Себестоимость строительства жилья в Москве не превышает 1 тысячи евро. Такую цифру обнародовал сегодня Росстрой. Девелоперы с ним соглашаются, но говорят о дополнительных гигантских издержках на строительство, в результате чего их маржа не превышает 20%. У экспертов еще одна точка зрения – по их подсчетам, девелоперы работают со 100-процентной прибылью.
Росстрой назвал себестоимость строительства жилья в Москве в 2007 году: она составляет всего 34 692 рубля, при том что средняя рыночная цена продажи 1 кв. м – 161 784 рубля (данные «Миэль»). Девелоперы с такой цифрой согласны, но напоминают о том, что рыночная цена складывается еще из многих составляющих.
«Это правильные цифры, – говорит председатель совета директоров корпорации S.Holding Алексей Шепель. – Но чтобы получить реальную рыночную стоимость, надо прибавить к стоимости одного метра около 12-13 тыс. рублей за прокладку сетей, 20 тыс. рублей за подключение к сетям, уже получается 60-70 тыс. рублей. Плюс к этому можно прибавить расходы на инфраструктуру – около 15-20 тыс. рублей на квадратный метр надо потратить на детские сады и социалку. Получается 90-100 тыс. рублей. Дальше идет доля города – в среднем 30% город получает бесплатно (иногда и до 50%). Получается уже 130 тыс. себестоимости. К этому прибавляем 1-2 тыс. долларов маржи и выходим на 6 тыс. долларов за квадратный метр».
По словам генерального директора холдинга «Миэль» Евгения Плаксенкова, каждый объект строительства – уникальный. К нему нельзя применять стандартные расчеты. «Так, например, компании платят немалые деньги за вхождение в проект, они получают различного рода обременения на проект: например, строительство объектов инфраструктуры, инженерных сетей и объектов социального назначения», – говорит Плаксенков. В то же время он напоминает и о том, что цены прежде всего диктуются рынком. И пока есть спрос, строительные компании, несомненно, будут использовать эту уникальную возможность.
Генеральный директор Building Media Group Russia Сергей Елисеев считает, что и Росcтрой, и девелоперы лукавят. Есть себестоимость строительно-монтажных работ – то есть стоимость самой коробки без учета внешних и внутренних инженерных сетей, стоимости земли, а есть инвестиционная себестоимость – дом со всей инфраструктурой (подключением к сетям) и землей. В первом случае стоимость составляет около 800 -1 000 долларов, во втором – 2-2,5 тыс. долларов в спальном районе. То есть откуда берется 34 692 рубля – непонятно. Можно было бы сказать, что в результате маржа девелоперов составляет около 4 тыс. долларов, то есть почти 200%, но тут надо учитывать еще и откаты чиновникам и различного рода инстанциям, а также стоимость заемных средств. Но, скорее всего, чистая маржа получается значительно больше 100%. «Доля города измеряется в деньгах, поэтому для дорогих домов эта доля невысока, с подключением к сетям тоже не все однозначно – где-то я могу сесть на городские сети за копейки, где-то мне придется выполнять сложный комплекс инженерных мероприятий», – говорит Елисеев.
По мнению Плаксенкова, сегодняшний рост цен – благо не только для строителей, но и для покупателей жилья. «Нынешние цены привлекают новых инвесторов в строительство, что неизбежно приведет к увеличению объемов строительства, а значит, и некоторому снижению цены или как минимум стабилизации. Просто случится это не скоро – от начала проекта до его окончания проходят годы», – говорит Плаксенков. Любое же регулирование цен может, наоборот, сократить строительство, а впоследствии, если цены будут отпущены, это приведет к их сильному взлету.
Но Елисеев менее оптимистичен. «Прибыль у строителей сокращается весьма стремительно – очень высока инфляция в стройкомплексе. Металл, цемент – все дорожает, дорожают рабочая сила и инженерные сети, поэтому строители неизбежно будут поднимать цены. К тому же расти дальше некуда – стройкомплекс работает на пределе своих мощностей, есть проблема земли, Москва последние восемь лет не может увеличить объемы ввода. Схема притока инвестиций и увеличения предложения у нас пока не работает, и в ближайшее время эта проблема не будет решена», – мрачно резюмирует Елисеев.
Фото: ИТАР-ТАСС
