О том, что дольщик – человек непростой судьбы легко можно узнать из теленовостей. Пожалуй, ни одному другому аспекту работы рынка недвижимости не уделялось столько внимания, сколько его досталось сторонам договора долевого участия.
И немудрено: ведь чаще всего именно эти люди страдают от инфляции, кризисов, заморозки строительства, а также от самого обычного мошенничества, которое, увы, на первичном рынке жилья встречается очень часто. Суммы на кону огромные, соблазн продать покупателям «воздух над котлованом» очень уж велик. Это заставляет аферистов придумывать новые способы жилищных махинаций. Впрочем, не только настоящие мошенники грешат серыми схемами – зачастую и вполне добропорядочные застройщики применяют неодобряемые законом способы привлечения денег.
Каковы основные способы обмана дольщиков? Чаще всего незадачливых покупателей обманывают уже на стадии заключения договора. Пользуясь юридической неграмотностью покупателей, застройщики предлагают им заключить договор, который на самом деле не является договором долевого участия.
Наиболее распространенная «подмена» - так называемая вексельная сделка, по которой застройщик продает вам не квартиру, а вексель на эту квартиру. Такая форма сделки очень выгодна компании, поскольку дает возможность быстрого привлечения денег и минимизации налоговых расходов. Если речь идет о честном застройщике, скорее всего, в итоге вы получите свою квартиру после завершения строительства. Но если что-то пойдет не так, вам придется узнать, что вексель – это ничем не обусловленное обязательство выплатить векселедержателю определенную сумму денег. Поэтому обязательства по предоставлению вам конкретной квартиры в построенном доме у застройщика нет. Формально он должен вам лишь сумму денег, оговоренную векселем, и вы можете потребовать ее назад, однако деньги может обесценить инфляция, а главное – вы ведь вовсе не за этим вкладывались в долгосрочное строительство и копили деньги на собственную квартиру?
Второй этап заключения сделки не менее важен, хотя знают о нем далеко не все. После подписания договора о долевом участии застройщик должен зарегистрировать его в органе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Без этого договор долевого участия не будет признан государством, дольщик не будет считаться настоящим дольщиком, и действие закона «О долевом участии…» не будет распространяться на данную сделку. Фактически, вы можете остаться без юридической защиты – а это очень опасно в наше время.
И наконец, решающая часть соглашения – спецификации, то есть описание собственно квартиры, которую вы покупаете. Вы наверняка уже представили себе квартиру своей мечты или выбрали ее на сайте или в офисе застройщика. С большой кухней, двумя балконами и детской? Не поленитесь проверить, соответствует ли описание квартиры в договоре привлекательному образу в вашей голове. Нередки случаи, когда вместо одной квартиры в договоре прописывалось соглашение на покупку другой – меньшего метража или менее удачной планировки, а комфортный четвертый этаж превращался в первый. При этом сумма договора волшебным образом не менялась – за большие деньги покупателю предлагали товар гораздо худшего качества.
К сожалению, на этом формальные предостережения заканчиваются. От дальнейших рисков: опоздания сдачи дома, заморозки строительства, банкротства застройщика или его исчезновения со всеми инвестированными в проект деньгами, – с помощью знаний не уберечься.
В следующих статьях мы расскажем вам о том, как застраховать риски, связанные со строительством жилого дома.
Памятка участнику долевого строительства
В договоре долевого строительства должны содержаться следующие условия:
1) Определение объекта долевого строительства, подлежащего передаче дольщику; объект определяется на основании проектной документации и представляет собой выкопировку из поэтажного плана строящегося жилого дома, на которой указаны конкретные помещения, подлежащие передаче дольщику.
2) Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. В качестве срока может быть указана точная календарная дата либо окончание квартала.
3) Цену договора, сроки и порядок ее уплаты. Здесь должен быть указан график платежей: периодичность, суммы, подлежащие внесению дольщиком ежемесячно.
4) Гарантийный срок на объект долевого строительства. Устанавливается строительными нормами и правилами, техническими регламентами, проектной документацией и градостроительными регламентами.
Также перед заключением договора необходимо ознакомиться с проектной декларацией.
Проектная декларация должна содержать:
- информацию о застройщике
- информацию о проекте строительства
- правоустанавливающие документы застройщика на земельный участок
- техническая документация на строящийся жилой дом
- разрешение на строительство.
