Основным фактором, определившим динамику продаж в сегменте дальних дач весной 2010 года, явился спрос, накопившийся за кризисный 2009 год.
К началу 2010 года экономическая ситуация в стране стабилизировалась, люди почувствовали себя более уверенно и уже готовы были тратить деньги не только на предметы первой необходимости, в том числе и на приобретение дачных участков и домов. Кроме того, "весенние" покупки позволяли начать строительство или заселиться в готовый дом уже в течение предстоящего теплого сезона.
Учитывая сезонные факторы, в январе, феврале и начале марта продажи были единичны. В апреле, когда погодные условия позволили комфортно выбирать объекты для покупки, произошел резкий всплеск спроса. В течение этого месяца в наиболее успешных с потребительской точки зрения поселках по Симферопольскому и Новорижскому направлениям количество проданных участков находилось на уровне 20-30 объектов. В мае, в силу традиционного спада активности из-за длительных праздников, количество продаж в сегменте "дальних дач" чуть снизилось - на 6-8%. Однако в июне снова выросло и даже превысило апрельский уровень примерно на 15%.
В июле и августе на загородном рынке традиционно наступает некоторый спад активности покупателей, связанный с сезоном отпусков. Однако, в нынешнем году спад был особенно значительным, что было связано с жарой и смогом. В сегменте "дальних дач" в этот период происходили лишь отдельные сделки, которые, как правило, были начаты еще до жары. В этот период сформировалась вторая волна отложенного спроса, которая выплеснулась на рынок как только спала жара - во второй половине августа и начале сентября. По итогам августа в среднем по рынку "дальних дач" продажи получились сопоставимыми с июньскими.
При этом отложенный спрос, сформировавшийся за полтора летних месяца, оказался менее масштабным, чем весенняя "первая волна" после кризиса. Поэтому в сентябре в целом по сегменту продажи оказались ниже весеннего уровня на 10-15%. В октябре этот показатель снизился еще на 5%.
Меньшую, чем обычно, роль сыграла в этом году сезонность. Если в докризисные годы постоянный рост цен стимулировал "осенние" покупки, то нынешнее стабильное состояние рынка позволяет потребителям занять выжидательную позицию. Более того, многие предпочли не торопиться с покупкой еще и по причине ожидания акций и скидок, которые девелоперы нередко предоставляют в "низкий" сезон.
Именно эти ожидания стали причиной несоответствия высокого интереса к "дальним дачам", но относительно низкого количества сделок. В результате, в октябре и начале ноября стала формироваться еще одна волна отложенного спроса. Это покупатели, которые выбирают объекты, но не совершают покупку, ожидая конца ноября и декабря в расчете на скидки.
Подобные настроения отражает и динамика обращений и просмотров. Так, в сентябре количество обращений в отдел продаж компании "ЗемАктив" выросло по сравнению с августом на 12%, но количество просмотров снизилось на 28%. В октябре же - напротив - количество звонков от интересующихся домами и участками снизилось, а вот число просмотров выросло на 30% и оказалось на уровне августа, когда реализовывался летний отложенный спрос.
Подобная динамика позволяет предполагать, что эта волна отложенного спроса будет реализована в зимний период.
Участки без подряда подорожали
Кризис продолжает оказывать влияние на рынок загородной недвижимости и предпосылок к серьезному росту цен пока нет.
Тем не менее, в период с марта по октябрь средняя цена на участки без подряда выросла на 18%. Однако это явилось, скорее, следствием изменения требований покупателей и дифференциации спроса, нежели роста спроса.
Дело в том, что покупатели, имея возможность выбирать и опасаясь замораживания проектов, отдавали предпочтение готовым поселкам. В частности, спросом пользовались поселки с уже подведенными коммуникациями, построенными дорогами и въездными группами, детскими и спортивными площадками, ландшафтным дизайном. В результате многие девелоперы вынуждены были расширять инфраструктуру, организовывать охрану, подводить коммуникации. Все это, естественно, сказывается на себестоимости, особенно, если строительство поселков осуществляется на кредитные средства. Таким образом, средняя цена в сегменте "дальних дач", основным форматом которого являются участки без подряда, выросла. Однако, параллельно произошла заметная дифференциация: успешные проекты подорожали, в то же время стоимость объектов в менее востребованных поселках (обычно, без коммуникаций или продажи которых производятся на начальном этапе строительства) снизилась.
Мультиформатный поселок как гарантия от долгостроя
С марта по октябрь число поселков формата "дальние дачи" по Новорижскому и Симферопольскому направлениям выросло на 10%. До 75% предложения составляют участки без подряда. На конец 2009 года их доля была выше 80%.
Участки без подряда по-прежнему являются наиболее востребованным предложением в сегменте эконом-класса в силу невысокой цены и возможности постепенного финансирования строительства дачи. Тем не менее, по сравнению с 2009 годом, растет доля спроса на участки с подрядом и готовые дома. Эти форматы требуют больших единовременных затрат на приобретение, но избавлены от основных недостатков участков без подряда: отсутствия единого архитектурного стиля и возможного долгостроя.
Подобное изменение предпочтений потенциальных потребителей вызвало и смену приоритетов у девелоперов. На рынке стало расти количество мультиформатных поселков. С одной стороны это позволило расширить спектр предложений, с другой - снизить риски, связанные с недостаточным финансированием в кризисных период.
При этом уровень продаж в таких поселках оказался гораздо выше, чем в проектах с единым форматом. Темпы строительства в мультиформатных поселках обычно выше. Это касается и подведения коммуникаций, и развития инфраструктуры, и строительства домов. Эти факторы способствуют большему доверию потребителей. Поэтому в мультиформатных поселках лучше идут продажи и участков без подряда.
Юлия Севериненко, Генеральный директор управляющей компании «ЗемАктив»
