Первоочередная задача для девелоперов, попавших в кредитный капкан, — реструктурировать долги. «Цель этой процедуры — временно облегчить бремя выплат. Причем должны быть учтены интересы как заемщика, так и интересы банка, — говорит Ольга Архангельская, партнер, руководитель отдела консультационных услуг в области недвижимости компании «Эрнст энд Янг». — Способов не так много. Наиболее распространенные — пролонгирование платежей с уменьшением регулярного взноса и предоставление каникул на несколько месяцев или лет. Срок в любом случае оговаривается индивидуально — правил не существует, поскольку состояние должников, отношения между банками и заемщиками, суммы кредитов всегда разные».
Спасая тонущий корабль
Пролонгация обычно сопровождается изменением системы расчетов. Очень часто стороны фиксируют сумму накопившейся неустойки и вводят мораторий на начисление штрафных санкций за несвоевременные расчеты, то есть останавливают «счетчик». Должнику предоставляется какой-то льготный период, по истечении которого нужно будет вернуть всю сумму с процентами. То есть, по сути, срок возврата кредита продляется. Но чаще всего за льготный период приходится платить более высокими процентами. Порой при реструктуризации банки увеличивали ставку и на 25%, и на 60% (нужно отметить, что ставка более 20% губительна для девелопера). Реструктуризация также может заключаться в переводе долга в другую валюту.
Дело принципа
«Чтобы реструктуризация прошла успешно, необходимо соблюдать целый ряд условий, — говорит Анна Битти, директор отдела по реструктуризации бизнеса PricewaterhouseCoopers. — Обе стороны должны прилагать все усилия и быть нацелены на решение, позволяющее должнику осуществлять непрерывную деятельность, поскольку это даст возможность максимизировать отдачу от бизнеса (активов) и, следовательно, послужит общим интересам. Так, если девелопер не в состоянии закончить проект из-за недостатка финансов, следует искать выход, обеспечивающий такую возможность (например, предоставление банком дополнительных средств). Ведь готовый объект в любом случае стоит больше, чем незавершенное строительство. Со своей стороны девелопер должен быть готов внести вклад в виде дополнительных собственных денег. В рамках соглашения о реструктуризации банк может принять пакет акций в собственность и (или) получить право на долю в любых будущих апсайдах. Если девелопер владеет несколькими объектами, в качестве залога могут выступать дополнительные активы».
Позаботиться о слабом
Как добавляет О. Архангельская, для реструктуризации банк вправе потребовать у девелопера предоставить расчеты — за счет чего он будет погашать кредиты (арендная плата, продажа недвижимости). Чаще всего у заемщика имеется не один объект, и банки в качестве гарантий принимают деньги по нескольким из них (арендный поток по одному может стать гарантией выплат по другому). В условиях снижения цен на недвижимость иногда получается, что сумма кредита больше, чем стоимость объектов. Часто банки просят дополнительные гарантии от заемщиков — как материальные (гарантия материнской компании, дополнительные залоги), так и в форме определенных корпоративных требований. Например, включают в условия договора пункт о контроле за деятельностью фирмы; начинают интересоваться внутренней структурой, процессом принятия решений, контролем затрат и денежных потоков; анализируют расходы на операционную деятельность, зарплату, строительство. Кредитору важно, чтобы в нужный момент производились выплаты по долгу, поэтому он может поставить вопросы о переговорах с поставщиками и подрядчиками, чтобы сделать денежный поток более сбалансированным.
Хоть шерсти клок
Что интересно — гораздо больше шансов на пролонгацию имеют девелоперы, у которых в собственности нет «лакомых кусочков». По мнению А. Битти, все зависит от конкретного объекта, его местоположения, стадии завершения, доходности. Если недвижимость удачно расположена и приносит существенный доход, кредитор, скорее всего, решит обезопасить себя и принять в качестве уплаты долга активы, а не продлевать сроки платежа. По объектам низкого качества или незавершенным, стоимость которых сомнительна или существенно понизилась с 2008 г., финансовое учреждение скорее предпочтет отсрочить обязательства, чтобы не допустить списания долга. В таких случаях банки также стремятся принять дополнительные меры безопасности и что-то получить в качестве залога (акции, дополнительную собственность, гарантии).
В чем твоя выгода
«Некоторые банки организовали специальные подразделения, которые кроме реструктуризации кредитов занимаются тем, что выкупают определенные доли в девелоперских фирмах, — говорит О. Архангельская. — Приобретая долю, банк получает дополнительный контроль над компанией, а заемщик — дополнительные средства на развитие проекта либо на погашение долгов. Специфика отечественного бизнеса заключается в том, что он диверсифицирован. Российские финансовые структуры давно активно инвестировали в недвижимость, причем речь шла не просто о предоставлении кредитов, но едва ли не о создании собственных девелоперских компаний. Сегодня наблюдается тенденция к консолидации таких активов и приобретению долей фирм».
Источник фото: www.belmarket.by
