В летние месяцы из-за сезона отпусков многие люди откладывают вопрос покупки квартиры до осени. И именно к этому моменту все застройщики прорабатывают новые акции, заявляют о начале продаж и делают все, чтобы перетянуть спрос на свою сторону. И, по мнению большинства опрошенных экспертов, этот год, несмотря на непростую экономическую ситуацию в стране, – не исключение. Ведь потребность в жилье актуальна всегда.
Новый сезон
Как рассказывает директор департамента жилой недвижимости NAI Becar Полина Яковлева, средняя стоимость кв.м в новостройках соответствует уровню конца прошлого года. «Сейчас рынок находится в состоянии стагнации, и до конца года ситуация вряд ли изменится, – считает г-жа Яковлева. – Конечно, на фоне общего снижения спроса, вызванного сложной экономической ситуацией, летний период отпусков сделал текущий сезон еще более провальным. В июле мы зафиксировали интересную тенденцию: снижение ставок по ипотеке привело к росту продаж квартир с привлечением ипотечного кредитования».
«С середины августа мы отмечаем рост интереса к новостройкам. Он обусловлен волатильностью на валютном рынке, а в нашем случае еще и запущенной в начале августа акцией “Простая арифметика от “Главстрой-СПб”. Стоит отметить, что текущий всплеск продаж не является столь ощутимым, как в декабре 2014 года, так как значительная часть населения уже вложила свои сбережения в недвижимость, – рассказывает коммерческий директор «Главстрой-СПб» Алексей Гусев. – В сегменте жилья эконом-класса психология покупателей в последние месяцы практически не изменилась. Клиенты продолжают ориентироваться на минимальную стоимость покупки. Новым в текущей ситуации является повышенное внимание к надежности застройщика».
Аналогичная ситуация и в других компаниях. «Лето – это всегда сезон низких продаж. Однако в этом году мы провели три масштабные акции по продаже квартир в строящихся и уже сданных жилых комплексах нашей компании. Каждая из них была приурочена к конкретному месяцу и включала целый спектр финансовых и качественных бонусов для более чем 30 жилых корпусов. Такая маркетинговая политика повлекла рост спроса – по ряду объектов к концу лета продажи выросли почти вдвое, – говорит руководитель отдела продаж ГК «ЦДС» Дмитрий Сидоренко. – Сентябрь начался динамично – сказываются и завершение периода отпусков, и типичная сезонность рынка строящейся недвижимости. Сейчас благоприятные условия для покупки квартиры – застройщики формируют интересные предложения, банки предлагают ипотеку под доступные проценты, широкая линейка рассрочек станет альтернативой для тех, кто не готов брать кредит».
Директор департамента корпоративных коммуникаций группы компаний «Эталон» Михаил Духовный считает, что сравнивать текущий период с прошлым годом некорректно, так как 2014-й был годом аномальных экономических скачков. «Однако сейчас кривая продаж у нас идет ровно с возможным трендом к небольшому росту. В нынешних экономических условиях потребитель становится более аккуратным и перераспределяется среди устоявшихся, надежных и известных компаний», – подчеркивает эксперт.
Жилье в тренде
Руководитель направления долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость» Ольга Морозова говорит, что, как и прежде, основным спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры. «Стоимость их довольно сильно варьируется в зависимости от компании-застройщика, местоположения и степени готовности дома. Ориентировочно можно сказать, что основной покупательский спрос сосредоточен на квартирах стоимостью от 2,5 до 3,5 млн рублей. По районам сохраняется высокий спрос на жилые комплексы, расположенные в районе станций метро “Девяткино” и “Улица Дыбенко”, также достаточно популярен Приморский район», – рассказывает Ольга Морозова.
«Большое количество новых готовых квартир в центре города, на Васильевском острове, в Невском районе, выгодные предложения по строящемуся жилью, стабильность и устойчивость нашей компании, безусловно, привлекают внимание, – говорит Михаил Духовный. – А потребность людей в качественном и хорошем жилье никуда не делась».
Полина Яковлева отмечает интересный момент: в связи с нестабильной экономической ситуацией инвесторы уходят с рынка, следовательно, в настоящий момент жилье покупают, прежде всего, для собственного проживания. С этим соглашается и Алексей Гусев. По его мнению, логика инвесторов проста: нет роста цен на жилье – нет доходности. Еще одним фактором, ведущим к снижению числа инвестиционных сделок, по мнению экспертов «Главстрой-СПб», является низкий спрос на аренду жилой недвижимости, а иногда и падение арендных ставок. В связи с этим инвесторы пока ведут себя осторожно и не торопятся вкладывать деньги в стройку. Рост доли инвестиционных сделок ожидается вместе с началом экономического роста в стране.
«Как правило, покупатели ищут квартиры в тех районах, где привыкли жить, – говорит Полина Яковлева. – Для кого-то ключевым фактором при выборе является близость жилого комплекса к центру города или к месту работы, кому-то крайне важно наличие рядом парков и зеленых зон, для кого-то решающую роль играет развитая социальная и коммерческая инфраструктура района».
В целом портрет покупателя строящегося жилья в проектах КОТ с начала года не претерпел существенных изменений. «Это социально активные люди в возрасте 25-45 лет, около 70% из них женаты (замужем) либо планируют в ближайшее время создать семью», – утверждает Алексей Гусев.
Согласно данным АН «Итака», в структуре покупательского спроса на петербургском рынке строящегося жилья к концу лета значительно снизилась доля студий – до 6%. «Доля “однушек” зафиксировалась на 16%, двухкомнатных квартир – на уровне 10%. На областном рынке строящегося жилья студии, напротив, стали самым продаваемым типом жилья, их предпочли 31% покупателей, – говорит директор направления «Новое строительство» АН «Итака» Яна Долотова. – Доля однокомнатных квартир, приобретаемых в области, составила 16%. Средняя цена покупки в области в августе – 2,3 млн рублей, в Петербурге – 3,6 млн рублей».
«Особенность структуры спроса, которую мы смогли отметить в сентябре, – высокий интерес к паркингам. Буквально в первые дни месяца мы открыли продажи машиномест в нескольких строящихся жилых домах, и сразу получили значительное число запросов и сделок», – добавляют в компании «Полис Групп».
«В сегменте жилья комфорт-класса покупатели уже не готовы переплачивать за бренд и среду комфортного проживания. Как следствие, спрос на проекты комфорт-класса снижается. Но пока это не приводит к росту числа сделок в эконом-сегменте, так как потенциальные покупатели ждут снижения цены», – уверены специалисты «Главстрой-СПб».
Схема покупки
Ольга Морозова из «Адвекс. Недвижимость» подчеркивает, что ипотека на новостройки благодаря субсидированным ставкам сейчас востребована достаточно высоко. «Субсидированная ставка – от 11,4%, а некоторые банки предлагают ставку ниже этой цифры», – напоминает эксперт.
«Сделки по ипотеке сейчас заключаются довольно активно, в последние месяцы у нас порядка 65-70% сделок – с привлечением ипотечного кредита. Банки ведут себя по-разному: кто-то поднимает ставки, кто-то снижает. Например, ЮниКредитБанк объявил о повышении ставки с 10,5% до 11,25%, а ВТБ24, наоборот, немного снизил», – подчеркивает директор по маркетингу Mirland Development Елена Валуева. В ГК «ЦДС», в свою очередь, доля ипотеки уверенно поднялась – летом 45% сделок пришлось на этот тип оплаты, 40% – на единовременную оплату и 15% – на рассрочку.
«По итогам летних месяцев в нашей компании около 40% сделок проходят с привлечением ипотечных средств, – рассказывает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. – Программа государственной поддержки ипотеки не только активизировала покупательский спрос на рынке, но и стимулировала конкуренцию среди банков, что, в свою очередь, обеспечило появление новых интересных предложений. Например, банк ВТБ24 уменьшил размер базовой ставки до 11,15%, Сбербанк – до 11,4%».
В «Полис Групп» также говорят о том, что ипотека – приоритетный инструмент покупки для клиентов. «Она задействована примерно в 70% сделок, в том числе инвестиционных. Мы сотрудничаем с более чем 10 банками. Большая часть из них участвует в программе ипотечного кредитования с господдержкой, то есть ставка не превышает 12%, – поясняет генеральный директор «Полис Групп» Иван Романов. – При этом сами банки находят способы сделать свои ставки еще более выгодными».
В ожидании сезонного спроса большинство застройщиков либо объявили о повышении цен, либо несколько снизили размер скидок. К слову, как отмечает Яна Долотова, акций на первичном рынке сегодня множество – ремонт в подарок, кухня в подарок, половина детской комнаты в подарок, мебель в подарок, гриль в подарок, а также различные спецпредложения и льготы для многодетных семей, семей военных и иногородних покупателей.
В «Полис Групп» действует совместная акция со Сбербанком, в рамках которой покупатели получают пониженную маркетинговую ставку за счет скидки от застройщика. После того, как банк провел корректировку базовых условий кредитования, эта ставка снизилась с 10,8% до 10,3%.
«ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» осенью предлагает приобрести жилье с увеличенной вдвое скидкой в «объектах месяца» – жилом комплексе «Шуваловский» и проекте «Новая Охта». Так, в «Шуваловском», расположенном в Приморском районе Петербурга, можно купить квартиры по акции в домах 6, 7 и 8. При единовременной оплате или использовании ипотечного кредита скидки здесь составят 2% – на однокомнатные квартиры, 4% – на двухкомнатные и 6% – на трехкомнатные.
Продолжает свое действие акция «МаТрешка» от ГК «Эталон» на трехкомнатные квартиры в ЖК «Ласточкино гнездо» (корпуса 3, 5) и «Царская столица» (корпуса 1А, 1Б). Смысл спецпредложения прост: любая трехкомнатная квартира из списка акции продается по одной и той же цене, которая для всех квартир представлена в трех вариантах, в зависимости от выбранного способа оплаты в один, два или три платежа. В ЖК «Молодежный» на проспекте Обуховской обороны при единовременной оплате (включая ипотеку) действует скидка11%.
«На данный момент тенденции таковы, что можно ориентироваться на довольно хороший покупательский спрос на рынке новостроек Санкт-Петербурга, – говорит Ольга Морозова. – Соответственно, ждем стабильного результата, без всплесков прошлого года».
«Для изменения жилищных условий сейчас весьма благоприятный момент: рынок до конца года останется в стагнации, застройщики становятся более лояльными, к тому же недвижимость была и будет одним из самых надежных способов сохранения капитала», – резюмирует Полина Яковлева.
Иван Романов, генеральный директор «Полис Групп»:
Для нашей компании прошедшее лето было достаточно активным с точки зрения продаж. Ситуация сопоставима с прошлым годом. Как и тогда, у нас не было впечатления, что покупатель «ушел на каникулы». Этому способствовало несколько факторов. В июне и июле мы вывели на рынок новые корпуса в ряде проектов. Это всегда привлекает внимание покупателей, поскольку они знают, что в новом доме цены самые доступные, а выбор квартир большой. Кроме того, действовали специальные акции, в том числе совместные с банками, в рамках которых нам удалось предложить очень привлекательные условия по ипотеке.
Самым большим спросом пользовались квартиры современных планировок, сочетающие в себе рациональное использование площади и доступную цену. Во-первых, это студии, которые в комплексах «Полис Групп» при покупке на начальных и средних этапах строительства стоят менее 2 млн рублей (минимальная цена – около 1,5 млн рублей). Во-вторых, «евродвушки». Они набирают популярность, потому что по функционалу практически соответствуют классическим двухкомнатным квартирам, а стоят заметно меньше – от 2,7 млн рублей.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
В сегменте жилой недвижимости комфорт-класса и выше портрет покупателя не меняется год от года. В основном это семейные люди, которые приобретают недвижимость для собственного проживания. Их главными приоритетами при выборе квартиры являются качественный микрорайон, удобная транспортная доступность, наличие инфраструктуры, паркингов. В кризис эти факторы становятся даже более актуальными, поскольку качественное предложение остается востребованным в любых условиях. В отличие от домов, целиком состоящих из малометражных студий, такие жилые кварталы не потеряют в цене, а в перспективе недвижимость в них будет только дорожать. Осенью мы ожидаем повышенного спроса на рынке первичной недвижимости и готовы предложить нашим покупателям новые объекты: жилой комплекс бизнес-класса Ostrov в Петроградском районе, новые строящиеся очереди в проектах комплексного освоения территории – «NewПитер» (поселок Новоселье) и «Капитал» (микрорайон Кудрово).
Денис Бабаков, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:
Со второй половины августа заметно возросла активность покупателей. В сегменте масс-маркет сделок в августе было на 13% больше, чем в июле. Думаю, это связано с началом сезонного оживления рынка недвижимости. Сейчас завершается сезон отпусков, многие, вернувшись домой, приступают к реализации планов по приобретению жилья, другие покупают квартиры поступившим в петербургские вузы детям и т.д. Все как обычно. У «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» хорошо покупали и многокомнатные – трех- и четырехкомнатные квартиры. И сегодня для покупателей многокомнатных квартир у нас действуют специальные акции, делающие покупку крайне выгодной. Например, в проекте «Новая Охта» при внесении 1 млн рублей предоставляется беспроцентная рассрочка сроком на 3 месяца после сдачи дома в эксплуатацию. Если рассрочка неудобна, то в сентябре можно получить хорошие скидки. При единовременной оплате или использовании ипотечного кредита они составляют 1% – на однокомнатные квартиры, 2% – на двухкомнатные и 3% – на трех- и четырехкомнатные. Эти условия будут действовать до конца сентября.
