Планирую открыть свой магазин в крупном торговом центре, но слышал, что это проблематично из-за жестких требований к арендаторам. По какому принципу осуществляется отбор арендаторов в российских торговых центрах?
Андрей ВАСЮТКИН, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов»:
В целом подбор арендаторов осуществляется в соответствии с разработанной концепцией проекта. Если же говорить про выбор арендатора среди претендентов одного профиля, здесь действует принцип «чем интереснее бренд для покупателей, тем интереснее он для собственника ТЦ». Степень интереса опять же выражается вполне очевидными критериями – популярность марки, посещаемость торговой точки и оборот арендатора. Чем они выше, тем, как правило, арендатор интересен. Все покупательницы знают магазины Zara и Bershka, самые большие очереди в McDonalds, больше всего покупателей – в «Ашане». Данные компании выступают якорями для всего ТЦ, привлекают больше всего людей.
Когда есть якоря, причем не только магазины, но и какие-то развлекательные фишки, идет подбор остальных арендаторов. Профили отбираются в соответствии с концепцией. Работают такие критерии как раскрученность марки, надежность марки как арендатора и т.д. При прочих равных условиях работает условие тендера по арендной ставке.
Татьяна КЛЮЧИНСКАЯ, директор по России и СНГ, начальник департамента торговых площадей компании Jones Lang LaSalle:
Если говорить о выборе арендаторов в ТЦ, то обычно действует дифференцированный подход. Одни девелоперы смотрят исключительно на величину предлагаемой арендной ставки, другие учитывают совокупность факторов, в том числе сетевой ритейлер или нет, количество его магазинов, ассортимент – фактически его привлекательность для потенциальных посетителей торгового центра.
Ольга ЗБРУЕВА, руководитель департамента по работе с клиентами компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:
Отбор арендаторов для торгового центра осуществляется согласно концепции объекта. Она содержит: функциональное назначение операторов, формат, ценовой сегмент и т.д. Цель собственника торгового центра – создать пул арендаторов, который эффективен в данном объекте и привлекателен для потребителей. Предпочтение отдается динамичным сетям с качественной интересной концепцией, которые соответствуют целевой аудитории объекта и обладают финансовыми, маркетинговыми и человеческими ресурсами.
На стадии разработки концепции торгового центра также определяется оператор, который мог бы выполнять функцию якоря. Например, в зависимости от местоположения объекта и состояния рынка, якорями могут быть продовольственный супермаркет, операторы развлекательной зоны, универмаги и т.д. Параллельно с разработкой концепции специалисты ведут переговоры с возможными арендаторами объекта, чтобы выявить их требования к помещениям. Поэтому, как правило, в крупных торговых центрах якорные арендаторы определены заранее, что позволяет учесть их требования на стадии проектирования и облегчить им выход на новую торговую площадку.
При дальнейшем брокеридже объекта с учетом вышеуказанных моментов важны: возможность ритейлера развивать бизнес в конкретном субъекте, его логистические особенности (для ритейлеров, которые развиваются в регионах), его планы развития, уровень арендной ставки, который он готов поддержать в конкретном торговом центре и т.д.
Игорь ФРОЛОВ, руководитель отдела торговой недвижимости компании Bluestone Group:
У любого грамотно организованного ТЦ должна быть собственная концепция, и отбор арендаторов осуществляется исходя из ее параметров. Собственник объекта в зависимости от концепции может сделать выбор в пользу магазинов спортивных товаров, электроники и бытовой техники или строительных материалов. При этом самым распространенным видом ТЦ остается объект, площади в котором сдаются магазинам известных мировых брендов одежды, обуви, аксессуаров и т.д.
Кроме того, с ростом популярности интернет-торговли значительно возросла роль развлекательной составляющей ТЦ: покупатели больше не приходят в торговый центр только для того, чтобы приобрести тот или иной товар, они хотят еще и отдохнуть. Поэтому в последнее время собственники торговых объектов стали более охотно сдавать крупные площади под кинотеатры, боулинги, скалодромы и точки общественного питания.
Дмитрий ГОЛЕВ, руководитель департамента развития компании Welhome:
Российские классические торговые центры ничем не отличаются, например, от европейских. Концепция и принципы классического ТЦ подразумевают наличие в его составе одно-двух крупных якорных арендаторов, нескольких мини-якорных арендаторов (например, универмаг спортивных товаров, универмаг одежды), торговую галерею, фудкорт и развлекательную составляющую – кинотеатр, детский центр и др. Поэтому отбор арендаторов осуществляется в соответствии с этими принципами. Что касается конкретных арендаторов, то у каждого есть свои требования к объектам (локация, посещаемость, соседство с другими арендаторами и др.). Некоторые арендаторы рассматривают для себя только исключительно успешные ТЦ с очень высокой посещаемостью, например, «МЕГА», «Метрополис», «Европейский». У других арендаторов есть ограничения по ставке аренды, поэтому они выбирают для себя объект в соответствии с этим принципом.
