В отчете о результатах исследования по ставкам аренды и ставкам капитализации во II квартале 2009 года компания CB Richard Ellis сообщает о продолжающемся падении стоимости аренды — как в России, так и в Европе. Например, офисы класса А за рубежом подешевели на 2,9%. Общий спад с прошлого года составил 8,6%. Значительное снижение цен зафиксировано в Лондоне, Мадриде, Дублине и Осло. Лидерами рейтинга стали Киев (минус 25% — до $360 за кв. м в год) и Москва (минус 16% — до $1000 за кв. м в год).
Снять в рассрочку
Что касается ситуации на столичном рынке офисной недвижимости, то эксперты отмечают, что ставки уменьшились в среднем на 35%. Максимально сократились и сроки договоров аренды, которые сейчас заключаются в основном на 11 месяцев. Понятно, что в условиях экономического спада трудно найти новых арендаторов, поэтому главная задача – удержать существующих. И для этого все средства хороши.
Один из способов — так называемая аренда в рассрочку. Как рассказали в компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis», этот бонус давно существовал в курортных городах, например Геленджике, где сильно выражена сезонность и стороны изначально договариваются на разный размер ставок в течение года. Во время кризиса аренду в рассрочку стали применять и в московских ТЦ. Важно отметить, что речь идет не о снижении цен, скажем, для торговцев зимней одеждой на летний период, а именно о рассрочке, когда меньшая плата летом компенсируется более высокой зимой.
Средства привлечения
Существует три типа сдаваемых площадей: новые без отделки, вторичные (освободившиеся после предыдущих арендаторов) и с ремонтом под ключ. Если до кризиса клиенты безропотно въезжали в «голые стены» и все делали сами, то теперь съемщики экономят и ищут готовое помещение. Как говорится в отчете компании CBRE, «если спрос останется низким, арендные каникулы могут стать необходимым инструментом для привлечения клиентов даже в помещения с отделкой. Мы прогнозируем, что количество подобных сделок будет увеличиваться, как и срок каникул. Если сейчас он составляет в среднем четыре месяца, то в дальнейшем может увеличиться до полугода и более».
Лучше чувствуют себя хозяева готовых помещений. «Действительно, увеличение каникул — один из действенных способов привлечения арендатора. Сегодня собственники готовы продлять их на срок от шести месяцев до года. Однако что касается нашей компании, то мы все помещения предлагаем с ремонтом, поэтому необходимости предоставления каникул у нас нет, — говорит Юлия Кузнецова, начальник коммерческо-правового отдела УК «Маторин». — Единственная уступка, на которую мы идем, – отсрочка первого платежа. У клиентов бывают проблемы со счетом. В течение месяца она обычно решается».
Вернем деньги!
Еще один способ, используемый для привлечения арендаторов, – возврат части средств, затраченных клиентом на ремонт. Съемщик въезжает в «черновое» помещение, отделывает его, и часть денег собственник возвращает. «Особо популярны площади с ремонтом или схема, по которой так называемые неотделимые улучшения (проще говоря – ремонт), произведенные за свой счет, засчитываются в арендной плате, — говорит Оксана Аверкина, ведущий консультант компании «Магазин Магазинов в ассоциации с CB Richard Ellis». — Многие международные бренды при рассмотрении новых предложений по ТЦ требуют от хозяина компенсации за ремонт».
Однако, по мнению эксперта, один из основных способов привлечения арендаторов — переход на такой вариант оплаты аренды, как процент от оборота. При данной схеме стороны делят риски пополам. Съемщик, естественно, заинтересован в максимизации продаж, хозяин — в продвижении ТЦ, поскольку от этого зависит оборот арендаторов, следовательно, и размер арендной платы, которая поступит в кассу. Обычно продуктовые операторы платят 2-5% от оборота (в зависимости от формата), «одежники» — 8-15%, «обувники» — 10-20%, предприятия общепита — 10-20%.
Минус пени и депозит
Чтобы удержать клиента, управляющие компании помимо традиционных инструментов используют и собственные методы. «Согласно договору, за просрочку платежа арендатор платит пеню – 1%. Если предварительно (звонком или письмом) съемщик уведомляет о задержке платежей, мы пеню не начисляем, — рассказывает Ю. Кузнецова. — Еще одна уступка, на которую мы пошли в договоре, – отказались от депозитов. В апреле и мае, когда условия были особенно тяжелыми, клиенты просили офисы поменьше. Свободных площадей не было и, чтобы не потерять съемщика, мы не брали деньги за часть метров. Главное было не отпустить арендатора. Место он всегда найдет, так что приходилось искать разумные компромиссы.
Были случаи, когда клиенты уходили. Например, не так давно нас покинула одна крупная компьютерная компания. У них печальная ситуация — пришлось закрыть всю розницу. На их место с трудом, но нашлись другие съемщики. Согласно договору, арендатор должен выплатить неустойку в размере ставки на срок от двух до шести месяцев (в зависимости от площади). Однако сейчас, когда всем трудно, мы и в этом стараемся идти на уступки. Например, просим предупредить об уходе за два месяца и за это время пытаемся найти другого клиента. Тогда прежний неустойку не платит».
Кто имеет право на льготы?
Кризис научил собственников гибкости и заставил вспомнить подзабытую за сытые годы способность к компромиссу. Однако и сегодня не все намерены «идти на поклон» к арендатору. «Готовность к уступкам зависит от многих факторов. Один из главных — классность проекта, его популярность. Думаю, арендодатели таких ТЦ, как «Охотный ряд», «Европейский», «Атриум» пострадали меньше, — считает О. Аверкина. — Важное значение имеют стадия проекта (действующий ТЦ или новый; заполнен он съемщиками или нет), кредитная нагрузка собственника. Не менее важна и классность клиента. Если переговоры ведутся о торговом операторе, который делает «лицо» торгового центра, собственник идет на уступки».
Кому уступают в первую очередь? В ритейле это «якоря», которые генерируют поток арендаторов (например, Inditex, H&M), а также новые марки, выходящие на российский рынок. В офисном сегменте предпочтение отдают «старым знакомым» — компаниям, которые давно обосновались в здании. «Чаще мы идем на компромисс с теми, кто занимает помещения лет пять и более. Такие партнеры надежны, предсказуемы», – говорит Ю. Кузнецова. Собственники, готовые к разумным компромиссам, имеют шанс выйти из кризиса не только с наименьшими потерями, но и с проверенным пулом арендаторов, которые наверняка захотят остаться в удобном качественном помещении.
Источник фото: www.znaikak.ru, www.lenta.ru
