После затяжного падения рынок аренды московской недвижимости показывает рост в полтора раза. Риелторы надеются, что дно пройдено и вслед за оживлением спроса последует и подъем цен. Но пока что цены идут вниз: люди активно меняют арендуемое жилье на более простое и дешевое.
На рынке аренды московской жилой недвижимости второй месяц царит оживление. В январе спрос на квартиры вырос на 46,4% по сравнению с декабрем 2008 года, по информации аналитиков агентства «МИЭЛЬ-Недвижимость». Если же сравнивать январь нынешнего года с январем прошлого, то можно отметить рост спроса аж на 64,2%.
Декабрь был не менее бурным. По данным компании IntermarkSavills, количество сделок в этом месяце по сравнению с декабрем 2007 года выросло на 40%. Аналитики компании «Пересвет-инвест» отмечают увеличение количества звонков и сделок во всех сегментах. Начало февраля говорит о том, что эта тенденция сохраняется. Согласно исследованию агентства DOKI, по итогам месяца ожидается рост числа сделок на 10–15%.
Эта картина сильно отличается от того, что можно было наблюдать в предыдущие месяцы. Ещё в ноябре спрос был минимальным, рынок снижался с лета прошлого года: падал спрос, а за ним и цены. Рынок аренды недвижимости гораздо чувствителен к изменению конъюнктуры, чем рынок покупаемого жилья, объясняют эксперты, а потому и кризис, увольнения, снижение зарплат затронул его гораздо сильнее.
Уже в июле реально было снять недвижимость намного дешевле «официальных» цен. Для этого надо было поговорить с собственниками, поискать более выгодные предложения, иногда всплывавшие на рынке, поторговаться. К осени падение спроса увеличилось настолько, что снижение цен «вышло из тени».
«Количество свободных квартир росло, а в конце года их уже стало больше 200 000», – говорит главный редактор бюллетеня о рынке недвижимости RWAY Александр Крапин. По его словам, с осени стало заметно резкое ухудшение качества запросов на арендуемое жильё. Часто двушки сдаются как две отдельные комнаты, чтобы это было удобнее для кошелька арендаторов.
Съёмщики требуют от хозяев снижения оплаты за проживание. Если этого не происходит, кто-то вообще отказывается от квартиры и уезжает домой из Москвы, кто-то меняет квартиру на более дешевую. Другие, наоборот, за те же деньги пытаются снять жилье получше.
«Сейчас подходящее время для поиска лучших вариантов, количество предложений увеличилось. Например, к нам обратился квартиросъемщик, который раньше снимал за 35 000 рублей двухкомнатную квартиру в Бутово, сейчас за аналогичную сумму можно снять двухкомнатную квартиру недалеко от центральных районов Москвы», – рассказывает начальник отдела аренды компании «Пересвет-недвижимость» Галина Фабрицкая.
Риелторы надеются, что оживление спроса повлечет за собой если не рост цен, то прекращение их падения. «Вертикаль падения» практически пройдена, считает заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. По её мнению, хотя клиенты и продолжают торговаться на понижение, хозяева уже неохотно идут на уступки. «Еще возможны скидки на 10–15 тысяч рублей для дорогих квартир, но не более, – считает она. – Можно даже сказать, что если курс доллара будет стабильным и цены будут фиксироваться в долларах, то в рублях возможен небольшой рост».
Однокомнатные квартиры за 20 000 рублей в месяц очень востребованы, так что вряд ли цены снизятся еще больше, подтверждает Фабрицкая. И двухкомнатные квартиры за 25 000–28 000 рублей также быстро находят съемщиков.
Стоимость аренды однокомнатных квартир в первой половине февраля впервые с ноября не падает, а даже растёт, утверждают в аналитическом центре агентства недвижимости DOKI. Цена на них выросла на 3,8%, до 24,6 тыс. рублей, а предложение сократилось на 5,6%. Самая дешевая однокомнатная квартира сдавалась в районе метро «Измайловская» за 15 тыс. рублей.
Но цена двух- и трёхкомнатных квартир экономкласса продолжает снижаться: за первую половину февраля она уменьшилась до 26,5 тысячи рублей (на 3% меньше по сравнению с аналогичным периодом января) и 40,9 тысячи рублей (на 5,3% меньше) соответственно. Предложение в этих сегментах увеличилось. Это говорит о том, что люди продолжают перебираться в более скромное жилье.
Для рынка жилья бизнес-класса тяжелые времена, похоже, только начались.
Количество предложений в этом сегменте, по данным компании IntermarkSavills, выросло по сравнению с прошлым годом на 60%: в январе – на 32%, в феврале ещё – на 30%. Люди уезжают из Москвы на родину, а квартиры остаются пустыми. Выросли и первичные предложения – на рынке появились квартиры, которые до сих пор не сдавались.
Цены на дорогое жильё сильно снизились, подтверждают все аналитики. «В январе произошла общая коррекция цен в среднем на 20–25%», – приводит данные агентства недвижимости Penny Lane Realty руководитель эксклюзивного отдела департамента аренды элитных квартир Вадим Ламин. Сегодня, говорит он, наблюдается тренд на дальнейшее снижение арендной ставки. В среднем скидки на рыночную стоимость месяца аренды в феврале достигли уже 15%.
По данным аналитического центра агентства недвижимости DOKI, средняя стоимость однокомнатных квартир бизнес-класса в феврале снизилась на 3,4%, до 37,4 тысячи рублей. Двухкомнатные квартиры обходилась в 53 тысячи рублей (на 2,8% больше, чем в январе), а трехкомнатные – в 76 тысяч (–8%).
Что же касается самых дорогих квартир, то сейчас, говорит Ламин, их собственники заняли позицию ожидания. Арендная ставка на элитные квартиры в центре Москвы сегодня варьируется от $1,5 тыс. до $30 тыс., тогда как в 2008 году на рынке присутствовали предложения и до $70 тыс. Сегодняшние рыночные цены не соответствуют качеству квартир стоимостью свыше $30 тыс. и не покрывают износ мебели, отделки и техники, и сдача становится нерентабельной.
Впрочем, отмечают эксперты, арендный рынок таких квартир всегда был «теневым», а теперь стал совсем закрытым. Официально выставленные в прайс-листах цены дают лишь некоторый ориентир, с которого начинается торг. А размер реального дисконта определяется только в ходе переговоров с клиентом.
«В кулуарах риелторы рассказывают, что, скажем, владельцы дорогих квартир с легкостью «падали» сначала на 10 000–15 000 руб., теперь и на 20 000, и на 30 000 – лишь бы квартира не простаивала», – делится информацией главный редактор журнала «Дайджест российской и зарубежной недвижимости» Валерия Мозганова.
И в ближайшее время предложение жилья бизнес-класса увеличится, так как много таких квартир готовится к сдаче. А это ведет к большей разборчивости клиентов, а также к снижению ставок. «Люди сейчас пытаются изменить условия, рынок открывает им много возможностей», – говорит директор департамента аренды компании IntermarkSavills Галина Ткач.
Растет интерес к загородной недвижимости. Например, в десятикилометровой зоне сейчас можно снять за 4–5 тысяч долларов целый таунхаус, а в центре за эти деньги вы получите только 3–4 комнаты, говорит Ткач.
Наиболее резкое удешевление аналитики предсказывают квартирам, которые, по сути, не соответствуют статусу бизнес-класса.
«В настоящее время многие владельцы хотят сдать квартиру с более или менее хорошим ремонтом и обстановкой по ставкам бизнес-класса, и подобные варианты, весьма возможно, будут довольно долго искать своих клиентов, если ставки не снизят», – говорит Фабрицкая. По её данным, сейчас хорошая однокомнатная квартира, соответствующая всем параметрам данного сегмента, сдается за 35 000 рублей в месяц, двухкомнатная – за 45 000–50 000 рублей.
При этом эксперты не исключают, что рынок аренды может поглотить следующая волна снижения активности, которая будет связана с серьезным падением покупательной способности населения из-за инфляции и произошедшей девальвации рубля.
Фото: Кирилл Лебедев
