Ну кто из нас не любит скидки и низкие цены? Особенно если они предлагаются со словами «Только для вас!» Но нужно помнить, что данное явление не относится к сфере недвижимости: здесь вам скидку просто так, за красивые глаза никто не даст
Квартира – слишком ликвидный и всегда востребованный товар, поэтому если вам предлагается объект по заниженной рыночной цене, этому обязательно есть какое-то объяснение. И, как отмечает портал sob.ru, низкая стоимость зачастую вызвана какими-либо проблемами. При этом самые опасные – это юридические, так как при самом худшем варианте суд может признать сделку недействительной, право собственности на квартиру перейдет обратно к продавцу, а денег покупателю, скорее всего, уже никто не вернет. Наверняка вы встречались с подобными историями в жизни.
К примеру, известный адвокат Олег Сухов рассказал следующий случай: одной молодой клиентке было предложено приобрести квартиру примерно за 4 миллиона рублей, в то время как по приблизительным оценкам это жилье стоило 6 миллионов. К счастью, несмотря на красоту и молодость, девушка была не глупа и поняла, что подобные скидки делаются «не просто так».
После тщательной проверки выяснилось, что квартира была уже продана, после чего продавец просто обратился в суд с требованием о расторжении договора в связи с тем, что покупатель «не внес» за квартиру оплату. А пока дело рассматривалось в суде, продавец-мошенник попросту изымал повестки из почтового ящика нового собственника, который ничего не подозревал и, соответственно, на слушания не являлся. В этом случае судья принял сторону продавца: ведь покупатель не смог ничего сказать в свою защиту по причине неявки в суд. После расторжения продавец «по второму кругу» зарегистрировал квартиру на свое имя в регистрационной палате и снова выставил жилье на продажу.
Конечно, это пример суперциничной аферы, но ведь в жизни случается и такое. После того как квартира была выставлена вторично, продавец, естественно, предложил приобрести ее с огромной скидкой за 4 миллиона рублей ничего не подозревающему новому покупателю.
Вывод напрашивается сам собой: все квартиры, продающиеся по цене ниже рыночной, необходимо проверять тщательнейшим образом. Лучше это поручить опытному юристу или агентству недвижимости, которое может провести полную проверку истории квартиры.
Первое, что нужно сделать, это проверить продавца, советует sob.ru. Для этого нужно полностью исключить продажу объекта по доверенности. Ведь, как известно, доверенность действует лишь до той поры, пока не истек ее срок, а вот договор купли-продажи считается заключенным лишь с момента регистрации в Росреестре. Но если вдруг доверенность была отменена до срока регистрации, об этом не узнает никто, кроме продавца. Но отмена доверенности до регистрации договора купли-продажи дает право оспорить договор. Как говорит юрист, в настоящее время в большинстве таких судебных тяжб судьи признают право собственности на квартиру за покупателем, но все же это не дает полной гарантии того, что вы не можете стать очередным исключением в судебной практике. Да и вообще сам факт того, что вместо обустройства в новом жилище вам придется еще что-то доказывать в суде и тратиться на юристов, мало кого обрадует.
Кроме того, говорит Олег Сухов, лучше покупать квартиру у граждан, зарегистрированных в вашем регионе, так как мошенники очень часто стараются оформить «нечистые» квартиры на деревенских алкоголиков, а затем по доверенности продавать квартиру уже от их имени. Более того, лучше иметь документы о полной дееспособности продавца: ведь, как правило, человека (к примеру, невменяемого) с ограниченной дееспособностью распознать могут не все. А если сделку совершило такое лицо, то потом продавец вправе подать в суд с требованием расторгнуть договор. По этой причине лучше обязательно проверить паспорт, поговорить с продавцом, и, если вдруг возникают малейшие сомнения в его психическом здоровье, сразу попросить у него справку о дееспособности и потом сделать запрос в учреждение, выдавшее документ (о том, что эта справка действительно была выписана данному лицу). Но если продавец отказывает вам в том, чтобы взять данный документ, нужно подумать, стоит ли иметь с ним дело.
Кроме того, нужно проверить наличие прав несовершеннолетних и иных категорий граждан, которые могут претендовать на приобретаемое имущество (осужденные, отказавшиеся от приватизации, выселенные по решению суда и т. п.). Ну и выяснить, нет ли у продавца супруга или другого наследника, который вправе претендовать на продаваемое имущество.
Естественно, в тщательной проверке нуждается не только продавец, но и сама квартира. Если вам предлагают слишком дешевую квартиру, то ее историю следует проверить особенно. Поэтому нужно поинтересоваться историей регистрационных действий, которые были проведены с этим жильем, включая все обременения и историю всех регистраций и прописок. Для этого лучше всего добыть архивную выписку из домовой книги. Как рассказывает юрист, на рынке чаще всего встречаются квартиры, обремененные ипотекой. Обычно этот факт не таит особой опасности, но зато вызывает некоторые трудности при оформлении документов.
Обычно все обременения прописываются в правоустанавливающих документах, но бывают случаи, когда продавец сознательно их утаивает.
Кроме того, необходимо проверить все документы на предмет каких-либо ошибок: заниженная стоимость квартиры может быть вызвана именно ошибками в бумагах или даже подделкой.
Проблемы также может вызвать и неузаконенная перепланировка. На сегодняшний день уже можно продавать такие квартиры, но вот обязанность узаконить изменения перекладывается на нового собственника. К тому же не все перепланировки подлежат согласованию с органами. К примеру, невозможно зарегистрировать снос воздуховода, присоединение к комнате балкона с выносом батареи, а также размещение санузлов над жилыми комнатами.
Не всегда низкая цена говорит о непременном обмане покупателя. Просто квартира может содержать явные дефекты. Как объясняет Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», дешевизна не всегда говорит об афере. Например, при осмотре объекта может вскрыться какой-то неприглядный факт или подвох. Квартира, окна которой выходят на свалку, кладбище, унылое фабричное здание, серьезно теряет в цене. Такие виды из окна могут отнимать до 20% от её стоимости. Разумеется, факторов, удешевляющих жилье, предостаточно. Квартире, требующей серьезных вложений в ремонт и расположенной на окраине города в старом доме с изношенными коммуникациями, придется сильно сбросить в цене.
«Следует отметить, что квартира может терять в стоимости и при быстрой продаже. Продавец, которому по разным причинам срочно нужны деньги, готов уступить покупателю, лишь бы реализовать квартиру как можно скорее», - рассказывает Светлана Бирина.
Так что афера и мошенничество – не явный спутник маленькой цены. Но в любом случае подобные квартиры стоит проверять, проверять… и еще раз перепроверять.
Фото: www.znedv.ru
