Несмотря на то, что петербургский рынок коммерческой недвижимости уже вышел на европейский уровень, компаний, профессионально занимающихся обслуживанием торговых комплексов и бизнес-центров, в нашем городе пока очень мало. Большое количество владельцев коммерческих объектов по-прежнему предпочитают обходиться собственными службами эксплуатации.
Насколько оправдан такой подход и будет ли развиваться рынок комплексной эксплуатации объектов коммерческой недвижимости? На эти и другие вопросы отвечает генеральный директор компании «Гранд Сервис» Дмитрий Андронов.
— Дмитрий Михайлович, почему, на ваш взгляд, привлекать профессиональную компанию по обслуживанию объектов коммерческой недвижимости более выгодно, нежели создавать собственную службу эксплуатации?
– Каждый должен заниматься своим делом. Наш бизнес – комплексная эксплуатация объектов недвижимости. И мы как профессионалы лучше знаем, где и как можно сэкономить в этом бизнесе деньги заказчика, как эффективно и качественно заниматься обслуживанием недвижимости. Основная же задача строительных и девелоперских компаний – возведение торговых комплексов или бизнес-центров и управление ими. Отвлекаться на создание собственной службы эксплуатации – это для них прежде всего дорого. Возникают достаточно высокие накладные расходы. Во-первых, потому, что нужно получать лицензии на определенные виды деятельности, а в штате компании приходится держать специалистов, услуги которых востребованы лишь время от времени. Кроме того, к различным видам работ все равно придется привлекать сторонние организации. Например, для мытья фасадов нужно вызывать бригаду промышленных альпинистов.
— Тем не менее большинство участников рынка обращаться к услугам профессионалов в сфере эксплуатации не торопится. Даже в таких гипермаркетах, как «О`Кей» и «Лента», уборка торговых залов производится силами гастарбайтеров. В чем причина?
– Если говорить непосредственно об этих торговых комплексах, то действительно в них вопросам обслуживания уделяется меньшее внимание, чем, скажем, в крупном ТРК. Но здесь в идеальной уборке, наверное, и нет особой необходимости. В такие места люди приходят не отдыхать, а сделать покупки и выйти в течение часа. Но если подобное качество уборки станет нормой в таких торгово-развлекательных комплексах, как «Атлантик Сити» или «Гранд Каньон», то это явно отразится на количестве их посетителей. Недавно мы проводили опрос среди арендаторов ТРК «Гранд Каньон». Практически все в качестве критерия привлекательности комплекса на первое место поставили уровень клининговых услуг. Ведь когда человек приходит в подобные места и видит: вокруг все чисто, все светится, все красиво, то значительно выше становится вероятность, что он максимум времени проведет в этом торговом комплексе. И, соответственно, сделает больше покупок.
— В таком случае что же мешает развиваться рынку профессионального обслуживания?
– Думаю, непросвещенность участников рынка, отсутствие у них правильного представления о том, что собой представляет профессиональная эксплуатация объектов недвижимости.
— Помимо того, что собственники пока действительно смутно представляют себе работу сектора эксплуатационных служб,они еще и часто ошибаются в выборе. Некоторые компании просто не предоставляют тех услуг, на которые рассчитывал владелец здания…
– Выход из этой ситуации может быть только один. Клиенту нужно требовать детальный список услуг компании. Например, в нашей фирме выстроена вся линейка работ по комплексной эксплуатации. Мы предоставляем широкий спектр услуг по обслуживанию инженерно-технических систем, их проектированию и монтажу. Осуществляем полный комплекс клининговых работ и услуг администрирования, а также предлагаем консалтинговые услуги по инженерному сопровождению строящегося объекта недвижимости до ввода его в эксплуатацию. Например, в обязанности службы эксплуатации входит обеспечение бесперебойной работы инженерных систем объектов, разработка проектов тепло-, водо- и электроснабжения, ремонт, монтаж и отладка любых инженерных систем. Служба клининга осуществляет комплексную уборку помещений, прилегающих территорий, в том числе и после ремонтно-строительных работ, химическую чистку ковров и ковровых покрытий, мойку окон, витражей, рекламных щитов, ручную и машинную химчистку мягкой мебели, чистку жалюзи и т. д. Служба обеспечения контролирует качество содержания мест общего пользования, состояние зданий и прилегающих к ним территорий, оперативно передает информацию об имеющихся неисправностях либо недостатках в соответствующие службы, занимается косметическим ремонтом помещений и фасадов и прочее. Кроме того, у нас есть своя группа промышленных альпинистов, в функции которых входит мытье фасадов и различных поверхностей на большой высоте, а также обслуживание инженерных коммуникаций на высоте свыше шести метров.
— Много ли подобных компаний на петербургском рынке?
– Могу точно сказать, что сегодня в городе аналогов такой организации, как наша, нет. И весомым преимуществом нашей компании является то, что «Гранд Сервис» не привлекает на аутсорсинг вообще никого. Мы полностью своими силами, под собственными лицензиями, своим персоналом закрываем все вопросы, связанные с эксплуатацией. Единственно, с кем мы совместно работаем, – это компания «Отис», которая занимается техническим обслуживанием лифтового хозяйства и эскалаторов. Все остальное – начиная от эксплуатации котельных, трансформаторных подстанций, утилизации отходов и заканчивая клинингом и внешней уборкой – мы делаем без привлечения сторонних организаций. Можно провести параллель с ЖЭКом советских времен, где все полностью осуществлялось одной службой. То есть сейчас «Гранд Сервис» оказывает весь комплекс услуг, связанный с жизнедеятельностью объектов коммерческой недвижимости. Кроме охраны и управления самими объектами, поскольку это – отдельные направления, которые обеспечивают другие компании холдинга (ООО ОП «Булава», ООО «Джи Си управление недвижимостью»).
Досье «ДН»:
Дмитрий Михайлович Андронов, генеральный директор компании «Гранд Сервис»
Дмитрий Михайлович Андронов родился в Ленинграде в 1971 году. Окончил Балтийский Государственный технический университет (1994 год) и Санкт-Петербургский Государственный университет экономики и финансов (1998 год). Профессиональный топ-менеджер. Имеет более чем десятилетний опыт работы на ключевых должностях в Налоговых органах Российской Федерации. За заслуги в профессиональной деятельности и личный вклад в выполнение задач, стоящих перед Налоговыми органами, награжден Почетной Грамотой Министерства по налогам и сборам Российской Федерации. В холдинге работает с 2004 года.
Источник: данные компании
— Выходит, у вас вообще нет конкурентов?
– Нет, это не так. Скажем, на сегодняшний день у компании «Гранд Сервис» не более десяти конкурентов на рынке Петербурга, которые сопоставимы с нами и по количеству персонала, и по оказываемым услугам, и по объемам. Я сейчас говорю о крупных фирмах. Это – компании «МТЛ», «ВМБ-Траст», «МК-ПСБ», «Бекар», Praktis, Facilicom… Отдельно стоит УК «Адамант» – у них своя эксплуатирующая компания. Но они на рынок не выходят, обслуживают только комплексы холдинга «Адамант» с привлечением большого количества компаний на аутсорсинг. Своим персоналом объекты, естественно, они не закрывают. Хотя на самом деле в Петербурге и не существует крупных компаний, изначально созданных как эксплуатирующие. Все вышеперечисленные фирмы выделились из строительных корпораций, которые создали их как «карманные» службы по обслуживанию конкретных объектов. Фирм, родившихся «из ничего» и предназначенных для эксплуатации, у нас в городе нет.
— Насколько велико сегодня общее количество независимых эксплуатирующих компаний на рынке Петербурга?
– Вообще сейчас в нашем городе функционирует около сотни небольших компаний. В основном это фирмы с достаточно узкой специализацией, занимающие определенную нишу. Например – компания «Уют», которая обслуживает жилой фонд, правда, в очень небольших количествах. Но на крупные объекты они изначально и не нацеливались.
— Все чаще говорят, что решать проблемы эксплуатации надо начинать еще на этапе строительства. Так ли это?
– На самом деле наиболее эффективно заключать договор с профессиональной компанией по эксплуатации, которая готова в том числе оказывать и консультационные услуги, еще на стадии разработки бизнес-плана и концепции. И это уже понимает большинство владельцев недвижимости. Хотя еще остались собственники, которые приглашают эксплуатирующую компанию непосредственно перед открытием. Это, конечно, неправильно, и я могу объяснить почему. Возьмем пример из жизни. Предположим, вводится в строй новый торговый комплекс. С точки зрения строительной фирмы он построен правильно, в соответствии со всеми ГОСТами и СНиПами. Но когда туда приходят эксплуатирующие компании, то возникает масса вопросов. Оказывается, строителями не были предусмотрены помещения для персонала, не организована система доступа к инженерным коммуникациям и т. п. Если же такие моменты будут озвучены еще на этапе строительства, и в процессе эксплуатации объект не станет дорабатываться, то потом, после его ввода, просто меньше затрат.
— Берется ли «Гранд Сервис» за оказание консалтинговых услуг владельцам коммерческой недвижимости на стадии возведения объектов?
– Да. Для того чтобы помочь собственникам избежать тех проблем, о которых я только что рассказал, мы предоставляем такие услуги, как сопровождение строительства. То есть компания «Гранд Сервис» дает свои рекомендации, связанные с обслуживанием здания, оказывает помощь в проектировании инженерных коммуникаций, планировании территорий благоустройства. Это достаточно объемное направление, и оно у нас существует.
— Дмитрий Михайлович, насколько высока стоимость ваших услуг? Выгодно ли предприятиям обращаться к вам?
– Цена за квадратный метр – это стереотип, который пока существует, но от него постепенно отходят. Оценка услуг по эксплуатации недвижимости – дело очень индивидуальное. Разброс вызван степенью оснащенности объектов. Кроме того, играет роль не только размер здания, но и его функциональное назначение. Приведу такой пример. Существует торговый комплекс «Гранд Каньон», площадь которого составляет 150 тыс. кв. м. И есть аналогичное по объему здание – например, складской терминал тоже площадью 150 тыс. кв. м. Цена эксплуатации вместе с уборкой в торговом комплексе может колебаться от 100 до 110 руб. за кв. м. Стоимость тех же самых услуг в логистическом терминале оценивается в 30–50 руб. за кв. м. То есть чем внушительнее комплекс, чем больше количество оборудования, тем выше цена. Но в среднем стоимость услуг по эксплуатации варьируется от 85 до 100 руб. за кв. м в месяц.
Справка «ДН»:
Компания «Гранд Сервис» работает на рынке оказания услуг комплексной эксплуатации недвижимости с 2001 года. В самостоятельное юридическое лицо «Гранд Сервис» был преобразован в 2004 году. Входит в состав одной из крупнейших девелоперских компаний ОАО «Джи Си девелопмент груп» (фондодержатель ОАО «Соломон»). Компания «Гранд Сервис» обслуживает более 300 тыс. кв. м коммерческой недвижимости Северо-Запада. В том числе такие объекты, как ТРК «Гранд Каньон», МФК «Atlantic City», ТРК «Voyage», БЦ на ул. Шостаковича, гипермаркеты «Эльдорадо», мультиплекс «Синема Парк», гипермаркет «К-Раута», магазин «Снежная Королева», гипермаркет «Наш» (ЗАО «Седьмой континент»), гипермаркет «Санта Хаус», кинотеатр «Мираж-Синема» в Озерках. Компания обладает серьезной материально-технической базой. Стоимость основных средств и оборудования превышает 1,5 млн евро.
Источник: данные компании
— Готова ли компания выйти за пределы Петербурга и начать обслуживание заказчиков в других регионах?
– Как раз сейчас мы достаточно серьезно прорабатываем вопросы, связанные с выходом на регионы. Причем это будет не только Северо-Запад. В сферу наших интересов входит также Сибирский регион и Москва.
— Как вы оцениваете перспективы бизнеса эксплуатационных услуг в России?
– Реального развития как такового пока еще нет. В значительной степени этот процесс тормозит создание девелоперскими и строительными компаниями собственных служб эксплуатации. На сегодняшний день подобная тенденция – тупиковая. Но я думаю, в ближайшие два-три года ситуация изменится в лучшую сторону.
