В последнее время девелоперы предпочитают строить кварталами. Такие проекты соответствуют последним тенденциям мирового урбанизма и, главное, сулят большую доходность. На Западе практика квартальной застройки — на обширной территории в черте города возводится целый комплекс жилых домов с объектами социального, спортивного, досугового и торгового назначения — укоренилась уже в течение нескольких десятилетий. Естественно, комплексное освоение территорий — задача во много раз более трудная, чем точечная застройка
Московские девелоперы охотно подхватили мировой тренд: комплексное строительство значительно обгоняет точечную застройку. Проектов так много, что каждый участник рынка готов представить свой рейтинг.
По словам Артема Эйрамджанца, первого вице-президента Группы компаний «ПИК», комплексное освоение территорий — это сейчас основная тенденция развития рынка жилой недвижимости в Москве и Подмосковье. Комплексная застройка должна прийти на смену точечной, тогда обустройство жилых микрорайонов будет соответствовать современным мировым тенденциям урбанистического развития.
Комплексная застройка — это создание полноценных жилых районов с качественной инфраструктурой и благоустроенной территорией, то есть комфортной средой обитания. Профессиональный застройщик должен представить концепцию всего проекта целиком: жилой квартал должен иметь единый архитектурный облик, полноценную социальную инфраструктуру, включающую детские сады, школы, поликлиники, а также продуманную коммерческую и бытовую составляющую — необходимые конкретному микрорайону магазины, сервисные службы, спортивные комплексы, паркинги. Важным элементом комплексной застройки является благоустроенная внутренняя территория: зеленые прогулочные зоны, детские и спортивные площадки, зоны для выгула собак.
— Среди наиболее заметных проектов, возводимых в центре Москвы, можно выделить ЖК «Садовые кварталы» в Хамовниках, ЖК «Английский квартал» на Мытной. Также можно отметить ЖК «Загорье» в Бирюлеве. В ближайших к Москве городах достойны внимания ЖК «Одинцовский парк» в городе Одинцово, микрорайон «Центр-2» в городе Железнодорожный, микрорайон «Спасский мост» в Красногорске. Ряд крупных проектов возводится в «новой Москве» — это новый микрорайон малоэтажных монолитно-кирпичных домов «Бутовские аллеи», ЖК «Дом в Коммунарке» проекта А101, «Первый московский» и «Переделкино ближнее», — говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра Est-a-Tet.
Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью Группы компаний «ПИК», подчеркивает:
— У Группы компаний «ПИК» все проекты — комплексные. В Москве это ЖК «Большое Кусково», «Битцевский», «Чертановский», «Аннинский», на территории «новой Москвы» — ЖК «Бунинский», в области — ЖК «Ярославский» в Мытищах, ЖК «Юбилейный», «Новокуркино» и «Левобережный» в Химках и многие другие.
Новые кварталы, особенно в уже сложившихся районах, могут значительно изменить облик города.
— Все зависит от конкретного проекта, некоторые проекты, не вписывающиеся в архитектурный облик существующей исторической застройки, могут негативно сказаться на визуальном восприятии данного квартала, — говорит Денис Бобков.
Впрочем, девелоперы, как правило, считают, что если район и изменится, то только в лучшую сторону.
— Успешное осуществление проекта «Садовые кварталы» позволило изменить облик района Хамовники. Здесь появился элитный квартал с собственной инфраструктурой, прогулочными зонами, единой архитектурной средой. Из-за плотности застройки внутри Садового кольца реализовать проекты такого типа сложно. Хамовники, по сути, продолжение Остоженки с ее неповторимой атмосферой старой Москвы и зелеными массивами. Этот район издавна был населен достойной публикой и застраивался не хаотично. Взять, к примеру, Фрунзенскую набережную, где стоимость квадратного метра в домах сталинского периода до сих пор не опускается ниже 10 000 долларов, а квартиру найти очень сложно — спрос всегда превышает предложение, — говорит Екатерина Батынкова, заместитель генерального директора ОАО «Садовые кварталы».
Николай Румянцев, директор департамента реализации инвестиционных проектов ЗАО «ИНТЕКО», приводит противоположный пример — жилые комплексы «Шуваловский» и Dominion на территории МГУ.
— Если «Садовые кварталы» изменили облик района, то при возведении этих ЖК, напротив, стояла задача органично вписать их в уже сложившуюся застройку комплекса зданий университета, являющегося одним из знаковых мест Москвы, ее символом. Старейший вуз России со своей обширной зеленой территорией задает архитектурный стиль всего района, формирует его уникальную атмосферу. Очень важно было этому соответствовать, — рассказывает эксперт.
Современные девелоперы не ограничиваются качественным проектированием новых кварталов.
— Мы всегда стараемся сделать чуть больше, чем необходимо, — говорит Артем Эйрамджанц. — Например, мы не просто строим детские сады и школы в наших жилых микрорайонах, мы полностью их оборудуем мебелью, бытовой и компьютерной техникой, игрушками и спортивным инвентарем. Мы стараемся, чтобы наш садик или школа были лучшими, и очень гордимся ими. Мы развиваем свои проекты в направлении комплексной застройки, уделяя внимание созданию комфортной среды обитания в каждом из возводимых комплексов.
Технические трудности
Реализация таких проектов сопряжена с немалыми проблемами.
— Точечная застройка в центре Москвы может оказаться сложнее, чем массовая, — все зависит от проекта. Но в целом для массовой застройки характерны определенные трудности, которых не бывает при точечной, — говорит Денис Бобков.
И у точечной застройки, и у комплексной есть особенности, требующие вложений в дополнительные инженерные изыскания и работы. Точечную застройку осложняют наличие плотной окружающей застройки, соседство исторических зданий, высокая концентрация коммуникаций. Комплексное освоение территории в центре города — это часто вывод предприятия в другой район и обязательно огромный объем предпроектных исследований и проектных работ.
Основная сложность состоит в освобождении площадок от существующих строений, выводе производств на другие площади, рекультивации земель и реконструкции существующих инженерных сетей, не рассчитанных на новую нагрузку. Также в последнее время стало сложно получить разрешение на строительство от столичных властей в связи с проводимой ими политикой сокращения строительства. Ключевой вопрос при реализации масштабных проектов — поиск подходящего участка.
Как отмечает Денис Бобков, рынок земли в Москве все-таки существует, несмотря на то что столичное правительство долгие годы проводило политику ограничения приватизации земельных участков, правом распоряжения которыми обладают местные органы власти. Однако этот рынок, без сомнения, один из самых сложных в стране. В частности, в Москве не проводятся земельные аукционы, предметом которых являлась бы продажа городских земельных участков. Как правило, участки предоставляются только на правах аренды.
Земельные участки в Нижнем Новгороде
Несколько земельных аукционов было проведено в 2009–2010 годах, однако эти торги не вызвали большого интереса со стороны инвесторов по нескольким причинам.
— Во-первых, предлагались земельные участки без оформленных технических условий на строительство и без информации о плате за подключение к сетям. Во-вторых, устанавливался недостаточный срок аренды земли, в среднем три года, в пределах которого инвесторы с учетом действующих в Москве согласительных процедур просто не успеют реализовать проект. Кроме того, сами предлагаемые проекты были низкорентабельными для инвесторов: строительство социально-досуговых центров, бань и других объектов, — объясняет причины провала Сергей Лядов, пресс-секретарь девелоперской компании «Сити — XXI век».
По мнению эксперта, земельные аукционы как механизм приобретения прав на земельный участок интересны для девелоперов, если объектом таких торгов является полностью подготовленный к застройке земельный участок, на котором возможно реализовать проект строительства объектов коммерческого назначения при разумных социальных и инфраструктурных обременениях. Однако таких предложений почти нет.
Элитный квартал вместо завода
Мест для комплексной застройки в городе практически не осталось. Возможный выход — рекультивация бывших промышленных зон, говорит Наталия Иванова. По ее словам, именно на таких площадках ГК «ПИК» и осуществляет сейчас свои проекты: ЖК «Большое Кусково», ЖК «Мичуринский», ЖК на Варшавском шоссе.
Редевелопмент промышленных площадей — это сегодня единственная возможность запустить масштабный проект в ЦАО. Рынок земли здесь, как правило, пополнялся следующим образом. Федеральные учреждения и предприятия в ходе приватизации были преобразованы в открытые акционерные общества с передачей федеральных земельных участков в активы этих обществ. Далее эта земля отчуждалась частным игрокам рынка недвижимости. Подобные сделки находятся вне контроля правительства Москвы и не противоречат федеральному закону.
Другой механизм получения участка под застройку — приватизация собственниками зданий, строений или сооружений земли, необходимой для эксплуатации этих объектов.
— Массового характера данное явление не приобрело из-за некоторого противодействия, так как приватизация городской земли означает для бюджета города потерю доходов от арендных платежей, — говорит Сергей Лядов.
Сейчас идет активная рекультивация промзон в Хамовниках. Например, проект «Садовые кварталы» разворачивается на территории бывшего завода «РТИ-Каучук». Для перебазирования завода было разработано техническое задание, согласованное с департаментом науки и промышленной политики Москвы. Далее на его основе был создан проект перебазирования, по которому мощности были выведены на собственную площадку в промзоне Очаково. Там уже располагалось подготовительное производство завода «Каучук», и это позволило уменьшить количество согласований и значительно снизить стоимость работ. Инвестиции в перевод завода составили около 350 млн рублей.
По словам Екатерины Батынковой, проекты, подобные «Садовым кварталам», непросты для реализации. Однако в городе, тем более в центральной его части или на удобных с точки зрения транспортной доступности площадках, возможностей для нового строительства уже почти нет, а площадки, которые можно использовать под редевелопмент, подчас приносят инвестору очень хорошую прибыль, несмотря на существенные первоначальные вложения и трудозатратность.
Еще один расположенный здесь проект — квартал премиум-класса Knightsbridge Private Park — оказался еще более затратным. ОАО «Хлебозавод № 6», являющееся застройщиком этого квартала, возглавляет рейтинг должников перед Москвой по платежам за землю. По данным департамента земельных ресурсов города, компания должна столице почти 909,877 млн рублей, притом что все доходы от приватизации земли столицы в этом году пока составляют 10 млрд рублей. Компания стала в 2012 году одной из немногих столичных организаций, согласившихся за доплату в размере 80% кадастровой стоимости земли снять при приватизации своего земельного участка запрет на новое строительство.
В ближайшей перспективе должны начаться реализация проекта по застройке и реконструкции «Золотого острова» (бывшей территории фабрики «Красный Октябрь»), а также сооружение ЖК на улице Сергея Макеева.
Ревизия новых территорий
Присоединение новых земель к столице открыло значительные возможности для девелоперов вести квартальную застройку в черте города. Впрочем, все проекты комплексной застройки на территориях «новой Москвы» были начаты еще до расширения границ.
— После утверждения нового Генерального плана развития города столичные власти проведут ревизию проектов, так же как и в старых границах Москвы. Новые проекты могут существенно сократиться в объемах, а некоторые могут и вовсе быть отменены, — замечает Денис Бобков.
Заключены инвестконтракты на строительство на новых столичных землях почти 7 млн кв. м жилья. Однако проекты приостановлены на стадии подготовки проектной документации. Пока закончилась ревизия только по городским округам Щербинка и Троицк. По ее итогам до 70% контрактов может быть пересмотрено.
— К проектам предъявляются более высокие требования с точки зрения нагрузки на транспортную и социальную инфраструктуру района, обеспечения парковками. Отмечается, что при разработке Генплана новых территорий акцент будет сделан не на массовое строительство жилья, а на создание рабочих мест. В первую очередь предусматривается возводить офисно-деловые кластеры, транспортные и инфраструктурные объекты, — говорит Сергей Лядов.
По мнению Наталии Ивановой, строгая ревизия проектов вполне оправданна:
— По-прежнему в Московской области много предложений точечной застройки, отдельных домов и даже комплексов, не предусматривающих внятной инфраструктуры для будущих жителей: подъездных путей, паркингов, благоустроенной территории, садиков, школ и поликлиник. В этой связи понятно внимание областных властей к данной проблеме.
Помимо проблем, связанных с согласованием, здесь перед девелоперами встают и трудности технического характера.
— Масштабные проекты, возводимые в области, в основном реализуются на бывших сельхозземлях, и главной сложностью при реализации таких проектов является обеспечение всеми необходимыми инженерными сетями — их приходится заново проектировать и строить, что сопровождается существенными затратами. Также необходимо создание новых дорожных сетей для обеспечения транспортной доступности данных проектов, — объясняет Сергей Лядов.
Тем не менее основные застройщики, работающие на территориях «новой Москвы», предпочитают вести именно комплексную застройку.
— Мы надеемся, что вслед за флагманами комплексной застройки пойдут и другие девелоперы, и на рынке Подмосковья будет наблюдаться растущая тенденция комплексного освоения территорий и стремление соответствовать современным мировым требованиям урбанистического развития, — говорит Наталия Иванова.
Истоки этой тенденции понятны, и дело тут не столько в абстрактных ценностях мирового урбанизма, сколько в экономической выгоде от работы с большими объемами и в позиции городских властей, которые начали в последнее время требовать от девелоперов развития соответствующей инфраструктуры.
Фото: apukarasev.wordpress.com
