Практически каждому человеку, как-то связанному с недвижимостью (хотя бы по факту проживания в приватизированной квартире), интересно, что произойдёт с ценами в ближайшем будущем. Времена безудержного роста, кажется, прошли безвозвратно, но чего ждать – стагнации или обвала?
После первой растерянности от отката политической атмосферы, образно говоря, из неолита в палеолит, бизнесмены и эксперты в сфере недвижимости принялись оценивать перспективы рынка, подсчитывать убытки и – реже – доходы. Главный вопрос – куда пойдут деньги, которые раньше поступали на счета строителей и риелторов? Что станет с 5-6 миллионами россиян, занятых в этой сфере, сколько новых дырок на ремнях им нужно просверливать?
Ипотека
Очевидно, что вырастут кредитные проценты, в том числе по ипотеке, а вместе с ними и инфляция. Если ранее российские банки имели возможность дешёвого рефинансирования в Европе и США, где наметились дефляционные процессы, то сейчас перекредитовываться придётся дома. Ставка рефинансирования Центробанка ЕС – отрицательная -0,1%, ставка Центробанка России очень даже положительная, 8,00% (поднята две недели назад). Средний процент по ипотечному кредиту вместо того, чтобы, согласно указу президента, упасть до тех же 8%, растёт и приближается к 14%. Рубль колеблется, но в среднесрочной перспективе всё же дешевеет, что для банков является лишним стимулом повышения стоимости кредитов.
Паническое инвестирование
При этом в целом по России в первой половине 2014 года заметен рост продаж недвижимости. Но причина этому указана в прошлом абзаце: люди, хранившие деньги в рублях, начали вкладывать их в активы, причём самым привлекательным из них является недвижимость. Этот процесс конечен; можно полагать, что практически все «панические инвесторы» уже вложили свои средства, и в дальнейшем их роль на рынке будет минимальна.
Низкий старт
Что же касается маршрутов основной денежной массы в новых условиях, то Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир», настроен скептически: «Те , кто под санкции не попадает, продолжат те стратегии, которые вели до сих пор, то есть продолжат выводить капиталы из страны. Многие… стараются избавиться от активов в России, чтобы окончательно эмигрировать или, по крайней мере, быть «на низком старте».
Высший эшелон, попавший под санкции (а это те, кто располагает солидными капиталами), будет приобретать элитные квартиры и апартаменты в Москве и Санкт-Петербурге, других крупных городах. Однако эта группа не столь многочисленна, чтобы создать повышенный спрос на «элитку» на рынке.
Инвесторы же среднего уровня, как и прежде, ориентируются на идеальные для сдачи в аренду 1-2-комнатные квартиры возле метро (в Москве) и платформ электропоездов (в области). Именно такое жильё является сейчас оптимальным вложением средств. Россия развивается слабо, так что, как ни поднимай сельское хозяйство, люди всё равно будут стремиться в Москву и искать квартиры рядом с метро.
В целом можно сказать, что снижение цен на жильё в московском регионе будет (если вообще будет) очень плавным: спрос на основные категории квартир (кроме бизнес-класса) остаётся устойчивым.
Кто не спрятался?
Иное дело коммерческая недвижимость. Снижение деловой активности, усиление эмиграции (впору говорить о «пятой волне») наиболее энергичных россиян, неадекватные цены на аренду в столице вынуждают бизнес уходить из комфортабельных офисов класса A, по возможности отпускать людей на надомную работу. Торгово-офисные комплексы в центре столицы пустеют на глазах, торговые точки обвешаны соблазнительными объявлениями об аренде…
Можно сделать вывод, что вложения в коммерческую недвижимость во многом носили спекулятивный характер: прибыльность этого бизнеса не выдержала первого же серьёзного удара. И тем, кто не успел вовремя вывести средства, остаётся подсчитывать убытки. И ждать нового подъёма. Но это уже не среднесрочная перспектива.
