Справки и выписки из ЕГРП: какими они бывают? Зачем запрашивать что-то кроме обычной выписки, и какую информацию можно оттуда узнать? Об этом рассказывает управляющий партнер компании «Юридическое бюро» Елена Казанкова.
- Большинство людей знает, что такое обычная выписка из Единого государственного реестра прав на объект недвижимости, но о возможности получения иного рода информации из Реестра многие даже не слышали. Между тем, органы Росреестра по запросу предоставляют также:
- Выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости;
- Справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости;
- Выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов;
- Сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным.
Нередко, продавцы, у которых «продвинутые» покупатели требуют полный пакет документов, ссылаются на то, что для регистрации они не нужны, поэтому они их и не хотят предоставлять. Действительно, Росреестр не попросит у Вас указанные выше справки, когда Вы придете сдавать документы на регистрацию. Но смысл в их получении все же есть, причем значительный.
Дело в том, что в соответствии со сложившейся судебной практикой, в случае последующего признания сделки купли-продажи недвижимого имущества недействительной, полученное по такой сделке имущество по общему правилу не может быть истребовано собственником у добросовестного приобретателя.
При этом, добросовестный приобретатель вынужден сам доказывать свою добросовестность, основываясь на ее критериях. Суды относят к таким критериям принятие гражданином «всех разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества», в том числе: осуществление проверки внесения данных о продавце в ЕГРП на момент совершения сделки, осуществлялась ли проверка отсутствия в ЕГРП отметок о судебном споре в отношении имущества на момент сделки; выяснял ли покупатель основания возникновения у продавца права собственности; производил ли осмотр приобретаемого имущества; сопутствовали ли совершению сделки обстоятельства, которые должны были вызвать у покупателя разумные сомнения в отношении права продавца на его отчуждение (многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени, заниженная цена).
Многие из вышеперечисленных критериев могут быть достижимы только при условии исследования полного пакета справок и выписок из ЕГРП, а именно:
- из Выписки из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости – можно узнать, не осуществлялась ли многократная перепродажа имущества за короткий промежуток времени;
- из Справки из ЕГРП о лицах, получивших сведения об объекте недвижимости – установить наличие судебных дел, административных или исполнительных, наследственных производств в отношении объекта, даже если в ЕГРП еще не внесены сведения о соответствующих решениях уполномоченных органов. Полученная информация может подсказать, где имеется проблема, и установить скрытые риски;
- из Выписки из ЕГРП о содержании правоустанавливающих документов – можно установить, на основании каких документов было зарегистрировано право за нынешним собственником, и сверить соответствие их реквизитов с экземплярами, представленными Продавцом;
- запросив сведения из ЕГРП о признании правообладателя недееспособным или ограниченно дееспособным – определяем, было ли вынесено в отношении собственника решение об ограничении / лишении его дееспособности. Если соответствующие отметки внесены в Реестр, сделку с таким гражданином совершать нельзя.
Стоит отметить, что потенциальный же покупатель недвижимости может заказать самостоятельно только выписку о переходе прав на объект. Остальные справки выдаются только по запросу собственника объекта (лица, действующего по доверенности от собственника).
Таким образом, чтобы впоследствии у Покупателя имелись основания говорить о своей добросовестности при совершении сделки, перед совершением сделки имеет смысл настаивать, чтобы собственник получил и предоставил для анализа вышеперечисленные документы, либо выдал доверенность на их получение. Используя вышеприведенную мотивировку, убедить продавца квартиры пойти Вам навстречу будет значительно проще. Конечно, при условии, что продавцу нечего скрывать, и объект действительно чист.
