Сегодня не только сильные мира сего, но и рядовые граждане проявляют все больший интерес к черногорской недвижимости. Причем она привлекательна и как место проживания, и как объект инвестирования.
Черногория расположена в одной из самых чистых областей Адриатики. В стране практически нет промышленности, к тому же там мягкий климат, теплое море, обилие зелени, а солнечных дней в году более 200. Возможность инвестирования в местную недвижимость привлекательна еще и тем, что законом здесь защищены права частной собственности, а процедура регистрации купли-продажи объектов довольно проста. Для этого требуется только судебное решение, после чего сведения о праве собственности вносят в Единый кадастр. Данный реестр позволяет проверить права любого владельца недвижимости в Черногории, а также обременения, имеющиеся у объекта.
Безвизовый режим въезда в страну, доступное транспортное сообщение (аэропорты Тиват, Подгорица), близость славянских культур также способствуют активной экспансии соседей. Еще одним преимуществом Черногории являются низкие по сравнению с другими государствами уровень налогообложения жилья и размер оплаты коммунальных услуг. Налог на недвижимость составляет 2–3% от ее оценочной стоимости, и его необходимо оплатить в течение 15 дней со дня регистрации сделки купли-продажи. Надо также отметить, что иностранцы могут свободно приобретать и реализовывать недвижимость в Черногории, а также получать вид на жительство.
Если говорить о строительстве, то крупных инвесторов привлекают в первую очередь объекты туристического бизнеса, например такие, как недавно открытый пятизвездочный SPA-отель Splendid в Бечичах, по уровню и размерам не имеющий равных на побережье Адриатики. В планах российских компаний — строительство целых курортных зон в Черногории. В частности, холдинг Mirax Group создает город-клуб Astra Montenegro на мысе Завала между городами Будва и Бечичи. Другая группа инвесторов выкупила в Малевике полуостров на юге побережья, рядом с Ульцинем, и начинает развивать масштабный туристический центр с гостиничным комплексом, яхтенной мариной, зоной апартаментов, а также виллами для размещения состоятельных клиентов.
Возведением жилых комплексов в Черногории активно занимаются не только местные и российские девелоперы, во многие из них вкладывают средства крупные западные инвесторы. Так, до 4 млрд евро собирается потратить на развитие жилья фонд Джорджа Сороса. Канадский миллиардер Питер Манк недавно приобрел верфь «Арсенал» в городе Тиват. И теперь на месте судоремонтного завода возводят причал для мегаяхт, а по соседству с ним сооружают дома (их общая площадь будет равна примерно 150 тыс. кв. м). По прогнозам СМИ, цена 1 кв. м жилья в этих местах имеет ресурс роста до 6–7 тыс. евро.
Помимо комфортности недвижимость в Черногории обладает высоким инвестиционным рейтингом. За последние три года согласно оценке экспертов ее удорожание составило от 50 до 70%, что также свидетельствует о выгоде вложений. Особой популярностью у россиян пользуются апартаменты новой застройки на Адриатическом побережье, а именно в городах Херцегнови, Петровац, Бечичи, Рисан, Бар, Свети-Стефан. Спрос на них за последнее время вырос более чем в три раза. Иностранцы тоже охотно приобретают недвижимость в Черногории, однако они предпочитают старинные каменные дома или особняки в горной местности.
Кроме того, в последнее время заметно популярнее становится Херцегновинская ривьера, расположенная в бухте Боко-Которского залива недалеко от хорватской границы. Здесь живописные природные ландшафты, открытая панорама гор и моря, хорошие пляжи, мягкий климат, а главное, тут спокойно и тихо. К тому же рядом находится крупнейший центр курортной медицины «Игало».
Самый полный спектр Черногорской недвижимости был представлен на последней выставке зарубежной недвижимости в Москве (ТЦ «Т-модуль» на Тишинке). Перспективные проекты, которые, кстати, вызвали наибольший интерес покупателей, продемонстрировали не только российские, но и черногорские фирмы: Boka Development, Miditerra Housing Development, Center Adria, RisanClub и др.
Так, Boka Development устроила презентацию жилого комплекса клубного типа Adriatik Dream (находится вблизи города Херцегнови, площадь застройки — 6 га). Он отличается продуманной концепцией застройки, удачным местоположением, близостью к морю, удобным транспортным сообщением, а также оптимальными планировками апартаментов и пентхаусов площадью от 40 до 180 кв. м с полной отделкой под ключ. Кроме того, территория охраняется. На нижних этажах зданий планируют расположить коммерческие объекты, в том числе помещения под общественную инфраструктуру: магазины, кафе, службы быта и пр. Функционирование комплекса будет находиться в компетенции управляющей компании. Клубный формат обеспечит жильцам однородность социального окружения и контроль доступа на территорию комплекса. Риски покупателей минимизированы, поскольку Boka Development принадлежит право собственности на землю, к тому же финансовые инструменты надежны, а строительные риски застрахованы. Неслучайно к проекту проявили повышенный интерес жители не только Москвы и регионов, но также ближнего и дальнего зарубежья. Их привлекли и функциональные достоинства «Адриатик Дрим», и приемлемые цены — от 2 тыс. евро за 1 кв. м.
Любопытные проекты представила компания Miditerra Housing Development. Особо следует отметить уже созданный ею жилой комплекс Оlive Village в Пырчане. Он состоит из трех домов и 14 апартаментов, большая часть которых уже продана. В настоящее время фирма приступила к реализации проекта RED Stones в Кеменари. Комплекс построят на возвышенности с красивым панорамным видом на горы и море. Там возведут два здания, где расположат 12 апартаментов площадью от 65 до 125 кв. м. Инфраструктура комплекса включает бассейн, детские игровые площадки, сауну, солярий и т. д. Цены от 2,5 до 2,8 тыс. евро за «квадрат».
Другая девелоперская компания, Center Adria, начала воплощать в жизнь два проекта в сегменте эксклюзивного жилья с авторским дизайном и отдел-кой класса люкс. На мероприятии она представила комплексы «Балканский медведь» в Будве (состоит из девяти квартир) и «Мраморный замок» в Рисане (из восьми). Апартаменты отличаются дорогими отделочными материалами и уникальной меблировкой. «Квадрат» на стадии начала строительства стоит порядка 4–5 тыс. евро.
Удачным можно назвать и инвестиционный проект жилого комплекса бизнес-класса RisanClub, расположенного у моря на границе курортного города Рисан в окружении гор. Он занимает участок 3 га и состоит из двух- и четырехэтажных зданий, общая площадь которых — более 1500 кв. м. Квартиры в них полностью отделаны, причем в соответствии с пожеланиями покупателей. Предполагают также создать инфраструктуру для обслуживания жителей. В среднем апартаменты обойдутся в 150 тыс. евро.
Несмотря на то что большинство проектов еще находится на стадии off plan (начальная стадия), спрос и цены стремительно растут. Это в значительной степени связано с тем, что дороговизна жилья в других странах, а также высокая ставка аренды загородной недвижимости смещает покупательский спрос в сторону Черногории. Однако дело не только в деньгах, но и в ином качестве жизни: природа, экология и климат тут несопоставимо лучше. Многие россияне живут здесь по шесть-девять месяцев в году. И хотя наши соотечественники далеко не единственная национальная аудитория, заинтересованная в черногорской недвижимости, считается, что именно «русский спрос» двигает показатели вверх. Еще недавно максимальная стоимость 1 кв. м в Черногории равнялась 1,5–2 тыс. евро. Сейчас за старинные дома просят уже более 4 тыс. евро за «квадрат» (такое жилье особенно востребовано у англичан). То же самое происходит с новостройками: минимальная цена 1 кв. м давно выросла с 2,5 до 3 тыс. евро, а стоимость пригодной для строительства земли достигла 20–50 тыс. евро за сотку.
Найти отдельно стоящий дом меньше чем за 200 тыс. евро почти нереально. Кроме того, доступная по цене частная застройка, как правило, требует добавочных вложений: необходимость ее реконструкции и перепланировки выливается в дополнительные 600–800 евро за 1 кв. м. Проводимая урбанизация территории потребует обязательного согласования с планом застройки, что также увеличит расходы. Посему многие предпочитают покупать строящиеся апартаменты у надежных инвесторов-девелоперов, которые уже на стадии вхождения в проект получили все необходимые разрешения и согласования, минимизируя возможные риски.
