В профессиональной среде застройщиков, риэлторов, агентств недвижимости для краткой характеристики жилого здания принято обозначать их как объекты эконом-класса, бизнес-класса или элитного класса. Что скрывается за этими понятиями, как их понимать обычному покупателю квартиры, выяснял RWAY.Ru.
Неоднозначная классификация
Несмотря на широкое распространение, понятия недвижимость эконом-класса, бизнес-класса, элитного класса, пока четко не формализованы. Каждая компания трактует их по-своему, хотя и сформировались общие представления о том, что элитное жилье – дорогое, штучное, самое комфортабельное и престижное, жилье бизнес-класса – дороже, чем эконом-класса, более комфортабельное и качественное, и, наконец, жилье эконом-класса – дешевое, массовое, с минимум инфраструктуры, строящееся в основном методом панельного домостроения на окраинах.
Компании относят жилье к тому или иному классу, сообразуясь тремя основными параметрами - ценой, местоположением и качеством/характеристиками объекта. Именно `правильное`, гармоничное сочетание этих трех параметров позволяет говорить о классе объекта. Дорогое жилье с рядом плохих характеристик никогда не отнесут к элитному классу, как и, например, самый роскошный дом на промышленной окраине Москвы.
Однако четкой границы между классами жилья нет. `Каждый риелтор руководствуется в этом вопросе своими собственными соображениями, стандартами и опытом`, - отмечает пресс-секретарь компании Сити 21 Век Сергей Лядов. Более того, как отмечает Элина Сапунова, Руководитель Отдела вторичного рынка Преображенского отделения Группы Компаний МГСН (Московская Городская Служба Недвижимости): `Существует некоторая путаница в понимании терминологии`. Это приводит к тому, что один и тот же объект может быть отнесен одной компанией к элитному классу, а другой - к бизнес-классу. Часто возникает несогласие между участниками рынка и по поводу отнесения объектов к эконом- или бизнес-классу. Таких `пограничных` объектов в Москве много. `Позиционирование объекта классом выше, чем он есть на самом деле – типичная ошибка многих застройщиков`, - считает Усова Наталья, заместитель директора департамента реализации `МИАН`-Девелопмент. `Чаще всего, неправильное (завышенное) позиционирование связано с архитектурно-планировочной концепцией проекта и расположением объекта`, - считает Ольга Побединская, директор по маркетингу Бюро Недвижимости `Агент 002`. Например, современный многоэтажный многоквартирный дом, построенный в хорошем районе, и имеющий развитую инфраструктуру не является элитным жильем. `Многоэтажные, многоквартирные дома (даже с развитой инфраструктурой) по определению никогда не могут носить звание элитного жилья`, - объясняет Эллина Сапунова.
Преобладание бизнес-класса
По данным компании `Сити 21 Век` сейчас в Москве на продажу строится в основном жилье бизнес-класса – на него приходится 64,7% рынка. 20,4% жилого строительства приходится на жилье эконом-класса и 14,8% возводимых домов можно отнести к элитному классу. Исследовательский центр управления новостроек компании `МИЭЛЬ-Недвижимость` приводит несколько другие данные. Согласно им всего в Москве ежегодно строится около 5 млн. кв. м. жилья. Из них около 2 млн. – социальное жилье эконом-класса. 600 000 кв.м. – элитное жилье. Оставшиеся 2,5 млн. кв. м. примерно поровну (по 1 200 000 кв.м.) составляют дома бизнес класса и эконом жилье, которое выставляется на продажу. Т.е. если исключить из рассмотрения социальное жилье, не поступающее в свободную продажу, то на долю элитного, по данным `МИЭЛЬ` приходится 20% от строящегося жилья, а на жилье эконом-класса и бизнес-класса по 40%.
`В настоящее время существует тенденция превышения объемов ввода жилья бизнес-класса над эконом классом. При этом стоит учитывать и то, что большие объемы жилья эконом-класса уходят под муниципальные программы, поэтому на рынок его выходит крайне мало`, - говорит Константин Ковалев, Управляющий Партнер Компании Blackwood. К тому же постепенно происходит вытеснение строительства жилья эконом-класса за пределы города. `Земля в городе дорогая, спрос на жилье большой и девелоперам выгоднее строить дорогие проекты. Даже в менее престижных районах сегодня появляются проекты достаточно высокого уровня`, - отмечает Борис Флексер, руководитель исследовательского центра Управления новостроек компании `МИЭЛЬ-Недвижимость`.
Спрос на дома различного класса распределен неравномерно. `Самый высокий спрос наблюдается в сегменте эконом-класса, где он значительно превышает предложение`, – рассказывает Сергей Лядов. В то же время, по-мнению Ольги Побединской, спрос и предложение на жилье эконом-класса, в нынешней ситуации стабилизации рынка, сбалансированы, в то время как ощущается недостаток элитного жилья.
Гадание по цене
Одной из основных характеристик, по которой определяют класс жилья, является цена. По Москве она разнится от $3000 в панельных новостройках эконом-класса до $30000 в строениях относящихся к классу элитному. Такая шокирующая разница цен не удивительна – ведь и доходы москвичей различаются на порядки – здесь живут как очень бедные, так и самые богатые семьи. Поэтому, каждый из типов жилья находит своего покупателя. Малообеспеченные семьи бывают вполне удовлетворены полученной по социальной программе квартирой в дешевой типовой панельной многоэтажке эконом-класса. Состоятельные покупатели претендуют на самое дорогое и качественное элитное жилье поближе к Кремлю.
Определять тип жилья исключительно по цене нельзя. Жилье бизнес-класса в центре Москвы может стоить дороже штучного элитного жилья в престижных экологически чистых окраинных районах Москвы, жилье бизнес-класса на этапе строительства может оказаться дешевле готового жилья эконом-класса. Например, в жилом квартале `Лазурный Блюз` в районе Строгино стоимость квартир в домах второй очереди на начальной стадии строительства – от $3600 за кв.м., что вполне вписывается в ценовые представления о жилье эконом-класса.
Кроме того, объекты бизнес-класса могут быть разными по уровню – какие-то из них ближе по характеристикам к эконом-классу, а какие-то к элитному жилью. `Существуют так называемые объекты бизнес-класс плюс, которые позиционируются как что-то, находящееся между бизнесом и элитным жильем. Эти объекты стоят дороже просто бизнес-класса`, - отмечает Наталья Усова.
Таблица 1. Ценовые диапазоны жилья различных классов (в долларах США)
Компания Эконом Бизнес Элитное
МИАН 3000-4500 4500-10000 11000-30000
МГСН (Московская Городская Служба Недвижимости) 4000-5000 5000-10000 12000-25000
МИЭЛЬ-Недвижимость До 4500 До 8000 8000-20000
Blackwood 2000-5000 4000-15000 10000-34000
Межрегиональная Девелоперская Компания До 4000 4000-6000 Более 6000-7000
Новая Площадь В среднем 3000 В среднем 5500 В среднем 20000
Место красит дом.
Не менее важной, чем цена, характеристикой жилья является и его местоположение. `Парадокс Москвы заключается в том, что в центральном округе существует и строится жилье всех классов, в спальных районах, особенно не престижных элитное жилье отсутствует как вид`, - рассказывает Дмитрий Попов, руководитель аналитического отдела компании `Новая Площадь`.
Дорогое элитное жилье располагается в самых престижных районах города – в центре, в пределах Садового кольца, парковых зонах, районах исторической застройки. `К элитному жилью относится и то, что строится в пределах `золотой мили`, например, на Воробьевых горах`, - отмечает Алексей Остробородов, руководитель отдела продаж Межрегиональной Девелоперской Компании. В последнее время элитным признают дома, строящиеся в экологически чистых районах на западе Москвы, близких к правительственным трассам. `Элитное жилье строится и в уникальных районах с хорошей экологией и красивой природой, как например, район Покровское-Стрешнево на севере Москвы`, - отмечает Борис Флексер. В районах массовой застройки, спальных районах элитному жилью не место. `В Братеево и подобных ему районах возможен, в лучшем случае, бизнес-класс, так как сам район едва ли может пользоваться спросом у потребителей, которые могут себе позволить элитное жилье`, - размышляет Элина Сапунова.
Там, где находится элитный жилой дом, все должно быть на высшем уровне - и окружающая инфраструктура, и возможности подъезда, и вид из окна. `Качественные видовые характеристики являются важным условием для элитного жилья. В элитных квартирах, особенно пентхаусах, вид из окон может поднять цену в два раза`, - отмечает Наталья Усова.
В тоже время представления о том, где может находиться элитное жилье на карте города, меняются. `Когда-то элитой считался только сталинский центр. Затем элитой был Ленинградский и Кутузовский проспекты. Сейчас элиту можно встретить и очень далеко от центра`, - рассказывает Ольга Побединская. `География элитного строительства меняется – если раньше это был только центр, то сегодня существуют объекты за пределами Садового кольца, позиционируемые как элитные`, - считает Константин Ковалев.
У жилье бизнес-класса более широкая география – оно строится и в пределах третьего транспортного кольца и на достаточно престижных окраинах города. `Хотя жилье бизнес класса имеет более широкую географию, чем элитное, расположение его ограничивается в основном ЗАО, СЗАО, САО и ЮЗАО`, - отмечает Борис Флексер. Как правило, это точечные застройки, но начали появляться и целые жилые комплексы такого класса. В то же время, где попало, такие дома не строят – окружающее пространство должно им соответствовать. `Дому на первой линии третьего транспортного кольца сложно `стать` бизнес-классом. Если перед вашими глазами каждый день будут открываться заводские цеха или железная дорога, то бизнес-классом такой дом не назовешь`, - отмечает Сергей Лядов. `Участки, где строится жилье бизнес-класса, должны быть привлекательными - около парков, скверов, на оживленных магистралях`, - считает Ольга Побединская.
Жилье эконом-класса встречается практически повсеместно – и на самых далеких окраинах города и в Центральном административном округе. Именно жилье такого класса в панельных, блочных, кирпичных домах по все Москве составляет львиную долю вторичного рынка жилья. `В ЦАО жилье эконом класса можно найти только на вторичном рынке. Строить эконом-класс в центре сейчас невыгодно. Земля здесь очень дорогая, дороже, чем строительство, и чтобы сделать проект максимально эффективным, нужно строить жилье соответствующего уровня`, - отмечает Борис Флексер.
`Хрущовки`, панельные дома, построенные на месте сносимых дореволюционных домов в центре города, относятся к эконом-классу. `Ничем, кроме цены, от своих собратьев в Кузьминках они не отличаются`, - утверждает Ольга Побединская. По-мнению Натальи Усовой к жилью эконом-класса относятся и дома в центре города с деревянными перекрытиями между этажами. `Такое жилье сохранилось во всех районах в пределах Садового кольца`, - отмечает она.
Разный характер.
Третий признак, по которому жилье классифицируют – это его характеристики. А таковых у жилья может быть сотни – это и материалы, которые используются при строительстве, и внешний вид, и этажность и число квартир, и число парковочных мест, инженерная инфраструктура, и год строительства и многое другое. Немаловажной характеристикой обычно является и то, кто проживает в доме, каков социальные статус соседей, уровень безопасности. Например, дом без системы `интеллектуальное здание`, системы безопасности и автономных источников электроснабжений в современное время не может считаться элитным. Строительство жилья из монолита и кирпича еще не говорит о том, что оно относится к бизнес-классу, поскольку статусу дома должны соответствовать и такие параметры как вместимость парковки, наличие охраны, качество лифтов, инженерных коммуникаций, уровень коммунального обслуживания, площади и планировки квартир.
Таблица 2. Основные отличия жилья различных классов (по данным компании Blackwood)
Параметры Элит Бизнес Эконом
Расположение объекта здания в пределах Садового кольца Престижные районы ЗАО, СЗАО, ЮЗАО или комфортные районы в других округах Любое
Тип здания новые клубные дома, отреставрированные особняки дореволюционных времен, сталинские высотки Новые монолитные дома, реконструируемые Все остальные типы домов
Число квартир в пределах 30 До 150 Неограниченное
Этажность малоэтажный, в среднем 5-11 этажей Любая Любая
Площадь квартир Крупногабаритные квартиры От 60 кв. м От 30 кв.м
Высота От 3,2 м От 3 м От 2,8
Отделка помещений, планировка Свободная планировка Свободная планировка Готовая планировка
Под чистовую отделку, с муниципальной отделкой
Социальная инфраструктура Развитая Развитая Не имеет критического значения
Инженерное оснащение дома Центральная система кондиционирования, климат-контроль.
Единая система приточно-вытяжной вентиляции с шумопоглащающим оборудованием, с фильтрацией и подогревом забираемого воздуха.
Современные системы отопления с биметаллическими радиаторами и регулировкой температуры.
Подключение к оптоволоконной сети: подключение нескольких телефонных линий, выделенные Интернет линии, спутниковое телевиденье.
Бесшумные лифты известных производителей.
Собственная бойлерная с системой механической и химической очистки воды
Система видеонаблюдения за периметром здания, придомовой территории, автостоянкой, вестибюлем первого этажа, лестничными холлами.
Собственная охрана здания. Контроль доступа. Комплексная система средств пожаротушения с системой дымоудоления. Отсутствует система центрального кондиционирования, на фасаде предусмотрены технологические балконы для выносных блоков кондиционеров.
Окна в более экономичном исполнении, качественные алюминиевые или пластиковые стеклопакеты.
Отсутствие собственной бойлерной
Телефонные лини МГТС Видеонаблюдение только за входом и фойе. Минимальный набор, предусмотренный СНиПами.
Наличие парковки Подземный гараж с местом для мойки машин, подогреваемый въезд в гараж. Наличие парковки для жителей (подземная/надземная). Допускается отсутствие гостевой парковки. Согласно СНиПам
Подробнее о качественных и технических характеристиках, которым должно соответствовать жилье различных классов, о том, к каким классам можно относить построенные много лет назад дома и какие есть примеры жилья различного класса, читайте на следующей неделе.
