Кризис постепенно отступает: замороженные стройки оживают, на рынке появляются новые проекты, банки готовы рассматривать девелоперские структуры в качестве заемщиков. Директор департамента строительных проектов Банка ВТБ Владимир Вишневский рассказал о том, какой стратегии поведения придерживаются сегодня кредитные организации, готовы ли они финансировать девелоперов, каким должен быть проект, чтобы получить одобрение кредиторов и на какие сегменты рынка недвижимости девелоперам сегодня стоит обратить внимание.
Владимир, можно ли сегодня говорить о том, что отношение кредитных организаций к девелоперам становится более лояльным, а требования мягче?
Сегодня практически все банки, в том числе и ВТБ, корректируют свои подходы к финансированию девелоперских проектов. В 2009 году слово «девелопер» в банковском сообществе было сравнимо с ругательством. Кредитование строек было настолько рискованным, что финансисты попросту закрыли для девелоперов свои окна. Сейчас мы можем констатировать, что на рынке появляется все больше факторов, способствующих оживлению финансирования проектов недвижимости. Что касается банка ВТБ и его собственных проектов, то их финансирование мы не прекращали даже в пик кризисного периода. Конечно, на это есть свои причины. По многим проектам была пройдена точка «невозврата» и процесс реализации должен был продолжаться. Стройки сторонних девелоперов мы готовы рассматривать и предоставлять средства только в тех случаях, когда минимально рискуем своими деньгами. ВТБ не отходит от стандартных принципов финансирования. В частности, мы, как и прежде требуем наличие собственного капитала. К примеру, в 2007-2008 годах требования по собственному капиталу к девелоперам снижались, банки боролись за проекты. Кризис принципиально изменил ситуацию: объем софинансирования проекта за счет кредитных средств не превышал 30% от его общей стоимости. Сейчас рынок начинает постепенно двигаться к более сбалансированному варианту.
Каким должен быть «посткризисный» проект, чтоб банк открыл ему финансирование? Вопросы качества не потеряли актуальность?
Принципиально «предпочтения» кредиторов не изменились. Если быть кратким: проект должен быть хорошим. Финансист должен в него «поверить», ведь профессиональный банкир – скептик и его нужно убедить. Потенциальному заемщику придется доказать, что есть «подтвержденный спрос», продемонстрировать заявленные и реализуемые с точки зрения графиков и объема инвестиций цели и задачи. К сожалению, на практике далеко не каждый раз удается правильно презентовать проект и предоставить кредитору достаточно аргументации. Мы в свое время проводили так называемые «стресс-тесты», в рамках которых проект подвергался масштабной и жесткой критике. Если в ходе дискуссии удавалось найти ответы на большинство возникших вопросов, то проект получал право на жизнь. Если же нет, он отправлялся на доработку, либо вовсе получал отрицательное заключение. Мы всегда понимали, что лучше как можно раньше и внутри компании расставить все точки над «i» и представлять новый проект широкой общественности, имея ответы на все вопросы.
На Ваш взгляд, за какие проекты, сейчас, когда рынок выходит из кризиса, стоит браться? Какие направления и сегменты недвижимости наиболее перспективны?
Однозначно могу сказать, что стоит рассмотреть возможность участия в инфраструктурных проектах. Россия так сильно нуждается в новой и современной инфраструктуре, мы настолько отстали этом вопросе от развитых стран мира, что у государства, если оно, конечно, хочет сохранить возможность развития страны, просто нет выхода. Избежать вложений в инфраструктуру невозможно. И без частного капитала, только за счет государственного ресурса, такие проекты нельзя реализовать. Конечно, они сложные, порог входа в них очень высок, сроки окупаемости составляют минимум 10 лет. Тем не менее, в долгосрочной перспективе они будут приносить доход. И крупные серьезные игроки, могут рассматривать такие проекты. Существенный плюс заключается в том, что даже в кризис их реализация, скорее всего, не будет приостановлена.
Мы сейчас говорим о проектах, которые осуществляются с использованием механизма государственно-частного партнерства?
Именно так. Речь идет о проектах, которые в том или ином формате реализуются в сотрудничестве с государством.
Насколько, на Ваш взгляд, перспективен для России такой сегмент недвижимости, как индустриальные парки?
Развитие сегмента индустриальных парков напрямую зависит самих промышленных предприятий, насколько активно будет идти процесс их перебазирования. А в этом процессе множество барьеров. Это и боязнь самого переезда, ведь необходимо перевезти весь технологический процесс. Мешает непонимание временных затрат и невозможность прогнозировать ситуацию на рынке: не уйдут ли поставщики и потребители, не потеряет ли предприятие в связи с переездом кадры. Вопросов очень много. Безусловно, быстрее будут садиться предприятия, у которых есть достаточно четкая цель – открыть предприятие на Северо-западе, в России или Петербурге. Когда есть задача, бюджет, временной горизонт, принимать решение значительно легче.
Банк ВТБ выступает финансовым партнером проекта «Марьино». Расскажите, как продвигается реализация проекта?
Сейчас мы ведем переговоры с двумя крупными автопроизводителями. Честно скажу, процесс это непростой. Но и с «Ё-АВТО» (сборочное автомобильное производство, один из первых резидентов индустриального парка «Марьино» – ред.) были непростые переговоры. Мы ведем достаточно активную политику по привлечению средних и более мелких предприятий. Честно говоря, я не могу сказать, что сейчас участки разлетаются как «горячие пирожки». Но на это есть несколько объективных причин. Первая – для конечного потребителя очень важен визуальный ряд. Если объект демонстрируется на завершающей стадии, то это сразу меняет восприятие. Готовность заключить сделку повышается в разы. Совсем другое дело заходить с арендатором или покупателем на территорию, где строительство еще не начиналось. А это именно наша ситуация. В настоящее время только продолжается проектирование «Марино». Это, безусловно, тормозит процесс заключение сделок. Вторая причина, сдерживающая реализацию участков в нашем проекте, связана с тем, что около 80% тех, кто к нам приходят не определились с тем, что им требуется. Они еще до конца не решили, что им необходим переезд. И когда наступает время принять решение и заключить договор, они еще раз все обдумывают и в итоге зачастую решают остаться на старой площадке.
В Петербурге и Ленобласти в настоящее время заявлено к реализации еще несколько крупных индустриальных парков. Ощущаете ли вы конкуренцию с другими проектами?
Борьба за резидентов, конечно, ощущается. При этом основную конкуренцию нам составляют не индустриальные парки, а пустующие складские комплексы, которые перепрофилируются под размещение промышленных предприятий. Такие объекты оттягивают часть наших потребителей, в основном тех, которым надо начать выпуск продукции в срочном порядке.
Если конкуренция все же имеет место быть, какие преимущества имеет индустриальный парк «Марьино»?
Наш проект обладает несколькими существенными преимуществами. Первое – локация. Индустриальный парк очень удобно расположен: до развязки кольцевой автодороги – 1,2 км, в ближайшем окружении нет населенных пунктов, но территория обеспечена трудовыми ресурсами. Второе преимущество – у нас на сегодняшний день лучшая «точка входа», лучшее предложение. Мы предлагаем место в индустриальном парке, которое включает в себя право собственности на землю, все инженерные ресурсы и централизованный сервис за 40 евро за кв. метр не включая оплату за технологическое присоединение к инженерным сетям. Поскольку Петербург участвует в подготовке инженерных сетей промзоны Марьино и обеспечивает внешние сети, то эта нагрузка не ложится на резидентов индустриального парка.
Есть ли в планах у «ВТБ-девелопмент» новые подобные проекты?
Принципиально к расширению мы готовы. Но реально сможем приступить к новым проектам только после того, как «Марьино» будет приближаться к завершению, то есть когда индустриальный парк будет заполнен на 70%.
И когда вы рассчитываете этого добиться?
Думаю, нам потребуется еще 2-3 года.
Но, наверное, земельные участки под будущие проекты уже смотрите?
Действительно мы присматриваем участки для будущих проектов.
Есть ли в Петербурге или области сегодня участки наиболее подходящие вам? Как в целом можно оценить рынок земельных участков в регионе?
Могу сказать, что объем предложения стал больше по сравнению с прошлым годом. В тоже время с точки зрения потребителя качество предложения не выросло. Все равно в большинстве своем предлагается «голая земля». То есть качественного предложения в большом объеме сегодня нет. Но на рынке присутствует общий тренд перехода от полной «спячки» конца 2009-2010 годов к некой активности. Насколько он серьезно обеспечен фундаментальными причинами, сказать не могу. Более того, мы сейчас не можем говорить, повлияют ли на долгосрочную перспективу текущие процессы в мировой экономике. Сценариев, как обычно, несколько. Какой из них наиболее реалистичен, не может утверждать никто.
15c
