Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева продолжает рассказ о доходных домах, истории их появления в России и перспективе возвращения на отечественный рынок жилья.
- Как вы думаете, скоро ли понятие «доходный дом» возвратится в нашу жизнь?
- Судя по всему, первые такие проекты в ряде крупных городов намечено осуществить уже в ближайшие годы. На это настраивает спрос на аренду жилья, в настоящее время он в мегаполисах достаточно большой. По экспертным оценкам, как минимум половина людей, работающих в Москве и получающих высокие доходы, проживают в съемных квартирах. Факт и то, что значительная часть таких «постояльцев» не заключают договоров аренды и полностью зависят от волюнтаризма собственников квартир. Подобная ситуация не устраивает корпоративных арендаторов, которые снимают квартиры для своих специалистов и хотят, чтобы отношения были грамотно оформлены, а налоги уплачены. С этой точки зрения, доходные дома как раз и являют собой законную систему найма.
Первый, пилотный проект доходного дома осуществил в 2002 году департамент инвестиционных программ правительства Москвы. Еще до начала строительства была создана законодательная база, в частности принято постановление о невозможности приватизации квартир в этом доме. Поправка была внесена в федеральное законодательство. По последним данным, в Москве в ближайшие год-два появятся еще пять доходных домов, об этом заявил мэр столицы.
На строительство первого доходного дома, по официальным данным, было потрачено 12,3 миллиона долларов. Поначалу считалось, что срок окупаемости составит семь-восемь лет. Однако заполняемость дома, сданного в эксплуатацию в 2004 году, оказалась настолько хорошей, что уже в год сдачи примерно 75 процентов квартир были заселены, поэтому ожидается, что затраты окупятся уже через пять лет после пуска. В настоящее время примерно 95-97 процентов жилплощади дома занято. Примечательно, что 60 процентов жильцов первого современного российского доходного дома – иностранцы.
Здание соответствует критериям элитного жилья. В нем 47 квартир, самые скромные из которых двухкомнатные площадью 83 квадратных метра, трехкомнатные – от 100 до 120, четырехкомнатные – от 143 до 175 и семикомнатные двухуровневые квартиры - по 300 квадратных метров.
Обитатели квартир оплачивают не только аренду, но и комплексное техническое обслуживание. Известно, что в конце 2005 года за техобслуживание пользователи квартир платили 130-150 долларов в месяц. Кроме квартир, в этом доме размещается служба эксплуатации и четыре офисных помещения на первом этаже. Предусмотрены также двухуровневый подземный паркинг с мойками по количеству квартир, гостевые стоянки, разгрузочная зона. Квартиры снабжены системами сигнализации, оптоволоконной связью, обеспечивающей подключение к интернету, спутниковым телевидением, индивидуальными системами кондиционирования воздуха и системами автономного обеспечения горячей воды. Жильцы могут воспользоваться сервисными услугами, в которые включены уборка квартир, аренда автотранспорта, уход за детьми, химчистка, прачечная, доставка продуктов, заказ обедов и ужинов и даже организация банкетов. То есть, предлагается широкий перечень услуг, соответствующий традициям хорошего отеля разряда четырех и пяти звезд.
Кстати, изначально московское правительство планировало построить сразу три доходных дома. Одной из причин пересмотра планов, на мой взгляд, могла стать проблема управления доходными домами. К примеру, известно, что исполнение пожеланий постольцев по перепланировке квартиры потребовало такого количества согласований, что они привели в полное недоумение иностранцев, которые в основном и заселили этот дом.
Все проекты доходных домов, которые рассматриваются в настоящее время, будут осуществляться с участием региональных властей. Известно о подобном проекте в Казани, готовит свои проекты Екатеринбург. В Нижнем Новгороде тоже запланировано строительство доходных домов. Очевидно, что идея выходит на новый уровень.
- Как вы оцениваете перспективность развития рынка наемного жилья?
- По идее, желающих поселиться в съемной квартире должно быть немало. Ведь предполагается, что строиться будут не сплошь элитные здания для высокооплачиваемых топ-менеджеров. Планируется также предложить рынку доходные дома бизнес-класса и эконом-класса. Будет из чего выбирать людям с разным уровнем достатка: и бизнесменам, и молодым специалистам, и военным, и студентам.
Строители готовы предлагать все больший и больший объем жилья, но доходы у населения растут не столь быстро, чтобы адекватно отвечать на растущее предложение, и это сдерживает развитие рынка. Однако, если определенные группы людей не в состоянии купить жилье, они могут снимать его. Поэтому начать строительство доходных домов – значит поддержать темпы роста строительства жилых домов вообще.
Но если рассматривать ситуацию с точки зрения частного инвестора, то приходится считаться с тем, что для него доходные дома сегодня менее привлекательны, чем жилые, квартиры в которых продаются (а также торговая, офисная и загородная недвижимость). Срок окупаемости расходов на строительство доходного дома значительно длиннее, чем домов иных категорий. Ведь возврат средств, потраченных на строительство и оснащение доходного дома, осуществляется малыми порциями в виде ежемесячных арендных платежей.
Но мало построить доходный дом, владелец должен им управлять. Однако обслуживание доходного дома существенно отличается от привычного нам образца. Оно специфическое и трудоемкое, и не только в домах элит-класса, но и в более «скромных». Для этого, по-видимому, придется создавать управляющую компанию. Дел у нее и ее немаленького персонала будет предостаточно: от уборки и текущей финансовой отчетности до плановых ремонтов и нештатных ситуаций. И все это на фоне отсутствия не только детально проработанного законодательства, но и практических навыков.
Рынок наемного жилья придется создавать, фактически, с нуля. И здесь многое зависит от руководства регионов. Застройщикам надо помочь решиться на освоение этого нового-старого сектора рынка недвижимости.
