Договор ренты помогает одиноким людям обеспечить себе достойную жизнь, а плательщику ренты — получить недвижимость, не оформляя ипотеку. Рассказываем, какой бывает рента, в чём её особенности и какие подводные камни есть у такой сделки.
Благодарим за консультацию Марию Печек, старшего юриста адвокатского бюро BGMP.
Что такое договор ренты
Договор ренты — это договор, согласно которому одна сторона обязуется выплачивать другой регулярные денежные суммы или помогать другим способом. За это вторая сторона передаёт в собственность первой своё имущество.
Такое имущество может быть движимым или недвижимым: автомобиль, квартира, дом.
Тот, кто выплачивает ренту, называется плательщик ренты, а тот, кто её получает, — получатель ренты, или рантье.
Рантье — это люди, которые живут за счёт средств, получаемых от ренты. В более широком смысле — за счёт дохода, который приносит капитал: на проценты от вкладов, ценных бумаг, доходы от недвижимости, земли, бизнеса.
Виды ренты жилой недвижимости
Существует 3 вида ренты жилой недвижимости: постоянная рента, пожизненная рента и пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента
При постоянной ренте стороны определяют стоимость квартиры, дома или участка, а также договариваются о размере ежеквартальных или ежемесячных взносов. Такие взносы получает рантье, а в случае его смерти — его наследники.
Право собственности на жильё переходит плательщику ренты. Он может использовать его сразу или после выплаты суммы — в зависимости от того, о чём договорились стороны.
Постоянная рента предусматривает полную выплату всей суммы по договору. Права получателя ренты могут передаваться по уступке права требования и передаются по наследству.
ПРИМЕР
Мария заключила договор постоянной ренты с Сергеем. Они договорились, что каждый месяц Мария будет платить ему 50 тыс. рублей, а взамен получит его загородный дом, которым может пользоваться сразу. Всю сумму Мария должна выплатить за 5 лет.
Но через 3 года Сергей умер. Остальные 2 года Мария будет платить ренту его дочери в том же размере, по 50 тыс. рублей в месяц.
Постоянная рента может выплачиваться не только деньгами. Плательщик ренты может предоставлять вещи, выполнять работы или оказывать услуги, стоимость которых эквивалентна сумме ренты.
ВАЖНО
Размер ежемесячной суммы, которую получает по договору рантье, не может быть меньше прожиточного минимума в том регионе РФ, где он живёт.
Если стороны не оговорили в договоре периодичность выплаты денежных сумм, то по закону они выплачиваются раз в квартал.
Плательщик может досрочно выкупить ренту, то есть выплатить оставшуюся сумму рантье. В договор ренты нельзя включить пункт о том, что плательщик отказывается от права выкупа: такое положение будет ничтожным, то есть недействительным.
Если плательщик ренты перестаёт платить, получатель может либо потребовать от него выплатить оставшуюся сумму, либо расторгнуть договор и вернуть себе недвижимость. Уже выплаченные взносы не возвращаются.
ПРИМЕР
Борис — плательщик ренты, Георгий — рантье. Если Борис просрочит выплаты или откажется платить, Георгий может обратиться в суд и потребовать либо обязать Бориса выкупить ренту, либо расторгнуть договор. Уже уплаченные взносы Борису не вернут.
Пожизненная рента
Условия пожизненной ренты другие. Есть 3 принципиальных отличия пожизненной ренты от постоянной.
1. Пожизненная рента устанавливается на период жизни человека, который передаёт имущество под выплату ренты, или другого человека, которого он укажет.
Если он умирает, рента прекращается — недвижимость переходит к плательщику ренты, даже если он ещё не выплатил все взносы. По наследству пожизненная рента не переходит.
2. Рантье имеет право жить в квартире и пользоваться ею до самой смерти.
Хотя после заключения договора ренты собственником становится тот, кто платит ренту. Он тоже может заселиться в эту квартиру и пользоваться ею, но на практике такое происходит редко. Для выплаты ренты между сторонами должны быть хорошие отношения, а совместное проживание способно их испортить.
3. И самое главное: пожизненная рента выплачивается до смерти её получателя, даже если стоимость квартиры уже выплачена.
Нередки случаи, когда плательщик ренты отдавал рантье-долгожителю стоимость двух, а то и трёх квартир. Если плательщик ренты умирает, обязательство по выплате переходит к его наследникам.
РЕАЛЬНЫЙ СЛУЧАЙ
В 1965 году 47-летний адвокат Франсуа Раффре заключил договор пожизненной ренты с 90-летней Жанной Кальман. Он рассудил так: старушке уже 90, при выплатах 2,5 тыс. франков в месяц квартира окупится за 10 лет, а до 100 лет мало кто доживает. Он планировал получить жильё раньше.
Адвокат жестоко ошибся. Жанна Кальман прожила ещё 32 года и в итоге пережила Франсуа Раффре. После его смерти ренту старушке выплачивала его вдова. Жанна Кальман умерла в 1997 году в возрасте 122 лет.
Договор пожизненной ренты чаще всего заключают одинокие пожилые люди, у которых нет родственников и которым некому завещать своё жильё.
Пожизненная рента выплачивается ежемесячно, но стороны могут согласовать и другой график выплат. Если в договоре не указана периодичность выплат, то по умолчанию они должны происходить раз в месяц.
В остальном условия похожи на постоянную ренту: выплаты не должны быть меньше прожиточного минимума. По договору жильё может быть передано плательщику ренты бесплатно, тогда он ежемесячно выплачивает определённую сумму. Но стороны могут договориться и о единовременной выплате — например 10% стоимости квартиры. Тогда передача жилья оформляется как купля-продажа.
ПРИМЕР
Нина Степановна — пенсионерка, которая живёт в небольшой трёшке. Она одинока: у неё нет детей и родственников, которые могли бы ей помогать и которым она бы завещала свою квартиру. Она заключила договор пожизненной ренты с Антоном — отцом сына-подростка.
Антон ежемесячно выплачивает Нине Степановне 35 тыс. рублей. Нина Степановна получает значительную прибавку к пенсии, а после её смерти Антон переоформит квартиру на подросшего сына.
Если плательщик перестаёт платить, рантье вправе потребовать выкупить недвижимость или расторгнуть договор.
Договор пожизненной ренты можно заключить с несколькими собственниками. В случае смерти одного из получателей ренты его доля переходит к остальным, то есть ежемесячная выплата не снижается. А обременение с квартиры снимется после смерти последнего из получателей ренты.
Пожизненное содержание с иждивением
Это почти то же самое, что пожизненная рента, только кроме денег плательщик ренты предоставляет рантье ещё и уход — содержание и иждивение. Это может быть помощь по дому, покупка продуктов, транспортировка в поликлинику. Список обязательств включается в договор ренты, в нём может быть указана покупка одежды, приготовление еды, уборка, сопровождение на прогулке — всё то, что делают дети или внуки для своих пожилых родственников.
В остальном условия пожизненного содержания с иждивением такие же, как и в случае пожизненной ренты.
Подписывая договор пожизненного содержания с иждивением, плательщик ренты нередко соглашается жить совместно со своим подопечным: так удобнее за ним присматривать, ухаживать, готовить ему еду. Ежемесячные выплаты в этом случае меньше, чем при пожизненной ренте, поскольку большая часть приобретаемых одиноким человеком благ — нематериальная.
Можно ли продать квартиру, за которую платишь ренту
По закону плательщик ренты может продать такое жильё, но, во-первых, только с письменного и нотариально удостоверенного согласия получателя ренты. Во-вторых, его обязанности по выплате ренты перейдут к новому покупателю.
ВАЖНО
Рента накладывает на жильё обременение. Покупатель может приобрести его, но только вместе с этим обременением.
Что надо прописать в договоре ренты
— Ф.И.О., паспортные данные плательщика ренты и её получателя.
— Адрес и все данные квартиры, включая её площадь и кадастровый номер.
— Стоимость квартиры — это поможет определить завершение постоянной ренты.
— Размер платежей: размер первоначальной выплаты, если она будет, и сумму регулярных взносов.
— Периодичность взносов.
— Способ оплаты, порядок выплат.
— Условия ренты: что ещё входит в обязанности того, кто выплачивает ренту, кроме перечисления денег. Если речь про пожизненное содержание с иждивением, то весь перечень обязанностей плательщика: что именно он должен делать для получателя ренты и услуг.
— Где будут проживать обе стороны: останется ли рантье жить в квартире и переедет ли туда жить плательщик ренты.
— Будут ли индексироваться рентные платежи с учётом инфляции. Если да, то как именно.
Документы, которые потребуются для заключения договора ренты
Чтобы заключить договор ренты, вам понадобятся такие же документы, что и при купле-продаже квартиры:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности, если это право возникло до 2016 года;
- техпаспорт квартиры;
- справка о зарегистрированных в квартире людях — её можно взять в УК;
- справка об отсутствии задолженностей по квартплате, её тоже можно взять в УК, у поставщика услуг или запросить данные на портале ГИС ЖКХ;
- нотариально удостоверенное согласие супруга/супруги получателя ренты на заключение договора;
- справка о дееспособности из психоневрологического и наркологического диспансеров.
Важно
Справку из диспансеров надо получить обязательно, если договор заключается с пожилым получателем ренты. Если этого не сделать, договор ренты можно будет оспорить, доказав, что получатель ренты на момент подписания бумаг был не в себе и не понимал значения своих действий.
Договор ренты в обязательном порядке удостоверяет нотариус. Договор, согласно которому недвижимость отчуждается под выплату ренты, не требует госрегистрации, если он заключён после 1 марта 2013 года.
А вот переход права собственности на недвижимость подлежит госрегистрации в Росреестре. Подать документы в Росреестр можно самостоятельно через МФЦ или попросить об этом нотариуса, который удостоверял вашу сделку.
Услуги нотариуса и пошлину за регистрацию перехода прав обычно оплачивает тот, кто будет платить ренту.
Платит ли получатель ренты налоги
Да. Рентные платежи — это доход, с которого нужно уплачивать налог по ставке 13%.
Если был сделан единовременный взнос и сделка оформлена как купля-продажа с обременением, с полученной суммы рантье должен выплатить налог. Его размер зависит от срока владения недвижимостью и налоговой ставки.
Риски обеих сторон при заключении договора ренты
Рента — взаимовыгодная сделка, которая помогает одинокому человеку обеспечить себе достойную старость и уход, а плательщику ренты — получить жильё через несколько лет. Но есть риски для обеих сторон сделки.
Риски получателя ренты
— Плательщик может выполнять обязанности не в полном объёме: нерегулярно выплачивать взносы или не выполнять какие-то обязательства по уходу. Не надо договариваться устно и надеяться на порядочность плательщика. Каждая договорённость должна быть зафиксирована письменно в договоре. Только в этом случае вы сможете обратиться в суд и расторгнуть договор, вернув себе жильё.
— Плательщик ренты может сознательно ухудшать условия проживания получателя, особенно если состояние здоровья последнего и без того слабое. Хорошо, если за исполнением договора будет периодически, хотя бы раз в месяц, присматривать кто-то из соседей: проверять, прибрано ли в доме, приготовлена ли еда, нет ли жалоб у получателя ренты, особенно если он не выходит из дома и не может сам обратиться в суд.
— Есть риск попасть в криминальную схему. Одинокие пожилые люди нередко становятся жертвами мошенников, которые обманом вынуждают их подписать невыгодный договор или даже причиняют вред здоровью, чтобы поскорее получить недвижимость.
Риски плательщика ренты
— Договор может быть признан недействительным, если будет доказано, что на момент его подписания получатель ренты был недееспособным. Ещё до подписания бумаг запросите у рантье справки из психоневрологического и наркологического диспансеров.
— Главный риск при заключении договора пожизненной ренты заключается в переплате, если получатель окажется долгожителем. Убедитесь, что вас устраивают условия договора, стоимость недвижимости и размеры первоначального и ежемесячного взносов.
— Если получатель выплат пойдёт в суд с претензией на плохой уход за ним, вам придётся доказывать обратное. Это довольно сложно — впрочем, как и доказать, что уход был ненадлежащим.
Как расторгнуть договор ренты
Расторгнуть договор ренты можно двумя способами.
1. По соглашению сторон
Это мирное соглашение, оно подписывается, если обе стороны пришли к выводу, что дальше соблюдать условия договора им не нужно. Они заключают соглашение, в котором прописывают условия прекращения договора: возвращается ли жильё к получателю ренты, компенсирует ли он выплаты и единовременный взнос плательщику и т. п.
Такое соглашение необходимо удостоверить у нотариуса, поскольку сам договор ренты был нотариальным.
2. Через суд
Если одна сторона хочет расторгнуть договор, а вторая — нет, надо идти в суд. В одностороннем порядке расторгнуть договор можно в следующих случаях:
— существенно нарушены условия договора (плательщик не платит взносы и т. п.);
— получатель ренты подписывал договор под влиянием заблуждения или был недееспособным.
В обоих случаях в суде придётся предъявлять веские доказательства.
Главное
— Рента бывает трёх видов: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением. В первом случае стоимость ренты постепенно выплачивается получателю или его наследникам. Во втором и третьем рента платится, пока жив получатель, и прекращается с его смертью.
— Рантье имеет право жить в квартире и пользоваться ею до своей смерти, хотя собственником после заключения договора становится тот, кто платит ренту. На жильё накладывается обременение.
— Договор ренты нужно обязательно удостоверять у нотариуса, иначе он будет признан недействительным.
— Рента может выплачиваться не только деньгами, но и услугами, работами, заботой.
— Рентные платежи — это доход, с которого надо уплачивать налог.
— Основной риск получателя ренты — недобросовестность плательщика. Главный риск плательщика — если получатель ренты окажется долгожителем. Тогда ему придётся значительно переплатить за жильё.
