О доходных домах на рынке недвижимости часто вспоминают и быстро забывают. Их славное прошлое в дореволюционной России и светлое будущее в России нынешней не вызывают ни у кого сомнений, но их низкая доходность не вызывает у девелоперов энтузиазма
Все мы с детства усвоили основные критерии счастливой жизни – дом, семья и карьера. Дом должен быть собственным, в идеале – загородным. Семья – крепкой. Карьера – успешной. Однако ритм современной жизни не всегда позволяет нам получить все это в равных пропорциях. Чем ближе к столице, тем менее доступным кажется собственный дом, а иногда – не таким уж необходимым. Кто-то строит карьеру в чужом городе, рассчитывая однажды вернуться домой, а кто-то не готов тратить деньги и силы на приобретение собственного жилья, считая, что сейчас обойдется и без него. Иногда к карьере добавляется и семья, а своего дома как не было, так и нет. Случай известный, описанный в классике: большинство литературных героев из европейского культурного поля жилье не покупали, а снимали. Д’Артаньян, приехавший из Гаскони в Париж делать карьеру на службе у короля, квартировался у трактирщика Бонасье, Шерлок Холмс, уроженец Лондона, снимал квартиру вскладчину со своим другом Уотсоном. Известные люди Санкт-Петербурга снимали квартиры с пятью комнатами, не считая кухни и «людской». Получается, что раньше отношение к арендованному жилью было проще? Несомненно. Но и жить в нем было гораздо проще. Потребности людей, разлученных с домом или не имеющих собственного, обеспечивала целая система арендной недвижимости. Постоялые дворы, трактиры, гостиницы. А впоследствие – целые дома, которые строили за тем, чтобы сдавать отдельные квартиры. Такой дом был аналогом собственного «свечного заводика», и давал тогдашним рантье хороший доход. В нашей стране такие дома называли доходными.
Доходные дома. Это название навевает воспоминания о прошлом. Дореволюционная Россия, промышленный Петербург – столица и главный финансовый центр страны. Огромное количество новых рабочих мест – для простых работяг до квалифицированных специалистов. Люди, которые едут в столицу за лучшей жизнью, работой и новой судьбой. Знакомая картина, не так ли? Время другое, вид за окном изменился, и окна в элитных домах выходят не на Неву, а на Москва-реку. Да и доходных домов, которые в те времена готовы были принять всех, от профессоров до камнетесов, в новой российской столице почти не осталось.
Современный рынок аренды предлагает нам множество вариантов, один другого краше – известная компании строят целые апарт-отели с видом на Кремль, ASG недавно представила рынку доходные дома по-новорусски: отдельно стоящие, двухэтажные коттеджи с отделкой, в живописном месте, недалеко от столицы. Такие проекты можно назвать первыми ласточками в процессе возвращения доходной недвижимости на отечественный рынок. И на самом деле их не так уж много. Впрочем, много в любом случае еще не значит «массово». Так называемая профессиональная аренда – для отечественного рынка пока что только модная инновация.
Сегодня на рынке аренды царит арендодатель-аматор: владелец квартиры, который в силу некоторых причин решил сдать ее жильцам. У него свои представления о ценах (которые может откорректировать рынок), свои правила игры, свое представление об ответственности жильцов – и собственной ответственности перед ними. Как правило, он еще не готов работать с заключением договора, и рынок аренды и сейчас преимущественно остается в тени. Рисков, как бытовых (неожиданные визиты, проверки, недоброжелательное отношение или же, напротив, попытка установить более близкий контакт), так и финансовых, избежать непросто. А отсутствие понятия деловой репутации делает арендодателя почти неуязвимым – доведя съемщиков до отчаяния, он тут же найдет новых, и никоим образом не пострадает из-за собственной некомпетентности. Разумеется, чем выше сегмент, тем взыскательнее арендаторы, и по достижении определенной планки они сами начинают устанавливать правила. Опять же, в сегменте бизнес-класса уже появляются специализированные компании, первые прообразы настоящих доходных домов. А что же эконом-класс, самый массовый сегмент рынка? Ведь именно он нуждается в настоящих доходных домах – типовых, надежных и недорогих?
Как показывает практика, мечты о строительстве доходных домов эконом-класса, изложенные на бумаге чиновниками или даже девелоперами, так и не стали конкретной целью. Первое, что отпугивает застройщика – низкая доходность. Построить, продать, снова построить – получить пусть единоразовую, но большую прибыль. Принять на баланс построенный за свои деньги доходный дом – понадеяться на то, что через несколько лет он окупится. Все эти годы его придется содержать, решать связанные с ним эксплуатационные проблемы. Норма доходности в таких проектах, по подсчетам экспертов, редко выходит за пределы 10%, а в большинстве случаев рассчитывать можно на скромные 7%. Неудивительно, что жилье на продажу, а также офисы и торговые проекты привлекают девелоперов больше, чем трехзвездочные гостиницы и доходные дома для эконом-класса.
Строительство доходных домов, как справедливо полагают многие застройщики – дело социальное. Нехватка жилья в столице должна быть поводом для пристального внимания государства (и городского правительства) к этому сегменту. И в других странах зачастую именно государство, в рамках государственно-частного партнерства, создает условия для строительства комплексов доходных домов, либо поддерживая проект финансово, либо фактически направляя его, выделяя участки под строительство и упрощая взаимодействие застройщика с муниципальными службами. В России, а в частности – и в Москве, власти пока еще далеки даже от выбора модели содействия строительству доходных домов. Правда, АИЖК и Минрегион уже заявили о своем желании участвовать в подобных проектах, но условия участия – т.е. государственно-частного партнерства – пока неизвестно. А в одиночку штурмовать этот сегмент рынка девелоперы явно не собираются.
