Большинство российских девелоперов довольствуется отечественным рынком, который все еще остается привлекательным для этой сферы деятельности. Но некоторые все-таки выходят и в ближнее, и в дальнее зарубежье — одни ищут и находят экономическую выгоду, другие стремятся «застолбить» нишу на чужом рынке и получить новый опыт.
Украина: нестабильная, зато доходная
Отсутствие прозрачных процедур и административные барьеры в ближнем зарубежье – обстоятельства, существенно затрудняющие ведение бизнеса. В качестве примера можно привести недавнюю ситуацию на Украине, когда после смены власти на должности пришли другие чиновники, с несколько иным взглядом на процесс разрешительной деятельности. В результате были существенно замедлены документооборот и процесс получения согласований и разрешительной документации, в некоторых регионах часть выданных разрешений на строительство была отозвана, в том числе и по объектам, возведение которых уже шло. «Политическая нестабильность и пробелы, дыры в законодательстве – это основные проблемы работы на Украине, – говорит Кирилл Ершов, генеральный директор компании «ЦентрДевелопмент». – Поэтому все девелоперы выходят туда с административным ресурсом, одних маркетинговых исследований недостаточно».
Тем не менее, Украина остается лидером по привлечению российских инвесторов в строительство. Так, MIRAX Group возводит в Киеве самое высокое здание на Украине – 46-этажный многофункциональный комплекс «Миракс Плаза» (ввод в эксплуатацию – 2009 г.). Корпорация рассматривает и возможность строительства в регионах Украины и уже занимается поиском подходящих участков. Наиболее интересна для компании Одесса. При этом формы приобретения земли (аукцион, вторичный рынок) значения не имеют. По мнению исполнительного директора MIRAX Group Владимира Адикаева, «развитию девелопмента в Киеве мешают пробелы в Генеральном плане города, это приводит к ситуации, когда развитие участков происходит не в соответствии с Генпланом, а, наоборот, Генплан корректируется за счет застройки земучастков».
Компания «Интеко» возведет в Киеве, на левом берегу реки Десенка, на площади 10 га микрорайон «Московский», включающий жилье и социальную инфраструктуру. Общая площадь жилой застройки составит 196 800 кв.м, нежилых помещений – 16 тыс. кв.м. Строительство планируется завершить в 2009 г. «Киевской проектной мастерской «Экспресспроект» по договору с нашей дочерней компанией «ИНТЕКО-БУД» были разработаны предпроектные предложения и градостроительное обоснование по освоению участка застройки. Все материалы согласованы Градостроительной секцией и Градостроительным советом г. Киева и рекомендованы к включению в Генеральный план украинской столицы. В настоящее время осуществляется проектирование застройки жилого микрорайона», – прокомментировали в «Интеко».
Одно из самых привлекательных мест на Украине – конечно, Крым. «Система-Галс» собирается строить элитные апартаменты в Ялте. На месте снесенных зданий Ялтинского рыбкомбината, занимавшего территорию около 3 га, будет возведено три 22-этажных жилых корпуса общей площадью 140 тыс. кв.м, в нежилой части предусмотрены офисные помещения, два ресторана, магазин, фитнес-центр, SPА-салон, вертолетная площадка на крыше. Концепция проекта принята градостроительными советами г. Ялты и Республики Крым. Компания не обошла вниманием и украинскую столицу, где собирается строить жилой комплекс общей площадью более 100 тыс. кв.м с офисными помещениями, торговым центром и подземным паркингом. «Мы рассматриваем Украину как долгосрочный стратегический рынок, в Киеве открылась региональная дирекция «Системы-Галс», которая будет заниматься развитием текущих проектов и поиском новых», – заявили в компании.
Компания «ЦентрДевелопмент» строит в Крыму коттеджный поселок «Изумрудный берег». «Мы оцениваем данный проект как довольно эффективный и, возможно, будем стартовать во второй половине 2008 года еще с парой подобных проектов, – комментирует Кирилл Ершов. – Также прорабатывается вопрос о выходе в Киев и Харьков».
Гостиничный холдинг HELIOPARK Group взял в управление курортный отель «Сосновая Роща» на 119 номеров, расположенный на берегу моря в 10 км от Ялты.
Ближний круг
На рынке коммерческой недвижимости Белоруссии, как рассказал юрисконсульт компании Tenzor Consulting Group Евгений Туляков, сегодня все еще наблюдается некоторое несоответствие спроса и предложения, которое, впрочем, с помощью рыночных механизмов постепенно нивелируется. Государство, со своей стороны, реализует правовые методы регулирования, изменяя земельное законодательство в части упрощения и конкретизации процедур получения земли под строительство. Российские девелоперские компании участвовали в большинстве реализуемых проектов по возведению бизнес-центров по схеме долевого строительства. Но на финансирование всех проектов в области коммерческой недвижимости направляется не более 40% средств, которые инвестируются в жилую.
Прибалтика, в отличие стран СНГ, имеет практически западное законодательство, там почти нет проблем с землей и очень быстро решаются вопросы кредитования. Кредиты на строительство очень выгодные. Но по законодательству, например, Литовской Республики аккредитованные банки могут предоставлять кредиты только резидентам. Поэтому российские компании приобретают юридическое лицо, зарегистрированное в Литве, получают кредит и приобретают участок, а на момент получения кредита акции литовской компании переходят российский компании-девелоперу.
Makarios group решила укрепиться на рынке Армении и вложила более $10 млн в комплекс «Норд», включающий бизнес-центр, 17-этажную жилую башню и 3 жилых восьмиэтажных дома. «Когда мы заходили на рынок недвижимости в Ереване, то нам вообще никто не верил, что там можно построить элитное жилье, а главное, что оно будет продаваться, – рассказывает Владас Анилионис, проектный менеджер управляющей компании по строительным проектам Makarios group. – Потом говорили, что никто не будет покупать площади в бизнес-центре, поскольку лучше приобрести полуразвалившийся домик рядом с центром и довести его до ума. Однако сейчас, когда закрыты продажи по жилой части комплекса «Норд» и осталось всего два свободных офиса, мы можем говорить, что все было сделано правильно».
Казахстан, как динамично развивающаяся страна, безусловно, привлекает россиян. В Астане компания «Интеко» строит 25-этажный многофункциональный комплекс «Москва», в котором разместится бизнес-центр класса А площадью 15 630 кв.м, гостиница на 180 номеров, а также торгово-развлекательный комплекс размером 29 530 кв.м.
Тюменская управляющая компания «Партиком» совместно с казахскими партнерами собирается строить в центре Астаны многофункциональный административно-торговый центр стоимостью $20 млн, вложив со своей стороны $12 млн. «Рынок Казахстана очень емкий, платежеспособный. Нам важно иметь здесь свою недвижимость, поэтому мы приняли предложение наших партнеров и будем инвестировать средства в строительство», – отметил генеральный директор УК «Партиком» Владимир Сысоев.
Федеральная сеть «Вестер» открыла свой первый объект в казахском городе Караганда – гипермаркет торговой площадью более 3,5 тыс. кв.м, расположенный в торговом центре «Таир». Представители сети заявили, что не намерены останавливаться на этом и будут открывать магазины в других городах Казахстана.
ГК «Эльдорадо» держит в этой стране сеть «Сулпак» – более 40 точек. «Пятерочка» продает франшизу. Ritzio Entertainment Group контролирует здесь игорные заведения, а подконтрольная холдингу Finstar Properties планирует в ближайшие три-пять лет строить торговые площади.
Вперед, в Европу
Очень привлекательный инвестиционный климат в Болгарии, где законодательство уравнивает в правах «своих» и «чужих». Иностранцы покупают здесь в основном участки для жилищного и гостиничного строительства. Создается местная холдинговая компания, которая в конечном итоге выступает покупателем недвижимости. Отдельное здание со своим участком земли приобретается только на юридическое лицо. Процедура эта несложная, участие болгарских лиц в такой фирме не обязательно, 100% активов может принадлежать иностранной компании.
Среди российских игроков, вышедших на этот рынок, – «МИАН-Девелопмент», купивший земельный участок в Софии с разрешением на строительство офисного центра. «Болгария демонстрирует очень хороший потенциал и перспективно высокую доходность в секторе коммерческой недвижимости, – заявил Олег Артемов, первый заместитель генерального директора компании. – Это экономически развитая страна: рост ВВП в 2006 году составил 5,7%, уровень инфляции – 6,7%. У нее выгодное географическое положение, она обладает развитой транспортной инфраструктурой. Болгария занимает 15-ю позицию в рейтинге стран, наиболее привлекательных для международного аутсорсинга». Многие согласования в Болгарии, рассказал эксперт, проходят очень быстро. Например, срок получения визы на проектирование (условного аналога исходно-разрешительной документации) составляет неделю без внесения изменений в Генплан и два-три месяца – с внесениями.
Другой привлекательной страной является Чехия – в силу потенциально экономического роста и политической стабильности. Многие крупные европейские компании перенесли свои производства на территорию этой страны. Более выгодной для инвестиций признается коммерческая недвижимость. Российских инвесторов и девелоперов в Чехии в основном привлекают гостиничный и туристический сектора. В Чехии достаточно простая процедура регистрации юридического лица, допускается стопроцентное участие нерезидентов. Компания «Интеко» реконструирует историческое здание апарт-отеля в Карловых Варах. Общая площадь отеля – 1 970 кв.м, количество номеров – 15.
Рынок коммерческой недвижимости в европейских государствах близок к насыщению, доходность и окупаемость проектов там гораздо ниже, нежели в странах с «молодым» рынком. Поэтому присутствие на нем – это, скорее, вопрос расширения доли собственности и имиджа, а вовсе не извлечения максимальной прибыли.
Рекреационный сегмент в Западной Европе (туристические центры и комплексы, апартаменты), пожалуй, самый привлекательный для россиян. Так, HELIOPARK Group приобрела в Баден-Бадене (Германия) отель Bad Hotel zum Hirsch на 71 номер, расположенный в архитектурном памятнике эпохи Возрождения, и сама будет управлять им. Уникальность отеля в том, что подвод термальных вод осуществляется в каждый номер. Открытие намечено на декабрь. Вторым отелем, взятым в управление российским холдингом в этом городе, стал Quellenhof (52 номера).
Свой среди чужих
Как правило, законодательство современных европейских и постсоветских государств исходит из политики наибольшего благоприятствования отечественным предпринимателям. Поэтому Евгений Туляков рекомендует так осуществлять начальный этап девелопмента в иностранном государстве: приобретение, приватизация либо аренда участка посредством иностранной компании с дальнейшим переоформлением права собственности. Такая схема несколько нивелирует юридические риски и административные барьеры.
Кроме того, российские девелоперы, работающие на рынке ближнего и дальнего зарубежья, в большинстве случаев собственными силами лишь создают проект, а возводят его с помощью местных строительных компаний. Например, ереванский комплекс «Норд» строила армянская компания North Island. Правда и то, что профессиональный уровень строителей в странах СНГ оставляет желать лучшего, и это тоже одна из проблем.
Эксперты часто говорят о целесообразности продажи построенных объектов резидентам либо о передаче управления ими «туземным» компаниям. «В основном проекты, конечно, продаются после завершения работ», – уверен Александр Вагин, президент компании «ОТКРЫТИЕ – Недвижимость».
Однако на практике опрошенные нами девелоперы не спешат расставаться со своими детищами. «Мы изначально продавали бизнес-площади, у нас даже не было мысли относительно сдачи их в аренду, – рассказывает Владас Анилионис о комплексе в Ереване. – Однако для того, чтобы бизнес-центр функционировал без проблем, мы пошли на создание УК, которая также управляет и жилым комплексом, и торговой частью. Этот сегмент рынка не является для нас приоритетом, но мы хотим уйти из построенных зданий только тогда, когда сами владельцы смогут ими эффективно управлять. При плохом управлении даже через 10 лет винить будут нас, строителей-инвесторов. Мы делаем всё, чтобы подобного избежать». «МИАН-Девелопмент» планирует самостоятельно сдавать в аренду и управлять построенным бизнес-центром в Болгарии. Кирилл Ершов определяет политику «ЦентрДевелопмента» схожим образом: «Это наш бизнес, мы строим, в принципе, для того, чтобы управлять. В среднесрочной перспективе (3–5 лет) ничего из профильного строительства продавать не собираемся. Непрофильное (например, станции технического обслуживания автомобилей) строим и сразу продаем либо сдаем в долгосрочную аренду».
Ну а как же формулируют участники рынка цели своей экспансии за рубеж? Оказалось, что экономическая составляющая этой деятельности не так уж велика. «Мы относимся к данному факту больше как к имиджевому, нежели как к коммерческому. Поэтому выход на международный уровень больше связан с закреплением своих позиций на отечественном рынке», – признается Кирилл Ершов. «Мы надеемся развивать это направление и войти в другие девелоперские проекты в ближайшее время, – заявляет Олег Артемов. – Выход на международный рынок важен для нас не только с точки зрения получения дополнительного дохода, но и с точки зрения получения нового опыта, который может оказаться очень полезным в стратегической перспективе».
Владас Анилионис так оценивает итоги деятельности Makarios group: «Нам удалось, во-первых, оказать влияние на развитие рынка недвижимости Еревана в целом, объяснить как профессионалам, так и обывателям, какая именно разница между жильем, построенным до 1990 года, и нашим объектом. Во-вторых, добиться максимальной доходности от проекта: начинали мы продажи в 2004 году на отметке $900 за кв.м, сейчас цена по некоторым позициям $2 тыс. В-третьих, надеемся, что благодаря и нашим усилиям удалось развить бизнес-культуру в Ереване. Если компания – лидер на местном рынке, то ее руководитель должен понимать, что и офис должен являться статусным, а не быть полуподвальным помещением в жилом доме на третьей линии, где выход в Интернет через модем. Я думаю, что именно за этим и идет застройщик в ближнее зарубежье – прибыль и развитие местного рынка».
Специалисты говорят, что по мере взросления российского рынка коммерческой недвижимости его доходность будет снижаться, и ближнее зарубежье будет становиться в этом плане более привлекательным. Как бы то ни было, но российский девелопмент уже сейчас мало-помалу проникает на рынки и стран-соседей, и дальше. И, без сомнения, это на пользу обеим сторонам.
