Международные компании, выходящие на российский рынок, как правило, имеют четкое представление об офисах, в которых они хотели бы работать. При этом очень немногие петербургские бизнес-центры полностью отвечают их требованиям. Причина — в разных представлениях иностранных арендаторов и российских собственников об офисном пространстве, специфике обычаев делового оборота и даже в кросс-культурных различиях, считает Дмитрий Козунов, оценщик ООО «С.Зиновьев и Ко».
Вне зависимости от класса БЦ можно выделить основные характеристики зданий, которые являются нормой для западных компаний.
Прежде всего, локация. Для большинства иностранных фирм престижное место ассоциируется с Невским проспектом или с ближайшими улицами. Руководители компаний и сами предпочитают жить в элитном центре. Например, одна из восточноевропейских нефтяных фирм присматривала офис рядом с квартирой директора. Жилье выбрали на Большой Конюшенной улице, а офис — на Невском проспекте, недалеко от Казанского собора.
Наличие парковки — такой же определяющий фактор, как и локация. Возможно, если доступ автомобилей в центр Петербурга ограничат, проблема потеряет остроту, но сейчас она исключительно актуальна. Иностранному арендатору требуется как минимум организованная охраняемая стоянка для топ-менеджмента, желательно и наличие гостевой парковки для посетителей.
На Западе офисные центры оборудованы центральной системой управления зданием, видеонаблюдением, системой электронных пропусков и охраняются круглосуточно. Обязательны современная система пожарной безопасности, а также системы отопления, вентиляции и кондиционирования в соответствии с техническими условиями для офисных зданий. Требуются два независимых источника электроснабжения с автоматическим переключением, источник бесперебойного питания для аварийного электроснабжения (дизельный генератор).
У большинства современных БЦ в Европе и США открытая эффективная планировка (open space) всей арендуемой площади (или хотя бы ее половины); глубина этажа (от окна до окна) — не более 18-20 метров; допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия — не менее 400 кг/кв.м. Такая организация рабочего пространства отвечает последним веяниям в области менеджмента, способствует равенству персонала и облегчает контроль. Как правило, в зданиях, построенных после 2005 года, предусмотрены фальшполы, что существенно упрощает прокладку коммуникаций и изменение конфигурации рабочих мест.
У офисного здания должно быть современное качественное остекление, которое обеспечивает достаточное естественное освещение. В Петербурге это особенно актуально. Так, одна итальянская компания специально выбирала офис в ноябре, когда солнце у нас редкость, чтобы иметь точное представление об условиях труда в Северной Пальмире.
Для иностранных фирм принципиально наличие юридически безупречных документов на объект, прозрачной структуры собственности и управления офисным центром. Малопонятные платежи, особенно наличные, вызывают у западных арендаторов шок и подозрения в криминальной деятельности. Хотя подобная практика почти сошла на нет, этот аспект отношений с клиентами по-прежнему важен. Желательно, чтобы зданием управляла профессиональная компания. Выбор одного из наших клиентов — крупной американской фирмы — определил англоязычный персонал, способный адекватно и оперативно понять нужды арендатора.
Немаловажную роль играют наличие в здании не менее двух независимых провайдеров телекоммуникационных услуг, эффективно организованная зона ресепшн, кафетерий для сотрудников и другие услуги — с учетом инфраструктуры, имеющейся поблизости от БЦ. Западные компании ценят зоны отдыха для сотрудников и посетителей. Правда, пока лишь немногие деловые центры в городе соответствуют этому требованию.
Иностранные арендаторы, в отличие от российских, ориентированы на долгосрочные отношения (на 3-5 лет и более). Между тем отечественные собственники предпочитают контракты на 11 месяцев с пролонгацией. Нежелание арендодателя заключать более длительный договор может затянуть переговоры и даже привести к тому, что западная компания сменит офис несмотря на его преимущества.
Арендные ставки во многих городских БЦ уже находятся на европейском уровне, в то время как качество услуг еще отстает. Подобное несоответствие останавливает иностранных клиентов. Хотя постепенно эта разница нивелируется, а вести переговоры с российскими собственниками становится проще.
Фото: advert-group.ru
