Апрель… Самое время подготовиться к летнему отдыху, позаботиться о том, где будут дышать свежим воздухом, плескаться в реке и пить парное молоко наши дети, где неплохо бы отвлечься от городских будней и нам. В агентствах недвижимости все чаще раздаются звонки от семей, желающих найти недорогой симпатичный домик для летнего отдыха или даже для постоянного проживания.
«Раньше частный сектор был обижен, - говорит Галина Владимировна Буюклинская, руководитель отдела продаж АН «Виват-риэлти». - Люди не хотели уезжать из городских квартир. Сейчас больше внимания обращают на дома. По разным причинам: не желают зависеть от соседей, хотят сэкономить. С одной стороны, свой дом требует вложений. С другой, - на него потратиться нужно один раз, а поддержание жилого состояния обходится не так дорого. Хозяева практически платят только за газ и за свет. В доме площадью 100 кв.м. на это уходит 1,5 – 2 тысячи рублей (для сравнения: коммунальные платежи за двухкомнатную квартиру площадью 70 кв.м. составляют от 3 до 5 и более тысяч). Плюс владельцы загородного дома дышат свежим воздухом и имеют возможность вырастить овощи и фрукты к столу.
Именно поэтому рынок загородной недвижимости не чувствует особого спада.
«Спрос упал только на дорогую загородную недвижимость, - отмечает Ирина Сергеева, менеджер по продажам АН «Монолит». - Дома же стоимостью до 1 млн. рублей по-прежнему пользуются спросом».
Решить вопрос с покупкой загородного дома помогут простые, но полезные советы от нижегородских риэлторов.
1. Четко понять, что хотим купить
Ирина Сергеева, менеджер по продажам АН «Монолит», по опыту знает, что нижегородцы обычно ищут один из двух вариантов:
- дом для постоянного проживания (альтернатива городской квартиры);
- дачу для проведения выходных и отпуска.
Сейчас не лучшее время для покупки загородной недвижимости как второго дома или в качестве вложения инвестиций
2. Определиться с суммой: сколько можем потратить
«Надо дать себе отчет в том, что домов за 300 тысяч рублей в 30 км от города не бывает, - предостерегает Ирина Сергеева. - Разве что в садоводческом товариществе. Там и за 150 можно найти». Светлана Тиунова, агент АН «Модус» дополняет: «Если вблизи Нижнего Новгорода продают очень дешевый дом, значит, с ним что-то не так. За 80-100 тысяч хороший дом купить нельзя. Либо он стоит на трассе, а это шум, копоть на окнах и на растениях, риск въезда в стены грузовика. Либо дом находится далеко, в Шахунье, например. Хотя Шахунья – неплохое место для отдыха и проживания. Там большие обжитые поселки, красиво, чисто. Правда, нет газа, но можно поставить электрокотел. Недавно там купили однокомнатную квартиру с лоджией на два окна в двухэтажном доме 80-х годов постройки всего за 110 тысяч рублей».
По цене до 300 тысяч рублей продают либо маленький, типично дачный (холодный) дом, либо дом без коммуникаций (и в перспективе тоже), либо дом, которому нужен капитальный ремонт. При этом, скорее всего, в деревне плохие дороги, нет магазина, и автолавка приезжает не всегда, до места неудобно добираться (электричкой, потом автобусом, потом 3 км пешком), а из 50 домов зимуют максимум 7.
Если имеем 300-500 тысяч рублей, можно купить очень приличный дом, который можно использовать как дачу, привезти туда детей на лето. «Но расположен он будет не менее чем в 100 км от Нижнего. И учтите, что за 300 тысяч вы получите дом без газа, с печным или паровым отоплением», - замечает Ирина Сергеева. «Да, за 300 тысяч в 70-100 км от Нижнего Новгорода можно купить хороший дом, подтверждает Светлана Тиунова. - Но не в большом селе и не в райцентре. В Гагинском районе, например, хороший коттедж с мебелью продают за 350 тысяч, но ехать придется 230 км в одну сторону. За дом в большом селе придется выложить больше, поскольку там есть медпункт, магазин, дороги, необходимые коммуникации».
За 500-800 тысяч можно приобрести дом в 30-60 км от Нижнего, но не в Богородском направлении, там место перспективное и трасса хорошая, а потому цены выше. Сегодня повысился спрос на Борское направление. Это одно из экологически чистых, живописных, интересных мест, и мало кого пугает, что добраться до Бора можно по единственному загруженному мосту. Те, кто там живут, уже определились: в какой день и час нужно выехать, чтобы приехать в город с минимальными потерями времени.
За 800-1000 тысяч можно купить дачный дом (не для постоянного проживания) в пределах 20-30 км от Нижнего Новгорода.
Дом постоянного проживания не далее 30 км от города обойдется примерно в 4 миллиона. Это может быть и деревянный дом (10-30-летний) со всеми удобствами, и кирпичный дом площадью 50-80 кв.м. в Арзамасском, Кстовском, Богородском направлениях.
3. Потратить время на телефонное общение с продавцами
«Учтите, что больше трех домов в день вряд ли осмотрите, - предостерегает Светлана Тиунова, - поэтому потратьте время на телефонные переговоры. Прежде чем ехать, выспросите владельцев обо всем до последней детали. Иначе отправитесь за 150 км, потратите время и деньги на бензин, чтобы увидеть развалюшку с двухметровыми потолками, без туалета и с разрушенной печкой».
О чем стоит спросить еще до поездки:
- есть ли вода в деревне;
- есть ли колодец (бывает, говорят, что есть, но у соседей во дворе);
- пускают ли соседи на колодец (могут и не пустить, придется идти к общему колодцу);
- где второй колодец (а он метрах в 500-х от дома);
- насколько близко расположена речка;
- бурят ли скважины (если нет колодцев);
- есть ли бригада, которая это сделает, и сколько возьмет за работу;
- есть ли магазин, как часто ездит автолавка;
- где можно купить дрова и почем;
- состояние печки;
- какие дороги (чистят ли их зимой);
- чем живут зимой.
4. Осмотреть дом со специалистом
«Иногда, купив хороший с виду дом, новые хозяева узнают, что многие существенные дефекты были просто завуалированы косметическим ремонтом, - говорит Галина Буюклинская. - Продавец о недостатках, скорее всего, не скажет, а их в доме больше, чем в квартире. Поэтому лучше обращаться в агентство или к специалистам, которые знают, что можно скрываться за красивой штукатуркой».
В частных домах нужно обращать внимание на технические характеристики.
- Фундамент, на котором стоит дом.
Если дом старый, выясните, делался ли капитальный ремонт фундамента, укреплялся ли он. Иногда фундамент, изначально заложенный под одноэтажный дом, держит на себе дополнительную нагрузку - второй или мансардный этаж. Если дом новый, уточните, делался ли расчет под возможные перепланировки и достройки этажей.
- Коммуникации.
Проверьте, есть ли центральное отопление, канализация, водоснабжение. Если они существуют - хорошо, но это не обязательное условие. Иногда преимуществом может быть собственная скважина, если она правильно установлена и выходит на водяную жилу. Анализ воды может показать, что она лучше, чем из водопровода. Правда, контроль за состоянием скважины требует времени и некоторых усилий.
- Состояние стен и крыши.
Посмотрите, есть ли трещины. Если обнаружились – чаще всего это результат проблем с фундаментом. Обратите внимание на состояние крыши, межэтажных перекрытий: как сделана, из каких досок, есть ли изоляционный материал, чтобы не протекала. Использовались современные материалы или старый рубероид.
- Возможность подключения света и газа.
Особенно это касается недостроенных объектов. В некоторых районах области и даже в Нижнем (например, в Сормовском районе) есть проблема с электрическими мощностями. Можно столкнуться с тем, что к электричеству подключиться нельзя. «Поэтому, прежде чем покупать дом, стоит уточнить в энергосетях, например, хватит ли мощностей для подключения дома к электричеству. В Володарском районе был случай, когда даже столб у дома стоял, а подключиться не разрешили: для этого нужно было строить новую трансформаторную подстанцию», - добавляет Светлана Тиунова.
Если газ не заведен в дом и проходит по улице или рядом, обязательно выясните, в чем ведении находится ветка газопровода. Они бывают государственные или частные (когда соседи складываются). Если ветка частная, стоит уточнить у продавца, разрешат ли владельцы подключиться к ней.
- Состояние электропроводки, АГВ.
Порой хозяева частных домов самостоятельно делают разводку электричества. В этом случае надо убедиться, что электропроводка согласована со специальными службами.
- Уровень грунтовых вод.
«Насколько близко подходят грунтовые воды, нужно узнать не у продавца, а у соседей, - замечает Ирина Сергеева. – Иначе забудьте о припасах в подполе. Конечно, и с высокими грунтовыми водами можно жить: поставить насос, переделать фундамент, но в любом случае эту информацию лучше получить до покупки дома».
5. Уточнить планы города на ваш дом
«Когда покупаете дом в городе, поинтересуйтесь, не планируется ли строительство в этом районе. Иначе потратитесь, а через 5 лет столкнетесь с тем, что частные владения начнут сносить», - советует Галина Буюклинская.
6. Внимательно изучить документы
Лидия Щербакова, агент АН «Модус», напоминает: «Внешне дом, может, и хорош, а в справке БТИ указано, что он имеет 50% износа и построен в 1930-м году. В этом случае стоит задуматься.
Кроме того, нужно проверить по документам собственников, нет ли среди них несовершеннолетних, временно отсутствующих лиц, т.е. находящихся в армии, местах лишения свободы, в специнтернате и т.д.
7. Оценить, сколько стоит дом
Агентство недвижимости может (и, скорее всего, будет) предлагать свою оценку недвижимости. Но для уверенности в том, что эта цена справедлива, можно обратиться за документом об оценке квартиры к независимому оценщику (стоит это от 3000 до 6000 рублей).
8. Торговаться, как на восточном базаре
«Сейчас рынок работает на покупателя, - констатирует Ирина Сергеева. - Цены упали на 20-30%. Если продавец просит миллион, а у покупателя есть только 800 тысяч, то 99% за то, что продавец согласится на уступку».
Величина скидки зависит от нескольких условий:
- технического состояния дома (уступка может достигать 100-300 тысяч).
- житейской ситуации (в том числе, если дом строится в кредит). Тут могут скинуть и 500 тысяч, и нескольких миллионов, когда речь идет о коттедже.
Лидия Щербакова делится опытом: «Когда осмотрели стены, крышу, фундамент, пора начинать торг. Не надо обижать владельцев придирками, можно настоять на своем красиво: «Какой хороший хозяин, и это сделал, и это, молодец! Вот если бы еще и это было… Да-а-а, на это нужны деньги… Сделать-то можно, но деньги нужны…»
9. Взвесить свои возможности
Нужно учесть, что домик в деревне требует постоянного ухода и ремонта, а, следовательно, капитальных вложений. Поэтому в придачу к дому нужен либо мужчина, который умеет все делать сам, либо свободные средства.
Благодарим за помощь в подготовке материала Галину Буюклинскую, руководителя отдела продаж АН «Виват-риэлти», Ирину Сергееву, менеджера по продажам АН «Монолит», Светлану Тиунову и Лидию Щербакову, агентов АН «Модус».
Фото: neptun-art.ru
