Наиболее распространенные способы реструктуризации долгов девелоперов перед банками – пролонгирование платежей с уменьшением регулярного взноса и предоставление кредитных каникул (сроки оговариваются индивидуально). Но в особо сложных случаях приходится идти на передачу кредитору части активов должника.
Должен, не скрою. Отдам не скоро
В качестве примера успешной реструктуризации можно привести Mirax Group. Несмотря на самые мрачные прогнозы, холдингу удается добиваться и каникул, и пролонгирования платежей. Общий объем долга на начало 2009 г., по оценкам аналитиков, достигал $778 млн. По предварительным данным компании за 2008 г., выручка составила $1,65 млрд, чистая прибыль — $616,4 млн, EBITDA — $819 млн. Недоброжелатели ждали банкротства Mirax Group 20 марта, в день наступления оферты по CLN на $180 млн. Однако держатели кредитных нот пошли навстречу девелоперу и согласились предоставить рассрочку на 20 месяцев, при этом ставка купона повысилась с 9,45% всего до 12% годовых. Согласно пересмотренным условиям, корпорация погасила в марте 10% от выпуска бумаг. Как рассказал Дмитрий Луценко, член совета директоров Mirax Group, ведутся переговоры с Credit Suisse по реструктуризации долга в $265 млн. Пока заключено рамочное соглашение в виде stand-still agreement (договор о невостребовании долга в течение 60 дней) и term sheet (предварительные условия реструктуризации, которые могут быть одобрены банком). В интересах девелопера получить 20-месячную рассрочку на 90% от общей суммы с повышением ставки кредита c 10 до 14%.
Очередь кредиторов
Не избежал долговой ямы и "Главстрой". Как рассказали в компании, общая кредитная нагрузка составляет около 31 млрд руб. Долг самому крупному кредитору — Сбербанку — порядка 18 млрд руб. Кроме того, свои деньги хотят получить ВТБ (3,098 млрд), Номос-банк (2,758 млрд) и "Союз" (5,6 млрд). Сейчас "Главстрой" пытается договориться о реструктуризации. В частности, со Сбербанком обсуждается возможность пролонгации на срок от трех до пяти лет. Банки готовы обсуждать уступки при ликвидном обеспечении долга в виде недвижимости или государственных гарантий. Компания уже урегулировала взаимоотношения с Банком Москвы (на 4,3 млрд руб.), а недавно — и с Альфа-Банком (2,1 млрд руб). В "Главстрое" подтвердили, что со всеми кредиторами ведутся переговоры (находятся в заключительной стадии), однако условия реструктуризации комментировать
не стали.
На ПИКе активности
«Сбербанк Капитал» получил от ГК ПИК мандат на реструктуризацию кредитного портфеля группы. Основными кредиторами помимо Сбербанка названы ВТБ, ВЭБ, Росбанк, Промсвязьбанк. Величину долга и условия, на которых «Сбербанк Капитал» будет заниматься реструктуризацией, в холдинге не комментируют. Однако известно, что ВТБ не согласился на три года отсрочить выплату 2,725 млрд руб., как просил девелопер. Суд первой инстанции и апелляционный суд приняли решение в пользу ПИК, но Федеральный арбитражный суд Московского округа отменил это решение и направил дело на пересмотр. В свою очередь ВТБ подал иск ко всем поручителям (дочерним организациям ГК ПИК — «ПИК-Девелопмент», «ПИК-Регион», ДСК-2 и ДСК-3) по конкретному договору.
По данным официальных источников, до начала II полугодия текущего года ПИК должна была выплатить $750 800 млн: $75 млн — Росбанку, $22,5 млн — Morgan Stanley, $12,5 млн — Nomura International, $12,5 млн — Reachcom Pablic. Самостоятельно рассчитаться компании не удалось. Зато осенью правительственная комиссия одобрила предоставление ГК «ПИК» госгарантий на сумму 14,375 млрд руб. Под них Сбербанк должен выдать кредит, часть которого пойдет на реструктуризацию долга в 14,2 млрд руб. перед… самим Сбербанком. Всего же ПИК получил в Сбербанке кредит на 28,75 млрд руб. Половина суммы, как сказано, пойдет на реструктуризацию задолженности перед Сбербанком, вторая половина — на достройку жилья. Предполагается, что средства, вырученные от продажи квартир, дадут холдингу возможность обслуживать существующие долги.
Продам долг. С дисконтом
Часто, если кредиторов несколько и они не могут договориться, все долги выкупает кто-то один (нередко с приличной скидкой) после чего заемщик имеет дело только с ним. К примеру, выкупом чужих долгов занимается Сбербанк. В подобных схемах участвует и ВТБ, но он скорее готов продавать чужие долги, нежели выкупать их. Можно вспомнить совсем свежую историю о том, как ГК ПИК уступила 45% своих акций компании «Нафта Москва», чтобы получить помощь Сулеймана Керимова в реструктуризации долгов через Сбербанк, с которым бизнесмен взаимодействует много лет. В результате доля основателей ГК Кирилла Писарева и Юрия Жукова сократилась до 38%. На начало апреля общая задолженность ПИК, по данным компании, составляла 44,8 млрд руб., из них 11 млрд — именно Сбербанку. Чистая прибыль холдинга в 2007 г. составила $700 млн, выручка — $2,7 млрд, капитализация — $ 671 млн.
«Положение ПИКа было очень тяжелым – долги велики, подошли сроки платежей. А цена фирмы в момент, когда ей предъявлено большое количество претензий, гораздо ниже, чем после реструктуризации, — говорит Омар Гаджиев, управляющий партнер девелоперской и консалтинговой компании Panorama Estate. — Поэтому 38%, оставшиеся у основателей, после решения проблем могут стоить больше, чем при продаже всей корпорации с большим количеством долгов. Кроме того, за деньги фирму в таком состоянии, как правило, никто не покупает. Поэтому хорошо, что хозяева сохранили за собой хоть что-то. Да, они потеряли контрольный пакет, но остались миноритарными акционерами, а значит, полноправными владельцами бизнеса. Более того, в подобных случаях всегда заключается внутреннее соглашение, где предусматривается возможность обратного выкупа акций, но уже за деньги, фиксируются цена и допустимый срок. Это очень интимный договор, который обычно не оглашается».
Полцарства — в счет кредита
В ходе тяжелых и продолжительных боев с кредиторами девелоперы одну за другой сдают позиции. Уступка части активов — еще один способ реструктуризации, когда банк не может ждать, а желающих выкупить чужую задолженность не находится. В качестве бонуса должник получает льготные условия погашения кредита.
«Перспективный актив банку интересно оставить себе, — говорит О. Гаджиев. – Малодоходную собственность он все-таки постарается сбыть. Создавать с нуля девелоперский бизнес тому, кто никогда этим не занимался, проблематично. А вот тем, кто имеет подобный опыт, окажется интересно получить по низкой цене перспективные активы. Забирая акции, банк становится совладельцем бизнеса. Его задача — обеспечить контроль над компанией, для чего можно нанять тех же девелоперов». Именно по такой схеме, считает О. Гаджиев, проведена реструктуризация долгов фирмы «Система Галс». За символическую сумму в 60 руб. ВТБ купил 51% акций, то есть получил контроль над бизнесом — чтобы в будущем фиксировать поступающие в компанию денежные потоки и направлять их себе для погашения долга. Управлять холдингом будут прежние менеджеры. Впрочем, банк может поменять команду, поставить своего руководителя, провести внутреннюю реструктуризацию, организовать проверку финансово-хозяйственной деятельности и т.д. Напомним, общий долг «Система Галс» на конец декабря 2008 г. составлял $1,4 млрд, нынешний долг перед ВТБ — 23 млрд руб.
Фото: novaya-riga.ru
