Несмотря на замороженные стройки, троекратное сокращение объемов бюджетного строительства и отложенный старт целого ряда проектов, дефицит предложения на первичном рынке, по мнению экспертов, наступит не раньше 2011 года.
До кризиса администрация Петербурга намеревалась ежегодно наращивать объемы ввода нового жилья силами всего строительного комплекса вообще и долю новостроек, возведенных за счет бюджета, в частности. Планы бюджетного строительства в 2009 году претерпели неоднократные изменения, причем в сторону увеличения. Согласно Концепции государственной жилищной политики на 2007–2012 годы, в нынешнем году предполагалось ввести в эксплуатацию 700 тыс. кв. м жилья, однако секвестр бюджета заставил пересмотреть плановые объемы – снизить их до 440 тыс. кв. м. Но тут рука помощи протянулась из Москвы – из федеральной казны. Теперь по итогам года чиновники ожидают ввода в эксплуатацию 960 тыс. кв. м бюджетного жилья.
Всего в 2009 году в эксплуатацию, предположительно, будет сдано 2–2,5 млн кв. м жилых новостроек. Доля бюджетных объектов, таким образом, составит более трети от построенного, а на долю частных застройщиков придется немногим более 1 млн кв. м
На 2010 год городская администрация уже запланировала ввод 2 млн кв. м жилья – бюджетного и частного. При этом город собирается построить лишь 280 тыс. кв. м, еще 40 тыс. кв. м – закупка жилья в Пушкинском районе. Частным компаниям предстоит сдать в эксплуатацию примерно 1,7 млн кв. м.
Дефицитобоязнь
В первом полугодии 2010 года в Петербурге возможен дефицит предложения жилья, заявил председатель комитета по строительству Вячеслав Семененко. Чтобы избежать дефицита, он предлагает в ближайшие полгода начать строительство 1 млн кв. м. По оценкам Вячеслава Семененко, «на руках» у девелоперов скопились земельные участки под строительство 40 млн кв. м жилья.
Уже в течение целого года мы наблюдаем приостановку строек – работы или не ведутся совсем, или идут очень медленными темпами с целью продемонстрировать потенциальным покупателям, что объект строится.
«Сейчас в городе из-за отсутствия финансирования заморожено большое количество строек, а сроки сдачи многих объектов, находящихся в процессе строительства, сдвинуты с 2009-го на 2010 год, запуск новых проектов большинство компаний вообще отложило до лучших времен», – говорит генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер.
Еще год назад, как только застройщики начали приостанавливать проекты, по рынку пошли разговоры о дефиците, который настанет в 2010 году. Однако сегодня многие эксперты думают по-другому. «По нашим прогнозам, объем предложения на первичном рынке в 2010 году составит примерно 2,1 млн кв. м, а объем ввода (без учета бюджетного жилья) – около 2 млн кв. м», – поделилась данными Анастасия Негребицкая, ведущий эксперт-аналитик компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге.
Аналогичная точка зрения есть и в Группе компаний «Бюллетень Недвижимости». По информации «Бюллетеня Строящейся Недвижимости», с начала 2009 года городское правительство уже перенесло сроки ввода в эксплуатацию более полусотни объектов. Отодвинутые сроки различны, в основном – от трех месяцев до года. Сдача достаточно большого количества домов передвинута на 2010 год. Однако несколько объектов застройщикам разрешили сдавать в 2011-м и даже в 2012 году.
По расчетам Центра исследований и аналитики ГК «БН», примерная суммарная площадь объектов, срок ввода которых отодвинут на 2010 год, составляет 1,5 млн кв. м. Это почти «заданный» городской администрацией объем сдачи.
По мнению Марка Лернера, у петербургских застройщиков есть шанс выйти на объем сдачи примерно в 1,8 млн кв. м (без учета бюджетного строительства): «Если государство окажет застройщикам всестороннюю поддержку, в том числе информационную, а банки, наконец, запустят анонсированные программы проектного финансирования застройщиков, ныне приостановленные объекты могут быть завершены в 2010 году».
Просто неликвид
На протяжении нескольких месяцев участники рынка подчеркивают: высокий спрос есть только на готовые и в стадии высокой готовности объекты первичного рынка. Однако, по сведениям Ильи Логинова, директора по маркетингу компании «МИР Недвижимости», сегодня остаются нераспроданными 80 тыс. кв. м в готовых домах и 210 тыс. «квадратов» в домах со сроком сдачи в 2009 году. Причина, как правило, одна из двух: завышенная цена или низкая ликвидность.
«В настоящий момент предложение в Петербурге составляет примерно восемь тысяч готовых квартир, а ликвидных, то есть с качественными планировками и удачным расположением домов, из них не более трети, – рассуждает Марк Лернер. – С учетом того, что с лета нынешнего года спрос начал оживать, этот объем ликвидной недвижимости к началу 2010 года в основном уйдет с рынка, и тогда потребителям придется выбирать между объектами не самого лучшего качества и квартирами в строящихся домах с отдаленными сроками сдачи, что в настоящий момент зачастую сопряжено с высокими рисками. Поэтому, по нашим оценкам, в начале 2010 года будет наблюдаться дефицит ликвидного и востребованного покупателями жилья».
По показателям агентства «Петербургская недвижимость», нынешней осенью в продаже находится примерно 7 тысяч квартир в домах с высокой степенью готовности, но ликвидных среди них – около 3,5 тысячи: 1,5–2 тысячи в сегменте типового жилья, 1 тысяча – класса «комфорт», 600 – в сегменте «элита».
«Этого объема хватит, чтобы удовлетворить потребительский спрос в течение 1–1,5 лет. Учитывая, что из-за финансовых проблем ряд неблагонадежных застройщиков заморозили строительство объектов, а новые проекты не планируются, дефицит ликвидного жилья может наступить к концу 2010 года», – заявил заместитель генерального директора агентства «Петербургская Недвижимость» Олег Пашин месяц назад в Ассоциации риэлторов СПб и ЛО.
«Можно с уверенностью сказать, что резкого сокращения предложения в 2010 году ожидать не приходится, – заверил директор по маркетинговым коммуникациям Группы компаний «М-Индустрия» Алексей Топольницкий. – Мы постоянно проводим мониторинг рынка и можем констатировать, что «хороших квартир», то есть квартир с оптимальными площадями и грамотными планировками, становится все меньше, так как стабильный спрос на них был весь 2009 год. Несмотря на это, предложение качественного жилья в 2010 году будет достаточным: жизненный цикл объекта строительства в среднем составляет три-четыре года. Поэтому в 2010 году будут сдаваться объекты, стартовавшие до кризиса – в 2006–2007 годах».
Угроза дефицита
Дефицит не только ликвидных, но любых квартир, по мнению экспертов, может наступить в 2011–2012 годах. Причина – в длительности строительного цикла. Если в течение целого года начиналась реализация считанных проектов, через три-четыре года (за точку отсчета, видимо, надо принять осень 2009-го) мы получим считанные квадратные метры.
Специалисты Инвестиционно-строительной группы «Норманн» проанализировали ситуацию по спросу и предложению с 2005 года по первое полугодие 2009-го включительно, на основании чего рассчитали индекс соотношения спроса и продаж и спрогнозировали ситуацию на рынке до конца 2012 года.
По мнению менеджера по маркетингу ИСГ «Норманн» Алексея Муравьева, с начала кризиса сокращаются и спрос, и объем ликвидного предложения – оно уменьшается за счет продаж и малого объема нового предложения. Ожидания игроков рынка, что к середине 2009 года ликвидное предложение вымоется из продажи, не оправдались – пока оно не закончилось, а скидки, рассрочки платежей и возобновление ипотечного кредитования стимулируют продажи. Поэтому соотношение спроса и предложения – вполне приемлемое для рынка, во всяком случае лучше, чем в некоторые периоды прошлых лет.
Хотя ликвидное предложение будет сокращаться и объем нового предложения уже сейчас существенно снизился из-за кризиса, новое предложение, полагает Алексей Муравьев, уравновесит по-прежнему невысокий спрос, поскольку в продажу выводится много ликвидных объектов (однокомнатные квартиры, квартиры-студии и т. д.).
В прогнозах невозможно учесть все составляющие, поскольку иногда Центробанк снижает ставку рефинансирования не столько по причине наступившей стабильности в экономике, сколько ради поддержания ипотечного кредитования; федеральный бюджет вдруг выделяет средства на закупку строящегося жилья в рамках социальных программ; а застройщики начинают (или не начинают) крупномасштабные проекты. Прогноз «Норманна» в первую очередь учитывает возможное поведение застройщиков: если «Балтийская жемчужина» не откроет продажи, реализовав Премьерный квартал, если холдингу «Эталон-ЛенСпецСМУ» удастся продать городу часть Юбилейного квартала, если корпорация «Главстрой» откроет продажи в 2012 году, а «ЮИТ» – только в 2011-м, то равновесие спроса и предложения, с большой вероятностью, продержится на рынке до четвертого квартала 2011 года.
Но почти при любых сценариях спрос в конце 2011 года должен пойти в рост, а предложение – не успеть за ним. Тогда и возникнет дефицит.
Но чем дольше кризис, тем дальше от нас пора дефицита, поскольку сглаживание последствий кризиса подразумевает восстановление платежеспособности населения – процесс, который явно растянется во времени.
Цена подтянется
«Логично предположить, что при низком спросе большой объем предложения повлечет за собой снижение стоимости квадратного метра, – рассуждает Алексей Муравьев. – Это происходило в 2009 году, возможно, продолжится в 2010-м. Но уже с первого квартала 2011 года, когда объем предложения сократится, цена начнет расти».
Отмечая неопределенность ситуации по спросу, Алексей Топольницкий также уверен, что рост цен начнется в 2011 году: «Нельзя быть уверенными, что цены в 2010 году не начнут очередной цикл роста. Для этого есть несколько предпосылок… Во-первых, цены уже достигли своего дна по себестоимости. Во-вторых, катализатором роста может стать благоприятная ситуация в мировой экономике, которая подтолкнет рост цен на сырье. Ну и третий, наименее предсказуемый, но привычный фактор – слухи и прогнозы о курсе рубля, девальвации и т. п. Несмотря на достаточно негативное информационное поле об отрасли в целом, по всем социологическим опросам недвижимость остается для россиян наиболее популярным средством сохранения средств. Я уверен, что в 2011 году все упомянутые факторы и тенденции проявятся уже в полной мере и цены пойдут вверх».
За прошедший кризисный год предположений о грядущем росте цен звучало немало, однако дата, когда произойдет это радостное для застройщиков событие, с каждым предсказанием все отдаляется и отдаляется от нас. Видимо, до сих пор не ясны прогнозы по восстановлению платежеспособного спроса потенциальных покупателей новых квартир.
Фото: saint-petersburg.ru
