взгляд, несколько надуманна. Я повторюсь, статистика показывает, что риск попасть в такую неприятную ситуацию не столь и велик, как думают многие. Но скандалы никому не нужны, и власти предпринимают усилия, чтобы снизить накал страстей.
На самом деле, конструктивное решение проблемы лежитв информировании граждан. Необходимо предоставлять им полную информацию обо всех строящихся и построенных домах, обо всех застройщиках, об их планах и истории существования на рынке, о заявленных и реальных сроках сдачи объектов. Покупатели жилья должны иметь возможность на основе полной информации самостоятельно оценивать риски, принимать решение, а после нести за него ответственность. Пока такого доступного гражданам информационного ресурса в Нижнем Новгороде, к сожалению, нет.
- К чему может привести решение отказаться от долевого строительства?
- Работать по договорам долевого участия становится всё труднее. В последнее время у застройщиков возникли трудности в страховании своей ответственности. Значительно сокращён перечень страховых компаний, имеющих право на страхование в рамках Ф3-214, сразу в несколько раз повысился страховой тариф.
Отказ от долевого строительства приведет к росту цен и сделает жилье в новостройках еще более недоступным. При этом декларируется вроде бы правильная идея - защита покупателей жилья. Но ведь рисковые покупатели все равно никуда не исчезнут. Они начнут переходить на другие формы отношений с застройщиками, например, на договоры инвестирования, векселя и т.п. А потом опять кто-то из них не получит обещанных квартир, и снова пойдут протесты и требования к властям решить их проблемы.
- Ваш прогноз: как и почему будет развиваться ситуация с долгостроями в Нижнем Новгороде?
- Те дома, которые строятся, в конце концов будут достроены, пусть и с очередным переносом сроков. Сложнее с замороженными объектами. Есть надежда, что по долгостроям с высокой степенью готовности дело всё же сдвинется с мёртвой точки.
К сожалению, непростая ситуация в экономике способствует затягиванию сроков строительства, а, значит, список долгостроев может пополниться новыми объектами. По нашей оценке, сейчас в Нижнем Новгороде 14 новостроек (около 1500 квартир) находятся в группе риска. Это объекты таких компаний, как «СУ-155», «ТЕКС», «Сокольники», «Жилстройресурс», «Квартстрой».
Опыт жилищного строительства показывает, что проблема долгостроев многогранна и трудноразрешима. Но решать её надо, так как она носит острый социальный характер. И дело не только в обманутых дольщиках. Недопустимо, чтобы заброшенные стройки уродовали лицо города.
Юридическая справка
Комментирует Елена Никоненкова, директор ООО КФ «Прецедент».
Что такое долгострой с точки зрения законов?
Если разбирать слово «долгострой» с обывательской точки зрения, то так можно назвать любой объект капитального строительства, сроки сдачи объекта в эксплуатацию по которому прошли. С юридической точки зрения, есть несколько точек отсчета, а именно: 6 месяцев и 1,5 года. Долгострой в общей практике как юридический термин подразумевает собой объект капитального строительства, работы на котором не ведутся, или ведутся с существенным нарушением сроков. Под существенным нарушением сроков понимается срок в пределах 6 месяцев, поскольку, согласно Градостроительному кодексу РФ, при необходимости прекращения работ на объекте капитального строительства или их приостановления более чем на шесть месяцев застройщик или технический заказчик должен обеспечить консервацию объекта капитального строительства. Закон Нижегородской области «О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействий) Застройщиков, привлекающих денежные средства граждан для строительства многоквартирных домов и некоммерческих организаций, созданных лицами, пострадавшими от действий (бездействий) таких застройщиков на территории Нижегородской области» говорит нам, что пострадавшими от действий застройщика считаются граждане в случае, если застройщик прекратил осуществление производства работ на срок более 1,5 лет.
Как продать квартиру в долгострое?
Продать квартиру в долгострое нельзя, потому что квартиры еще юридически не существует. Есть либо право имущественного требования (долевое участие, инвестирование), которое можно уступить другому лицу (договор уступки-цессии). Либо право на объект незавершенного строительства, которым можно распорядиться по договору купли – продажи (или иным способом отчуждения прав). Сделки по «долгостроям» процедурно ничем не отличаются от всех иных.
