Строительство в столице сопряжено с серьезными проблемами: дефицит площадок и стройматериалов, сложности финансирования и подключения к городским коммуникациям. Интересы строительных компаний сдерживает и еще одно обстоятельство: согласно ст. 46 Градостроительного кодекса РФ, планировки территории подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях. Фактически это означает, что любые планы по застройке территорий должны согласовываться с жителями окрестных домов. Закон этот существует уже десять лет, но новое звучание он получил после того, как были сформированы органы местного самоуправления — муниципальные собрания.
Каким образом работает принятый закон? Способен ли он защитить интересы местных жителей, если территории, прилегающие к их домам, выделены под новое строительство? Наконец, существуют ли компромиссные пути, способные привести к решению сложных конфликтных ситуаций?
Закон принят, но порядок не установлен
Как рассказал директор управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Андрей Бушин, вот уже десять лет в соответствии с законом города Москвы № 28–51 от 25 июня 1997 года «О защите прав граждан при реализации градостроительных решений» и № 21 от 25 июня 1997 года «О консультативном опросе граждан в районе города Москвы» проводится согласование новых строительных проектов с местными жителями. Основа для этого закона — конституционное право жителей города Москвы. Как уже упоминалось, подобные согласования предусмотрены и ст. 46 Градостроительного кодекса.
Что ж, в России никогда не было недостатка в тех или иных законодательных инициативах, другое дело, каким образом они осуществляются на практике. Как поясняет пресс-секретарь инвестиционно-строительной компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов, «проекты планировки территории подлежат обязательному рассмотрению на публичных слушаниях. Порядок их организации и проведения определяется уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования. В Москве и Санкт-Петербурге этот вопрос относится к компетенции городских властей. В столице единый порядок организации и проведения публичных слушаний пока законодательно не оформлен. Поэтому на сегодняшний момент муниципальное собрание каждого района самостоятельно определяет регламент публичных слушаний».
По законам митинговой демократии
Итак, главным мероприятием, на котором обсуждается судьба будущего строительства и урегулируются спорные вопросы, являются публичные слушания с участием жителей, которые проживают на территории застройки. Они вправе высказать свои замечания и предложения по проекту планировки территории. Заключение о результатах публичных слушаний должно быть опубликовано в порядке, установленном для муниципальных правовых актов.
В отдельных случаях, когда проект застройки вызывает повышенный общественный интерес, создаются инициативные группы, которые выступают от имени жителей.
«Однако зачастую узнать, чье мнение инициативная группа выражает, непросто. Тут переплетаются интересы многих политических, общественных сил и частных лиц, — рассказал С. Лядов. — Например, несколько лет назад против одного из проектов застройки на востоке столицы очень активно выступала группа лиц. Их мотивы на первый взгляд были очевидны. Строительство предусматривалось на месте гаражей, которые им принадлежали. Но предложение застройщика предоставить машиноместа в паркинге по соседству или денежную компенсацию не вызвали у людей никакого энтузиазма. Протестные действия продолжались. Впоследствии оказалось, что гаражи служили складами для товара, их снос воспринимался людьми как угроза потерять источник доходов».
Когда спасают компенсации
Каким образом на практике девелоперы достигают договоренности с местными жителями? Пожалуй, самый известный пример связан со строительством третьего транспортного кольца. Чтобы компенсировать жителям близлежащих домов неудобства, возникшие в связи с возведением мощной транспортной артерии по соседству, городские власти решили заменить деревянные окна на стеклопакеты. Достаточна ли такая компенсация? По большому счету нет. Хотя бы потому, что стоимость нового остекления, составляющая около $2 тыс., не сопоставима с теми потерями, которые понесет хозяин квартиры в случае ее продажи.
Существует ли практика справедливых компенсаций за снижение рыночной цены квартир или те неудобства, с которыми придется мириться местным жителям? «Денежные выплаты в этом случае не предусмотрены. Официально девелопер может «подкупить» жителей только объектами благоустройства, такими, как социальный магазин, детская площадка, озеленение района», — комментирует А. Бушин.
Несмотря на то что денежные компенсации не предусмотрены, именно этот аргумент иногда помогает договориться. Несколько лет назад около станции метро «Новые Черемушки» затевалось возведение торгового центра «Панорама». Как и положено по закону, прошли встречи с жителями домов, расположенных буквально в 20–100 м от будущего здания. Эмоции захлестывали. Единственный аргумент, который подействовал на присутствующих, оказался именно денежным.
Девелоперы посулили ежемесячную оплату в размере 300 руб. на каждую квартиру в домах, находящихся вблизи от комплекса. Ход этот был скорее психологическим: жители (преимущественно пенсионного возраста) почувствовали, что их интересами не пренебрегли, их помнят, о них заботятся. Компенсация продиктована, конечно, не столько альтруизмом, сколько соображениями выгоды. Она позволила избежать утомительного противостояния с местными жителями, которые могли создать помехи строительству. Между прочим, с тех пор прошло несколько лет, но владельцы «Панорамы» аккуратно выполняют взятые на себя материальные обязательства.
Другой пример можно было наблюдать прошлым летом. Принято решение о сооружении развлекательного центра около станции метро «Речной вокзал». Площадку стали огораживать; одновременно у метро появились «активисты», собирающие подписи в защиту возводимого центра.
Возмущению местных жителей не было предела. Но конфликтные настроения пошли на убыль после того, как начались активные работы по облагораживанию парка. Несложно догадаться, на какие средства оно происходило. Были завезены сотни новых растений, тонны земли и огромное количество рулонных газонов. Надо сказать, что всем этим богатством местные озеленители распорядились не самым грамотным образом, но это совсем другая история.
Война — это накладно
Невзирая на закон, формально обязывающий девелоперов согласовывать новое строительство с местными жителями, произошло немало драматических историй, в которых права москвичей были ущемлены, а компромиссные решения — достигнуты большой кровью. Широкий общественный резонанс получили события, случившиеся при закладке новой строительной площадки на ул. Маршала Бирюзова, 41, летом 2005 года. Причиной недовольства местных жителей тогда стали действия компании «ДОН-Cтрой», которая вопреки их воле начала огораживать территорию, включая парковочные места и подъезды к дому. Подобных историй происходило немало, степень их огласки зависит от активности местных жителей.
Когда ситуация доходит до враждебного противостояния, из нее есть несколько выходов. Иногда возведение продолжается не зависимо ни от чего. Бывает, что протест приносит желаемые результаты. Так случилось на ул. Флотской несколько лет назад, когда была предпринята попытка в обход мнения местных жителей начать строительство на придомовой территории.
Как оценивают такое положение специалисты? «Примеры, когда строительство новых объектов запрещено по инициативе жителей, были и будут, — считает А. Бушин. — В 99% случаев местные жители недовольны возведением новых объектов рядом с домом. Это недовольство вполне нормально. Но деловой мир не принимает во внимание эмоции, аргумент в бизнесе — только законодательные акты. Бывают случаи, когда жители за свой счет проводят градостроительную перспективу для выявления ошибок, но она обычно показывает, что объект соответствует всем нормам. Иногда это не останавливает жителей, а органы местного самоуправления встают на их сторону, несмотря на то, что с девелопером уже заключен контракт и подтверждено право застройки».
Выходит, что противостояние неизбежно? Безусловно, в условиях дефицита строительных площадок и городской тесноты для споров подобного рода существуют самые веские основания. Но, похоже, неразрешимых конфликтных ситуаций становится все-таки меньше. Девелоперы понимают, что два месяца забастовки жителей принесут убытка больше, чем, например, обустройство двух детских площадок. Застройщики стараются не доводить противостояние до открытой войны, ищут компромиссные решения. Поэтому новые «объекты появляются в Москве сотнями, а случаи длительного противостояния — единичны», — утверждает А. Бушин.
Кто скрывается в тени конфликта?
Итак, подытожим картину взаимоотношений двух сторон, между которыми происходит конфликт. Если убрать детали, она выглядит следующим образом. Перед возмущенными жителями (так называемого «схода») появляется девелопер с разрешением на новое строительство и начинает переговоры. А если сказать совсем откровенно, начинается торг и подкуп, размер которого определяется степенью возмущенности местных жителей.
Все это не для людей со здоровой логикой и уж тем более не для слабонервных. Это неудивительно, ведь «мина» конфликта заложена в самой постановке вопроса. С одной стороны, девелопер пришел с готовым разрешением на строительство, но с другой — он пытается как-то откупиться. «Ага, раз так, значит, ты пришел отнять принадлежащее мне по праву?» — вот скандальная, но в общем-то объяснимая логика поведения «аборигенов».
Попытаемся разобраться, откуда берется алогизм подобных ситуаций? Когда город готовит программу формирования земельных участков и выделения их на конкурсной основе, уже известны конкретные адреса будущего строительства. В этот момент и стоило бы провести согласования с местными жителями. Но, к сожалению, их опрос не входит в конкурсный пакет, а значит, городские власти им попросту пренебрегают.
Соответственно, горожан никто не информирует, но ставят перед фактом, когда объект утвержден. Тогда им и сулят различные блага, которые жители получат за счет постройки нового объекта, причем теперь от лица девелоперов. Так реальное согласование заменяется фикцией, а заложниками становятся обе стороны: и строители, и обитатели близлежащих домов. Как избежать такой ситуации?
Как утверждает А. Бушин, «более грамотный путь — проинформировать заинтересованных жителей о грядущих застройках буклетами, организовать консультативные пункты и т. д. После чего собрать людей, озвучить на нем тему собрания и провести голосование с подсчетом голосов. При этом в интересах девелопера донести до жителей идею застройки с наибольшей для них привлекательностью. На следующем этапе управа выделяет компании справку об информировании и протокол об опросе, которые включаются в комплект согласовательных документов».
Словом, болезненные вопросы согласований нового строительства не должны ложиться исключительно на плечи девелоперов. В конце концов они не принимают решение о строительстве, а приобретают это право на конкурсной основе. И приобретают у города: чиновники не должны прятаться за чужие спины, а обязаны разделять тяжелое бремя ответственности за ими же принятые решения.
Фото Валентина Гревцова
