Еще пару лет назад затевать подобный разговор было бессмысленно — когда условия диктует арендодатель, права клиента весьма призрачны и сводятся к подписи на бланке. Кризис все изменил. У нанимателя появилось право голоса, и собственнику поневоле приходится к нему прислушиваться, фиксируя в договоре льготы и бонусы.
Ставки сделаны
«Первое, на что арендатор вправе рассчитывать в нынешних рыночных условиях, — фиксация ставки, которая сегодня относительно низкая, на продолжительный срок (от трех до пяти лет), — говорит Алексей Богданов, партнер компании S.A.Ricci/King Sturge. – Вторая возможность – получить предсказуемую и понятную индексацию, то есть имеющую четкое ограничение по процентам колебания. Например, можно привязать эту цифру к индексу инфляции CPI (Consumer Price Index). Вариант — четко указать в договоре процент от 3 до 5%, начиная, скажем, с третьего года аренды». Мария Копылова, руководитель отдела по работе с собственниками департамента коммерческой недвижимости компании «Новое Качество», предлагает зафиксировать ставку в рублях. У многих нанимателей бюджетирование происходит в рублевом эквиваленте, так что это удобно.
Срок действия фиксированной ставки зависит от количества занимаемых метров — чем просторнее, тем больше льготы. Также можно зафиксировать увеличение арендных каникул. Сегодня они распространяются даже на период переезда. Собственники готовы предоставить каникулы срок от двух недель до шести месяцев. А. Богданов считает, что если клиент готов заниматься чистовой отделкой за свой счет, он вправе попросить и пять месяцев. «Также до минимума сокращены страховые взносы, — рассказывает М. Копылова. — Ранее депозит представлял собой плату за три месяца, сегодня многие собственники соглашаются снизить его до размера месячной ставки, а кое-кто готов от него отказаться». Если клиент приносит наличные, можно договориться о том, что депозит будет внесен за один месяц. Порой имеет смысл вообще уйти от живых денег и рассмотреть такой способ, как банковская гарантия. Подобное использовалось и раньше, но сегодня встречается чаще.
Расстаться как цивилизованные люди
«Если говорить о гибкости договора, то в настоящий момент можно заключить его на семь или десять лет, условившись с арендодателем о возможности выйти из соглашения через три-пять лет без штрафа либо с минимальными потерями, — рассказывает А. Богданов. — Если раньше прописать такой пункт было очень тяжело, то теперь — вполне реально. Ставки в классах А и В упали до 50% по сравнению с летом 2008 года. Вакантных площадей достаточно много — по различным оценкам, от 20 до 25%. Поэтому нанимателям стоит, пользуясь ситуацией, заключить длинный контракт и «зацементировать» низкую ставку на продолжительный срок». Три года аренды без повышения платы, а далее пятипроцентная индексация на протяжении десяти лет — весьма выгодная для клиента сделка, и сегодня самый подходящий момент для ее заключения. Если, например, бизнес будет расти и в старом офисе станет тесно, выйти из договора получится без штрафных санкций или с минимальными потерями. М. Копылова тоже рекомендует арендатору зафиксировать в документе оптимальные для себя условия. Если договор заключается на долгий срок, можно прописать обязательство арендатора предупредить о намерении съехать за три-шесть месяцев. В этом случае штрафные санкции налагаться не будут. Конечно, желание съехать в течение одного дня не зафиксирует ни один собственник.
Учитывая обстоятельства
«Если наниматель инициирует пересмотр условий контракта, такая возможность зависит от многих факторов, позволяющих арендодателю проявлять гибкость в подходе к данному вопросу или напротив, настаивать на жестком исполнении договоренностей, — отмечает Ольга Побуковская, заместитель директора департамента офисной недвижимости Colliers International. — Безусловно, принимаются во внимание занимаемый метраж и статус арендатора, тип договора (предварительный, краткосрочный, долгосрочный), срок, условия, а также, возможно, и то, кто выполнял отделку». Как правило, в подобных переговорах арендаторы хотят снизить базовую ставку, отменить ее индексацию, уменьшить количество парковочных мест, по возможности — вернуть часть площадей, которая высвободилась, например, в результате сокращения штата, или досрочно выйти из договора. Решения, принимаемые собственником в результате, различны для каждого конкретного случая. Некоторые хозяева не рассматривают вариант внесения изменений в подписанные договоры, обосновывая это серьезностью обоюдно взятых на себя сторонами обязательств. Вместе с тем, отмечает О. Побуковская, очевидно, что в некоторых случаях арендодатель видит серьезность ситуации клиента и понимает, что если тот уйдет, потери за время поиска нового окажутся гораздо большими по сравнению с суммой возможного сокращения ставки.
Многообразие вариантов
Практика показывает, что найти компромисс вполне реально. Фиксация в рублях, максимальный срок фиксированной оплаты либо минимальная индексация (3-5%), уменьшение депозита до минимума, увеличение арендных каникул, выход из договора без штрафа при наличии определенного срока предупреждения — за эти права нанимателю сегодня можно и нужно бороться. «Собственники, которые смотрят на свой бизнес стратегически, готовы пойти на определенные уступки, — уверен А. Богданов. — Пока уровень вакантных площадей в Москве серьезно выше, чем в европейских столицах, где он обычно не превышает 10%. Но постепенно свободные площади вымываются с рынка. Возможности выгодно заключить арендный договор будут постепенно уходить, поэтому ждать не имеет смысла. Стоит уже сегодня воспользоваться выгодными условиями и въехать в более качественное помещение, например из класса В+ в А, или оптимизировать затраты на аренду – либо совместить то и другое, что сегодня вполне реально. Большинство потенциальных нанимателей это понимают». Рынок развивается циклично, и на смену времени арендатора через некоторое время придет очередная эпоха дефицита площадей, когда условия начнет диктовать собственник. Сегодня компаниям представляется редкая возможность не только занять качественные офисы по вполне сходной цене, но и зафиксировать целый ряд льгот и бонусов. Удачно составленный «брачный договор» станет залогом выгодных для клиента долгосрочных отношений.
Источник фото: www.arendakvartiri.ru
