После того, как финансовый кризис «незаметно» подкрался к России, многим компаниям пришлось пересмотреть свои взгляды на бизнес. Чего опасаться девелоперам в кризисный период? Снижать ли цены на коммерческую недвижимость или ждать до последнего? Оставаться ли в своем сегменте или диверсифицировать компанию? Своим взглядом на эти и другие вопросы с порталом Арендатор.ру поделился CEO девелоперской компании «Энергоинвест», полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов по Челябинской области Виктор Лебедев.
- Многие игроки рынка недвижимости сегодня находятся в поисках некоего ориентира, который помог бы им выбраться из кризиса. Как вы смотрите на эту ситуацию в целом, и какой выход из нее вы видите.
- Ориентиров сейчас действительно нет. Люди в панике: либо разворачивают комплекс хаотичных действий, либо попросту молчат. Рынок натурально в состоянии шока, поэтому меры, принимаемые государством, вполне оправданы, хотя и несколько запаздывают. По сути, основные экономические рычаги государство сосредотачивает в своих руках. Если говорить о том или ином выходе из кризиса нелишне будет вспомнить Китай: в рамках глобализации зависимость от мировой экономики и проблемных мировых финансов должна быть минимальна. В Китае приветствую прямые инвестиции, но к ключевым отраслям доступ для ничем не обеспеченного теперь доллара просто закрыт. В условиях кризиса 1997 года некоторые азиатские страны поступили довольно радикально: закрыли свои границы для иностранных товаров и капиталов на месяц. Этого вполне хватило для того, чтобы улеглась паника. Мера, разумеется, непопулярная, но она сработала. В настоящее время валюты нестабильны. Хранить деньги в рублях рискованно, но с другой стороны, если перевести средства в доллары или евро – придется принять на себя еще и валютные риски. В настоящий момент надежнее копить реальные ценности, чем «ценные обязательства».
- На ваш взгляд девелоперский бизнес потерял свою рентабельность?
- Говорить о рентабельности сегодня не приходится: мы полностью зависимы от поставщиков товаров или услуг. Они аккумулировали большие запасы и продолжают удерживать высокие цены на стройматериалы и услуги подрядных организаций. В таких условиях девелоперы не могут выпускать на рынок продукт, доступный населению в условиях низкой платежеспособности. С момента получения земельного участка до завершения проекта в среднем проходит три года. Распределите маржу девелопера на этот срок, посчитайте его затраты. Что он в итоге получает? Ничего. К тому же - наше ценообразование и налоговая политика «заточены» под то, что строитель и девелопер, получающие рубль с продаж стерпят все. Уже в сентябре девелоперский бизнес перешел грань убыточности.
- Многие компании в таких условиях сворачивают свою деятельность или «замораживают» проекты до лучших времен. Как с этим обстоит дело у вас? Чем заниматься будете?
- Как девелоперы, мы полностью приостанавливаем новые проекты. Пока есть время – переосмыслим концепции и оптимизируем затраты. В плане текущей деятельности – рассматривается консалтинг. В свое время мы реализовывали множество актуальных офисных центров. У нас лучшее в городе соотношение концепции и цены. Следствие – высочайший коэффициент заполняемости площадей. Сейчас потребитель станет концентрировать основной фокус внимания на качестве проектов. Так что мы пока будем консультировать: есть люди, у которых нет опыта, но есть деньги. Им необходимы грамотные советы. В нашем случае у нас есть конкурентное преимущество – в отличие от многих консалтинговых компаний, являющихся теоретиками, мы имеем реальный опыт реализации проектов.
- Кризис вынуждает многие компании оптимизировать расходы. Грубо говоря – экономить на всем, в том числе и на аренде помещений. Не опасаетесь оттока арендаторов из качественных офисных центров в офисы эконом класса?
- Нет. Строят у нас все, но мало кто понимает разницу между торговой и офисной недвижимостью. Главное отличие: офис, заполненный наполовину, благополучно работает, а вот наполовину заполненный торговый комплекс - это мертвый объект. Оставшиеся покупатели перейдут в такой же, наполовину заполненный ТЦ, но с лучшими условиями. Офисные центры, даже при снижении спроса, останутся жить. А вот в связи с массовым исходом ретейлеров, которые сегодня из-за недостатка кредитования имеют серьезные проблемы, произойдет закрытие некоторых торговых центров, либо их переоборудование под лоточную торговлю. Смена формата неизбежна. Правда для Челябинска это не столь актуально: мы и до кризиса не были во флагманах по развитию качественной торговой недвижимости, поэтому нас это не коснется в той мере, как городов с хорошо развитой торговой инфраструктурой - Уфа, Екатеринбург и др. С офисами все менее рискованно. Не может быть одномоментного «великого переселения». Хотя коррекция, конечно, произойдет, поскольку некоторые компании закрывают филиалы, арендаторы съезжают, уменьшают офисы, сокращают сотрудников. Но не нужно забывать, что в ближайшее время новые офисы строить никто не будет. Коррекция качества и количества арендаторов неизбежна тоже, хотя это никак не связано с ценами на аренду. С нового года мы собираемся поднять арендную ставку в связи с тем, что инфляция все же существует, и наш арендатор это понимает. Тот, кто уедет в офисы эконом-класса — это изначально не наши клиенты.
- В каких же пределах вы ожидаете коррекции числа арендаторов?
- Не более 10% от общего числа. Это произойдет не потому, что мы поднимем цены, а потому, что у людей сложности с бизнесом. Они сокращают персонал, федеральные операторы на время уходят. Это очень напоминает ситуацию 1998 года в Москве, когда произошел дефолт: появилась значительная доля вакантных площадей, но серьезной коррекции рынка не произошло. Люди привыкают к кризису и находят возможность зарабатывать. Офисы остаются востребованы. Я утверждаю, что в следующем году у нас будет приток арендаторов. К тому же по Челябинску мы имели диспропорцию спроса и предложения. Заявленных проектов в области недвижимости было 200% от годовой потребности. Могло случиться перенасыщение рынка, но из-за кризиса этого не произойдет. Сегодня качественного предложения офисов в Челябинске мало, мы объявляем о продаже офисных площадей с рассрочкой до двух лет, а при сдаче в аренду «арендные каникулы». Включаем весь спектр мер, чтобы у нас сохранялся и арендатор, и покупатель. Каждая компания озабочена тем, чтобы создать «подушку» финансовой безопасности. В условиях кризиса лишь две позиции не имеют отрицательных тенденций: это валюта и недвижимость. Падения цен не произошло и не произойдет, потому что все новые проекты будут приостановлены и сформируется дефицит. Конечно, возможны частные варианты снижения цен, но общий тренд они не сформируют. Девелоперам сейчас актуально провести работу над ошибками, осмотреться, извлечь уроки. Кризис тоже может быть полезен для бизнеса: определенно, выживут умнейшие.
