На рынке загородной аренды в самом разгаре подготовка к летнему сезону. Риэлторы уже сейчас отмечают увеличение спроса, сопоставимое с докризисными годами. Самые дальновидные арендаторы начали подыскивать коттеджи еще в январе. Вместе с тем, на рынок начинают выходить арендные поселки, премьера очередного проекта состоялась буквально на днях. Cottage.ru проанализировал ситуацию на рынке аренды и выяснил, смогут ли доходные коттеджи потеснить частный сектор.
По данным компании «МИЭЛЬ-Аренда», уже в январе спрос на загородные дома вырос на 41% по сравнению с последним месяцем 2010 года. Наибольший интерес у арендаторов вызывают коттеджи в ценовом диапазоне $1-3 тыс./месяц, на их долю пришлось 50% спроса. На втором месте самые дешевые предложения, до $1 тыс. Такими домами интересуются 26% потенциальных арендаторов. На долю предложений дороже $3 тыс. приходится всего 24%, причем из них 10% хотят арендовать коттедж стоимостью $3-5 тыс., еще 10% ориентированы на сегмент $5-10 тыс., и только 4% арендаторов присматривают арендное жилье дороже $10 тыс. «Максимальный спрос на коттеджи со стоимостью аренды от $1 тыс. до $3 тыс. в общей структуре спроса явно указывает на то, что сезон сдачи загородных домов на лето в этом году начнется вовремя, как и в докризисные годы – в конце февраля. Мы видим, что уже сейчас наибольший интерес у арендаторов вызывают наиболее ходовые предложения – те, что вымываются с рынка в первую очередь. Но пока выбор еще большой», - говорит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда».
Исходя из данных риэлторов можно сделать вывод, что большинство потенциальных арендаторов (76%) ориентируются на недорогое загородное жилье, с максимальной арендной ставкой $3 тыс./месяц. Чем на это могут ответить арендные коттеджные поселки? На сегодняшний день в Подмосковье насчитывается около 20 подобных проектов, причем примерно половина из них рассчитана на долгосрочную аренду, в остальных коттеджи сдаются на праздники, выходные и корпоративы. Если говорить об арендных ставках тех поселков, где можно снять коттедж на длительный срок, то арендная ставка варьируется от $10 тыс. до $15 тыс. в месяц. Сопоставив эти цифры с запросами подавляющего большинства арендаторов, можно сделать простой вывод, что в поселки типа «Росинки» или «Сетунь» рядовой коттеджесъемщик не пойдет. Проще говоря, проектов, удовлетворяющих массовому спросу, в Подмосковье нет.
Вернее, не было до недавнего времени. В феврале татарский девелопер ASG объявил о запуске системы московских доходных домов «Рублево-Мякинино». На сегодняшний день уже завершено строительство первой очереди из 13 финских коттеджей. К концу 2011 года будут сданы в эксплуатацию еще 18 малоэтажных домов. Всего на территории площадью 2,7 га будет возведено 400 апартаментов бизнес-класса. 18 многоквартирных домов с мансардами, построенных по индивидуальным архитектурным проектам, с различной планировкой квартир, будут готовы к концу этого года. Плата за проживание в доходных домах будет варьироваться от $1 до $7 тыс. в месяц в зависимости от класса, площади апартаментов, а также набора сервисных услуг.
Такой разброс цен уже ближе к запросам арендаторов загородной недвижимости. Естественно, за $1 тыс. в месяц клиент получит не коттедж, а квартиру-студию в малоэтажном доме. Но сам факт того, что подобные предложения начинают появляться на рынке – это уже хороший знак. Как бизнес-стратегия арендные поселки, до недавнего времени, вообще не интересовали девелоперов и инвесторов. Оно и понятно – доходность в арендном бизнесе не превышает 10% годовых. Тут можно вспомнить байку про одного олигарха, которому приписывают высказывание о том, что в бизнес с доходностью менее 200% процентов он не вложит ни копейки. Впрочем, этот пример был характерен для любого, в том числе и девелопеского, бизнеса в докризисный период. Сегодня ситуация изменилась. Несмотря на то, что аналитики твердят о том, что кризис мы преодолели, возврата к прежнему уровню доходности не произошло. Конечно, продажа коттеджей все равно приносит больший доход, чем 10%. Но тут уже каждый девелопер должен решать, что для него лучше – «срубить» деньги по-быстрому, построив поселок и продав его, либо заняться арендным бизнесом – вложить деньги в строительство, за 6-7 лет выйти на самоокупаемость, а дальше уже иметь стабильный доход на долгие годы. Если рассматривать в многолетней перспективе, то арендный бизнес получается намного выгоднее.
Если отвечать на вопрос, смогут ли доходные поселки потеснить на рынке аренды частный сектор, то на текущий момент ответ отрицательный. Но первые предвестники того, что в будущем это возможно, уже есть. Говоря субъективно, «Рублево-Мякинино» - проект не самый удачный, в первую очередь, с точки зрения местоположения: очень близко к МКАД, рядом со строительным рынком, не самая удобная транспортная доступность. Но с точки зрения того, что это первый доступный проект арендного загородного жилья, его появление на рынке можно только приветствовать. И надеяться на то, что другие девелоперы, последовав примеру татарских коллег, начнут развивать доступные доходные коттеджные поселки по всему Подмосковью. Благо спрос в этом сегменте рынка недвижимости есть, и немалый.
