Заявив год назад, что «приведет» на офисный рынок столицы 1 млн квадратных метров офисов за 5 лет, сегодня компания Central Properties планы снизила, но оптимизма не утратила. О методике поиска арендаторов, дне кризиса и новых моделях девелопмента Рафаэлю Хайбрахманову рассказал директор коммерческого департамента компании Дмитрий Киритопуло.
Арендатор: Год назад вы заявляли, что за 5 лет построите 1 млн кв. м офисной недвижимости. Кризис разрушил ваши планы?
Дмитрий Киритопуло: Мы на самом деле делали такое заявление, но когда находились в другом рынке. Что конкретно повлияло на наши планы? Во-первых, это практически полное отсутствие за последние 9 месяцев финансирования, которое можно привлечь для строительства как у российских, так и у западных банков. Во-вторых, существенное снижение спроса на офисные помещения: наши планы строились, исходя из докризисного спроса, который мы наблюдали в 2006-2008 гг., когда объем сделок на офисные помещения в Москве в превышал 200 000 кв.м. в квартал. В 1 же квартале 2009 года по результатам сделок этими же шестью ведущих брокерских компаний уровень чистого поглощения (т.е. сделки по аренде/покупке офисных помещений, за исключением, сделок по пересогласованию коммерческих условий существующими арендаторами в офисных помещениях в которых они находятся на текущий момент) составил чуть больше 20 тыс.кв.м. То есть спрос упал в 10 раз. Поэтому свои планы мы вынуждены были скорректировать. Мы сегодня фокусируемся на двух главных задачах: завершение всех оставшихся работ по бизнес-центру «Двинцев» (60 тыс.кв.м. было введено в прошлом году) и завершению строительных работ по 2-й фазе бизнес-центра «Павловский» (20 тыс.кв. м, закончим в августе этого года). Да, нам вряд ли удастся ввести 1 млн кв.м в течение пяти лет, но реализацию запланированных проектов мы продолжим.
На каких проектах, кроме строящихся сегодня, вы сосредоточитесь?
Сегодня в условиях ограниченного спроса, с учетом более высокой конкуренции между арендодателями за существенно меньшее число арендаторов, а также с учетом более глубокого анализа со стороны арендаторов в отношении эффективности офисного пространства важным становится: эффективность планировки этажа, максимально низкий коэффициент потерь (т.е. процентная разница между арендуемой и используемой площадями), превосходные технические спецификации (значение данных критериев выбора выросло), расположение, удобная транспортная доступность, профессиональное управление и т.п. Поэтому мы сегодня работаем над увеличением эффективности наших проектов. К примеру, если проект «Фили» предполагал площадь типового этажа от 1,300 до 1,800 кв.м. арендуемой площади, то в новом проекте мы его увеличили до 2-2,500 кв.м. Это особенно важно, когда речь идет о крупных арендаторах, которые предпочитают арендовать максимально большую площадь этажа. Таким образом, мы оптимизировали проект и изменили «фазность» запуска. К примеру, первая фаза будет теперь включать не шесть зданий, а максимум два.
Когда вы собираетесь приступить к строительству «Фили»?
Четких планов нет. Есть только прогнозируемые: мы хотели бы начать строительство первых двух зданий проекта (ориентировочно 40 тыс.кв.м.) в конце 1 квартала 2010 года и завершить через два года. Я полагаю, что нам удастся найти финансирование для строительства. Хотя финансирование «Фили» не является главной проблемой. Более важным вопросом станет для нас заполнение зданий арендаторами. Поэтому пока мы не увидим положительную стабильную динамику спроса на офисные помещения в Москве, начинать строительство мы не будем. Своеобразным индикатором спроса станет сдача в аренду вакантных офисных помещений в бизнес-центр «Двинцева», а также сдача в аренду бизнес-центра «Павловский» (фаза II). Думаю, когда уровень вакантных площадей в этих бизнес-центрах достигнет 5-10%, это станет знаком того, что спрос восстанавливается.
Какой уровень вакантности в этих проектах сейчас?
В «Двинцеве» ориентировочно 35%. Что касается бизнес центра «Павловский» (фаза II), то на настоящий момент вакантны 100% офисных помещений, и мы находимся на довольно продвинутых этапах переговоров с рядом арендаторов совокупной площадью порядка 5 000 кв.м. (это порядка 40% бизнес-ценра). В целом в планах компании сдача в аренду 60% офисных помещений до конца 2009 г. Вообще же аналитики говорят, что в мае 2009 г. средний уровень вакантных площадей в офисах класса А и B в столице достиг 25%. И консультанты в сфере коммерческой недвижимости полагают, что он будет оставаться на том же уровне в течение 2009 г., при этом не исключаю еще большее увеличение. Однако не стоит забывать, что качественные проекты быстрее достигнут комфортного уровня заполняемости арендаторами. Уже сегодня мы видим, что спрос восстанавливается: большее количество просмотров арендаторами, большее количество запросов коммерческих предложений, ведущих к реальным переговорам. И я полагаю, что это не просто отложенный спрос, сформировавшийся на протяжении 4 кв. 2008 г. и 1 кв. 2009 г, а новый спрос и понимание арендаторами, что сейчас тот самый момент, когда можно снять очень качественные помещения по ценам, о которых они не могли мечтать 8-9 месяцев назад. Кстати, по результатам II квартала 2009 года объем сделок чистого поглощения офисных помещений по результатам работы шести ведущими брокерскими компаниями в Москве. составит порядка 60 000 кв.м. – это, безусловно, положительная динамика (увеличение в два с половиной раза по сравнению 1 кварталом). Также стоит отметить возрождение сделок чистого поглощения в офисных комплексах класса А – они полностью отсутствовали в 1 кв. 2009 г. Тем не менее доля объема сделок в зданиях нового строительства, введенных в эксплуатацию в 2008-2009 гг., остается на относительно низком уровне по результатам II кв. 2009 (45%) по сравнению с долей таких сделок в 2008 г., то есть подавляющий объем сделок чистого поглощения офисных помещений имеет место в полностью функционирующих офисных комплексах, имеющих отделанные офисные помещения, готовые к въезду и именно здесь хотелось бы увидеть существенно более динамичное развитие спроса.
Это означает, что мы достигли дна?
Да, я считаю, что ставки аренды в офисном сегменте достигли своего окончательного дна. Недавно мы с CB Richard Ellis проводили анализ ставок в московских офисах класса А с 1992 по II квартал 2009 года. И пришли к выводу, что ставки на высококлассные помещения класса А сегодня находятся на своем абсолютном историческом дне (в некоторых случаях ниже ставок в 1992 г.). Я думаю, что сегодняшние ставки на офисные помещения на грани выхода за рамки экономических моделей, используемых девелоперами, которые были заложены в основу расчета рентабельности и окупаемости таких объектов. Поэтому я не вижу возможности для дальнейшего снижения ставок на офисном рынке столицы. К примеру, сегодня в бизнес-центре «Двинцев» мы предлагаем аренду за $500-550 за кв.м. арендуемой площади в год в состоянии базовой отделки (и без учета эксплуатационных расходов и НДС). Мы уверены, что такие условия более чем привлекательны, исходя из класса здания. Такую ставку мы готовы предоставлять в течение двух лет, а в среднесрочной перспективе 3-4 года мы хотели бы выйти на $700-750 за кв.м. в год.
Так как выглядят ваши договоры аренды сегодня?
Кризис – не причина снижать качество договоров аренды. Он причина быть более гибким по отношению к арендаторам, и, в первую очередь, корректируя ставки аренды на несколько лет срока аренды. Мы продолжаем стремиться заключать 7-10 летние договоры аренды. В «Двинцеве» ставку $500-550 мы готовы зафиксировать на два года, затем мы предлагаем арендатору два варианта на выбор: либо он начинает платить ставку, которую мы считаем справедливой начинаю с третьего года (например $650 за кв.м.), либо мы применяем механизм пересмотра ставки аренды, который предполагает оценку рыночной ставки, справедливой для того времени, двумя независимыми специализированными компаниями.
Принимаете ли вы участие в брокерижде своих объектов?
Нет, сами мы брокериджем не занимаемся. Я не уверен, что профессиональный девелопер, работающий на рынке офисной недвижимости, должен этим заниматься, потому что тот профиль арендатора, который интересен нам, - качественный западные и российские компании – не занимается поиском помещений самостоятельно, а прибегают к услугам агентств. Однако мы несколько изменили подход к работе с агентствами. До кризиса мы предпочитали работать на основе ко-эксклюзива – два агентства занимались маргетингом и сдачей в аренду с аналогичными правами на одном объекте. Но сегодня мы «открыли листинг» и работаем со всеми ведущими компаниями на рынке Москвы, которые могут привлечь арендатора. Кроме того, мы разработали программу по мотивированию агентств и их отдельных сотрудников. Так, кроме вознаграждения для самой брокерской компании, предусмотрен и бонус консультанту, который «привел» арендатора. И в зависимости от размера арендуемой площади он может быть весьма значительным.
Какова ваша модель девелопмента?
Наша модель девелопмента не претерпела сколько-нибудь значительных изменений. Мы начинаем проект с привлечения финансирования (западный или российский капитал). Также сама компания и ее акционеры участвуют своим капиталом в этом проекте. Именно такая модель была реализована при строительстве бизнес-центра «Двинцева» и бизнес-центра «Павловский) (фаза II). Хотя многие девелоперские компании, сталкиваясь с проблемой финансирования, сегодня идут по пути build-to-suite. Такая схема, с одной стороны, гораздо выгоднее заказчику проекта, чем покупка уже готового здания, с другой – удобнее девелоперу, поскольку снимается две главных сегодняшних проблемы – деньги и арендаторы. Это одно из тех новых направлений девелопмента, которые мы сейчас наблюдаем. Безусловно, компании, у которых есть свои участки и проекты, хотели бы начать их реализацию. Так, наш проект «Фили» получил бы толчок для строительства, если бы нам удалось найти компанию, заинтересованную в строительстве здесь для, скажем, одного офисного здания по схеме build-to-suite. Мы готовы строить в этом случае практически по себестоимости плюс разумный процент к себестоимости за реализацию проекта. Вторая модель, которая начинает использоваться сегодня – это бартерная схема строительства. В частности, MR Group объявила о начале проекта «Трио» по такой схеме.
Как бы вы оценили способ строительства «по бартеру»? Не является ли это откатом в 90-е, когда деньги ничего не стоили, и был популярен натуральный обмен?
Я бы не стал интерпретировать эту схему как возврат в 90-е годы прошлого века, просто новые реалии рынка заставляют нас или искать новые решения, или применять те, которые работали раньше. Думаю, бартерная схема будет работать при условии, что девелопер внимательно выберет подрядные организации, участвующие в этой технологии. Они должны быть стабильны и иметь достаточный запас прочности, чтобы реализовать этот проект, получая за работу не деньги, а квадратные метры. Это главное – подбор участников. Кроме того, важной является система внутреннего контроля. Такой подход к строительству вполне может быть реализован в России, если девелопер будет соблюдать четкую методологию при выборе участников и внутреннем контроле процесса.
Принадлежат ли вам земельные участки, на которых вы строите?
Участок под проект «Фили» принадлежит нам на правах долгосрочной аренды, и мы сейчас оформляем на него собственность, что должно увеличить инвестиционную привлекательность проекта. Аналогичная ситуация по нашим другим проекта, например «Двинцев» и «Павловский».
Насколько я понимаю, успех вашего проекта «Фили» связан с успехом «Москвы-Сити». Как бы вы оценили перспективность делового центра в новых условиях?
Не считаю, что успех Filicity Business Resort (именно такое название будет иметь данный проект) каким-либо образом зависит от успеха или неуспеха «Москва-Сити». Filicity Business Resort имеет отличное расположение, которое сейчас максимально востребовано (запад) и удобную транспортную доступность, которая уже сейчас выигрывает у «Москвы-Сити» и которая только будет улучшаться, а именно: запланированный дублер Кутузовского проспекта, реконструкция Берегового проезда и соединение с Причальным проездом через новый мост, планы города в отношении станции метро вблизи Западного Порта, а также парковочного терминала на территории Западного Порта, рассчитанного на обеспечение парковочными местами «Москвы-Сити» и многое другое. Что касается самого проекта «Москва Сити», то, безусловно, это очень масштабный проект. Я думаю, перспективы будут, но для этого необходимо несколько вещей. Во-первых, корректировка ставок аренды собственниками объектов в деловом центре. Считаю, что на сегодняшний момент ставки аренды в «Москва Сити» не отвечают ожиданиям арендаторов, поэтому мы и не видели существенных сделок в I и II кварталах 2009 г. И, во-вторых, власти города должны взять на себя решение транспортной и инфраструктурных проблем делового центра. Тем более что с вводом в эксплуатацию новых объектов это может стать серьезной проблемой для «Москвы-Сити». Так, парковка на несколько тысяч мест может решить проблему, и не обязательно она должна располагаться на территории делового центра. Идея с парковочным терминалом на территории Западного Порта, рассчитанного на обеспечение парковочными местами «Москва Сити» (несколько тысяч машиномест), и прямое сообщение его со станцией метро «Международная» - довольно эффективное решение.
