Договор долевого участия и договор вступления в жилищно-строительный кооператив – наиболее ходовые схемы продажи жилья на первичном рынке. Что следует знать покупателю о каждом типе договора?
В настоящее время на рынке недвижимости Петербурга сложился паритет между двумя путями привлечения девелоперами денежных средств дольщиков для строительства многоквартирных домов. Одни застройщики предпочитают бравировать своей надежностью, указывая в своих рекламных проспектах на соблюдение ими требований Федерального закона № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» с помощью яркого значка «ФЗ-214!», но при этом свою надежность включают в ценник. Другие же привлекают потенциальных клиентов, суля им доступные квартиры по договорам паевого взноса и вступления в жилищно-строительный кооператив (договор ЖСК), стоимость которых может быть до полутора раз ниже, чем стоимость квартир, приобретаемых по договорам долевого участия в строительстве жилья (договор ДУ).
В данной статье мы проведем анализ сильных и слабых сторон того или иного договора, с помощью которого будущие домовладельцы, оценивая свои возможности, смогут выбрать наилучший вариант.
Дольщик как потребитель
Немногие знают, что вступление строительной компании в правоотношения с клиентом посредством договора ДУ обходится ей в кругленькую сумму. К примеру, данные отношения, помимо Федерального закона № 214, регулируются также и законодательством о защите прав потребителей – в соответствии со ст. 4 ч. 9 ФЗ-214, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. То есть в случае обмана, ущемления прав дольщика, отказа в предоставлении ему необходимой и достоверной информации застройщиком последний должен быть оштрафован на основании ст. 14.7, 14.8 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации (КоАП РФ) и Закона РФ № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Также необходимо отметить положительный момент: за исполнением требований законодательства о долевом участии в строительстве и о защите прав потребителей в Петербурге осуществляют контроль Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор) и Комитет по строительству правительства Петербурга соответственно. В случае нарушения прав и законных интересов дольщика он может обратиться в один из вышеназванных органов, который на основании своих полномочий примет меры административного принуждения к нарушителю.
Спецответственность
Кроме указанных выше штрафов за нарушение прав потребителей, в сфере долевого участия в строительстве предусмотрена еще и профильная, более суровая ответственность.
Так, ст. 14.28 КоАП РФ предусматривает ответственность застройщика в виде штрафа, сумма которого может доходить до 1 млн рублей, за привлечение денежных средств гражданина лицом, не имеющим в соответствии с ФЗ-214 на это права и привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законом; за опубликование в средствах массовой информации застройщиком проектной декларации, содержащей неполную и недостоверную информацию; предоставление застройщиком неполной и недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено ФЗ-214, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений; за непредставление в установленный срок в Комитет по строительству отчетности, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме; за непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств для строительства объектов недвижимости, в установленный срок в Комитет по строительству сведений и документов, которые необходимы для осуществления контроля и надзора, а равно представление таких сведений и документов не в полном объеме или недостоверных сведений.
Кроме того, Федеральным законом № 214 предусмотрена и гражданско-правовая ответственность застройщика перед дольщиком: согласно ст. 6 ч. 2 ФЗ-214 в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи дольщику квартиры застройщик уплачивает дольщику неустойку в размере 0,003% ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин (не организация), предусмотренная неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.
Описанные законодательные нормы позволяют дольщику воздействовать на строительную компанию в целях защиты его интересов в названных отношениях, уравнивая их позиции с точки зрения силы.
Двойные продажи исключены
Дополнительно вселяют чувство защищенности в дольщика еще несколько положений действующего законодательства о долевом участии в строительстве объектов недвижимости. Ст. 6 ч. 1 Федерального закона № 214 устанавливает жесткий срок передачи дольщику объекта долевого строительства – не позднее срока, который предусмотрен договором, и он должен быть единым для дольщиков, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства. Данная статья исключает возможность указания застройщиками в договоре ДУ «размытых», предварительных, обусловленных чем-либо сроков.
Зачастую граждан волнует вопрос двойных продаж еще не построенных объектов недвижимости. Данный риск также исключен Федеральным законом № 214, поскольку ст. 4 ч. 3 данного закона устанавливает, что договор ДУ заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрацию осуществляет Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), она же самостоятельно ведет реестры договоров ДУ, с которыми в случае необходимости можно свериться.
Дополнительная защита
В целом, наличие данных прав дольщика, установленных законодательством, может показаться достаточным, однако законодатель не останавливается на достигнутом и принимает беспрецедентные меры к защите интересов дольщиков и сохранению их благосостояния. В силу ст. 5 ч. 4, 5 ФЗ-214, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться дольщиком путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа только лишь более чем в два месяца является основанием для расторжения договора ДУ застройщиком. А в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться дольщиком путем внесения платежей в предусмотренный договором период (плата в рассрочку), только нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа только лишь более чем в два месяца является основанием для расторжения договора ДУ застройщиком. Таким образом, дольщику официально позволено в вышеуказанных пределах осуществлять просрочку платежа, что лишает гражданина многих стрессов, связанных со сроками платежа.
Кроме того, закреплены в ФЗ-214 такие существенно облегчающие жизнь дольщику положения, как минимальная гарантия на объект недвижимости 5 лет, установленная ст. 7 данного закона с оговоркой, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются недействительными; обязанность застройщика – доступно и полно информировать дольщика о ходе строительства объекта; обязанность застройщика – расходовать денежные средства дольщиков исключительно на цели строительства объекта недвижимости, который будет в будущем передан дольщикам согласно ст. 18 ФЗ-214; фиксированная цена на объект недвижимости, размер которой возможно изменить только по взаимному согласию; упрощенная регистрация в Росреестре права собственности на объект недвижимости (большинство необходимых документов на регистрацию сдает сам застройщик) и многое другое.
Все равны
Дольщик (пайщик), заключивший договор ЖСК, лишен вышеуказанных привилегий, ведь по сути ЖСК в соответствии с профильным Жилищным и Гражданским кодексами представляет собой союз единомышленников, целью которых является строительство жилья для пайщиков, – все находятся в равных условиях. В идеале, данный союз должен осуществлять контролирующие функции заказчика в отношении строительной компании-подрядчика, осуществляющей строительство объекта недвижимости, чью рекламу с предложением вступить в ЖСК мы ежедневно наблюдаем. Качество строительства, его сроки и другое – эти факторы входят в сферу контроля заказчика. Однако в настоящее время на рынке недвижимости Петербурга сложилась другая практика – во главе ЖСК строительная компания ставит «своего» человека, тем самым сращивая данные организации и полностью нивелируя контролирующую функцию заказчика. Данные действия строительной компании направлены на усиление контроля над денежными средствами дольщиков, на «растяжение» сроков строительства и избежание попадания в сферу действиях ФЗ-214, накладывающего слишком много ограничений и усложняющего получение прибыли застройщику.
Поскольку отношения, связанные с вступлением пайщика в ЖСК, не регулируются законодательством о долевом участии в строительстве объектов недвижимости и о защите прав потребителей, все споры, возникающие в отношениях членов ЖСК и подрядчика, в том числе и гарантийные, разрешаются в гражданско-правовом порядке – в суде.
Также особого внимания заслуживает стоимость строительства дома по заказу ЖСК – его цена может увеличиваться в зависимости от любых факторов, и каждый пайщик должен будет увеличить свои расходы на строительство.
Правила пайщика
Необходимо заметить, что потенциальным дольщикам все же не стоит избегать договоров ЖСК – в Петербурге достаточно добросовестных строительных компаний, работающих по схеме ЖСК, которые делают качественное жилье за короткие сроки.
Универсальный рецепт для дольщиков, которые не могут покупать жилье «втридорога» по договорам ДУ или просто заинтересовались объектами, которые продаются по схеме ЖСК, – изучить историю строительной компании и отзывы о ней. Необходимо узнать, соблюдала ли компания разумные сроки реализации строительных проектов, получить информацию от жильцов построенных домов о качестве выполнения работ по строительству.
Помимо этого, нужно понимать, что раз в данных отношениях существует схема «пайщик-заказчик-исполнитель», то заключать договор ЖСК необходимо только после детального изучения договора подряда между ЖСК и строительной компанией, на основании которого строится дом и расходуются денежные средства членов ЖСК.
Далее нужно ознакомиться с разрешением на строительство указанного дома, выдаваемым строительным компаниям Службой государственного строительного надзора и экспертизы правительства Петербурга, поскольку в соответствии со ст. 51 ч. 1 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства независимо от избранного застройщиком способа привлечения средств дольщиков – по договорам ДУ или ЖСК. В случае отсутствия данного разрешения у строительной компании постройка дома становится нелегальной, что в силу ст. 9.5 КоАП РФ дает право Службе государственного строительного надзора и экспертизы в административном порядке приостановить строительство дома. Также необходимо знать, что, если дом построен без указанного разрешения, то оформить право собственности на него невозможно как в целом, так и в части квартир.
Можно с уверенностью сказать, что, вооружившись всеми нужными сведениями, будущий новосел может получить квартиру в срок и при этом сэкономить существенную сумму денежных средств.
