Денис Семыкин: «Самое главное в урбанизации — создать центры притяжения»

Размеры девелоперских проектов на российском рынке недвижимости растут в геометрической прогрессии, вплоть до создания новых городов. С комплексным освоением территорий федеральные и местные власти связывают прогресс в реализации национальной программы «Доступное жилье» и видят в нем эффективный инструмент для привлечения инвестиций и стимулирования экономического развития регионов.

Очевидно, что жилищное строительство такого масштаба невозможно без одновременного развития социальной и коммерческой инфраструктуры. Но одного этого мало — не менее важна определенная самодостаточность района. Другими словами, в распоряжении местных жителей должны быть не только школы, больницы и магазины, но и предприятия, где они смогут работать. Об этом мы беседуем с генеральным директором девелоперской компании «Новая Площадь», членом президиума, руководителем комитета по информационной политике и коммуникациям общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРа России» Денисом Семыкиным.

— Компания «Новая Площадь» объявила о своих планах в ближайшие 15 лет реализовать в России пять масштабных проектов комплексного освоения территорий по разработанной вами технологии управляемой урбанизации. Расскажите, пожалуйста, о ней.

— Суть нашей концепции — это развитие Российской Федерации. Наша с вами уникальная страна занимает одну пятую часть суши, а проживает на этой территории всего 0,3% мирового населения — то есть налицо явная диспропорция, которую необходимо исправлять, создавая для этого необходимые условия. В частности, надо дать людям возможность где-то жить. Сегодня даже при текущей демографической ситуации в России жилья нужно больше примерно в четыре–пять раз.

Налицо не только дефицит квадратных метров, но и городских территорий, где эти метры можно размещать. Почему именно городских, понятно: подавляющее большинство населения нашей страны занято не в сельском хозяйстве и, соответственно, живет в городах. Безусловно, агропромышленный комплекс также нуждается в развитии, однако в глобальном масштабе первоочередное внимание следует уделять именно урбанистическим образованиям.

При этом нужно не расширять границы города или возводить более высокие дома, как это сейчас происходит в Москве: гораздо эффективнее развивать новые территории. Разумеется, речь идет не о строительстве города в чистом поле. Вот в прошлом году была настоящая «PR-гонка вооружений», когда застройщики заявляли о своих планах построить по несколько миллионов квадратных метров жилья. Начала ее, по-моему, компания Coalco («Большое Домодедово»), а победил всех Виктор Вексельберг (группа компаний «Ренова») со своим проектом освоения 1300 га под Екатеринбургом (14 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости). Но город — это не только жилые дома. Девелоперы почему-то часто упускают из виду, что людям нужна не только крыша над головой, но и достойная работа, и они поедут туда, где смогут зарабатывать деньги.

Так вот, ни одного проекта, предполагающего создание рабочих мест лично я пока не видел. А ведь суть урбанизации заключается в планомерном развитии территорий, в том, чтобы строить там, где надо и сколько надо, исходя из экономической и социальной специфики региона. И прежде всего нужно думать о том, где население будет работать, а уже отталкиваясь от этого, строить жилье и развивать инфраструктуру. На западе в любой стране есть соответствующие институты планирования и развития территорий, помогающие управлять этими процессами.

— А как у нас?

— У нас в советские времена планированием территорий занимался один институт, а развитием — другой. Во времена плановой экономики города строились исходя из совершенно других критериев. Хорошо это или плохо, сейчас судить сложно. Что-то было правильным, что-то нет. Но с недавних пор мы живем в условиях рынка, а рынок — это совершенно другой организм.

Поэтому я считаю разумным использовать богатый опыт западных стран, где все процессы отлажены от и до, разработаны и опробованы различные формулы. Например, на 1 кв. м рабочих площадей должны приходиться 2 кв. м жилой, 0,3 кв. м социальной, 0,5 кв. м торговой и т. д. Самое главное в урбанизации — это создать центры притяжения.

— Это некие теоретические нормативы?

— Почему же теоретические? Вполне практические.

— А в каких странах они действуют?

— Для большинства крупных стран они практически одинаковые. Европа, Америка, Азия — все развиваются по этому принципу. Критерии в общем-то одни и те же. должно сохраняться соотношение: 40% — рабочие места, 60% — жилье.

— Те рабочие места, о которых вы говорите, — это же не просто так называемое сервисное обслуживание нужд города? Должно быть какое-то производство, промышленность…

— Я бы, на самом деле, не делил так. Это все является производством, а товаров или услуг — не важно.

— Но для обеспечения достаточного числа рабочих мест согласно приведенным вами нормативам одних торговых центров и школ недостаточно. Нужно что-то покрупнее, например, завод.

— На сегодняшний день основу экономики составляет не что иное, как малый бизнес. Причем он не нуждается в подспорье в виде капиталов, заводов, дорогостоящего оборудования. Все, что ему нужно — производственные площади. Вот что такое промышленные парки в современном понимании? Это когда есть инфраструктура и можно снять или купить себе небольшое помещение для работы. Например, подушки там шить. Такие объекты — не единственно возможный центр притяжения для создания городских образований, но один из главных.

— Другими словами, вот этим центром притяжения, градообразующим объектом станет место, где малый бизнес сможет развиваться? И завод при этом строить не нужно?

— Совершенно верно, не нужно. Люди сами себя кормят. Мы недавно проводили исследование — 140 млн наших сограждан разбросано по всему миру, и увеличить число жителей России мы сможем, только вернув их обратно. Однако сдерживающих факторов много и почти все они так или иначе связаны с развитием территорий. Вдумайтесь: более 80% россиян занимают 1% от территории страны. Это никуда не годится! У людей должно быть место для жизни, для работы.

— В свете всего сказанного, какие задачи ставят перед собой «Новая Площадь» и «ОПОРа России»?

— Все проекты нашей компании — комплексные, инфраструктурные, и в первую очередь основаны на том, что люди, которые покупают построенные нами квадратные метры, должны где-то работать. Исходя из этого у нас очень большая потребность в разного рода информации. В свою очередь, «ОПОРа России» — это организация, которая все больше и больше становится неким «профсоюзом» российского бизнес-сообщества, и у нее есть представительства во многих российских регионах и в 67 странах. Таким образом, у нас налажена прямая связь с представителями малого и среднего бизнеса в России и за рубежом. Есть возможность оперативно узнавать о проблемах, делиться опытом.

— Ваши проекты имеют довольно ярко выраженную социальную направленность. Получаете ли вы поддержку со стороны федеральных и местных властей?

— Со стороны федеральных властей мы имеем понимание и высокую оценку того, что мы делаем. А вот со стороны местных властей, напротив, часто встречается противодействие — и, как ни парадоксально, на абсолютно законных основаниях. Несовершенство законодательного регулирования в строительной области дает возможность тормозить реализацию проектов на основании тех или иных нормативов, которые не пересматривались десятилетиями. Я думаю, одна из причин подобного поведения чиновников — то, что многие из них относятся к вверенной им территории как к земле, отданной лично им в кормление. И неважно, какую социальную направленность имеет проект — за те несколько лет, что они пробудут на посту, надо успеть решить свои материальные проблемы. К несчастью, даже из центра с этим бывает очень трудно бороться. Мы начали реализацию проекта именно в Архангельской области, потому что там местные власти в отличие от многих других живо откликнулись на нашу инициативу.

— В тех городах, которые вы строите, смогут жить люди только определенного достатка? Ведь вы же не будете сооружать хибары специально для малоимущих слоев населения?

— Хибары не будем точно, а вот качественные общежития — да. Также планируется жилье по социальным программам. Те, у кого нет денег на покупку квартиры сразу, смогут приобрести ее по ипотеке. Так что в результате получится обычный город, где будут богатые и бедные, дорогие и дешевые районы.

Мне часто приходится убеждать собеседников, что не мы это придумали, но это действительно так. Во всем мире города уже несколько сотен лет возникают и развиваются по этому принципу.

— Получается, вы занимаетесь собственным проектом «Доступное жилье»…

— А также «Доступное рабочее место» или «Доступный бизнес». Я бы даже так сказал: «Доступное благосостояние». Ведь почему буксуют национальные проекты? Из-за отсутствия планирования и координации между ними. Социальные задачи можно и нужно решать только комплексно.

Беседовала Наталья Кулакова