Найти подходящий участок в Подмосковье под строительство дачи или купить уже готовый дом чрезвычайно сложно. Как и где искать, какие документы требовать от продавцов и как не остаться без денег и без дома выяснял D’
В последние месяцы почти все мои знакомые и друзья при встрече начинают разговор с вопроса: «Не знаешь, кто-нибудь продает землю? Очень хочется купить участок или дом в Подмосковье». «Надоел этот мегаполис — постоянные пробки, загазованный воздух, толкотня в метро и прочие “прелести” городской жизни, вот куплю землю, отстроюсь и буду жить на природе», — мечтательно делится планами коллега. Другой во всю мониторит рынок и жалуется на резко возросшие цены на подмосковные сотки (причем не важно — 30-й км или 101-й) и усталость от воскресных поездок по подмосковным районам в поисках места под дачу. Число желающих купить себе кусок земли возросло за последние месяцы в несколько раз — и процесс становится больше похожим на эпидемию.
«Дальние» дачи
Риэлтеры также подтверждают данную тенденцию, причем отмечают, что спрос вырос в основном на участки и дома, расположенные в 50–100 км от столицы. «Умеренные цены, экология, близость водоемов и возможность приобретения больших участков земли — вот основные преимущества так называемых дальних дач. Так, если в ближнем Подмосковье стандартный размер участка редко превышает 12–15 соток, то на объектах дальнего радиуса появляется возможность купить за те же деньги надел в 30–50 соток. Удаленность от МКАД все чаще воспринимается как положительный фактор. Согласно исследованиям экологов, благоприятный экологический фон начинается на расстоянии от 60 км от Москвы — это также влияет на предпочтения покупателей», — считают в компании «Пересвет-инвест». Фактор стоимости земли все же главный: «Интерес к удаленным участкам обусловлен в основном их низкой стоимостью. И хотя разброс цен на расстоянии 50–100 км от МКАД велик, можно найти землю и за 300, и за 500, и за 1000 долларов за сотку и реализовать там свою мечту. Для одних это домик для сезонного проживания на участке 10–20 соток, для других — 10–20 га и собственная резиденция», — говорит один из риэлтеров. Кстати, спрос объясняется еще и тем, что многочисленные представители среднего класса, фактически выбитые с рынка недвижимости столицы прошлогодним рывком цен на нее, плавно перешли на «загородку». Одни начали присматривать себе коттедж в строящихся поселках в 40 км и далее от МКАД. Впрочем, дефицит поселков экономкласса весьма заметен, а стоимость имеющихся кусается. Объектов дешевле 250 тыс. долларов практически нет. Многие потенциальные покупатели обратили внимание на более бюджетные варианты — на домовладения, расположенные в частном секторе Подмосковья в 60–100 км от Москвы. Такие предложения, обладающие всеми коммуникациями (водопроводом, центральной канализацией, электричеством, телефонной и интернет-линией), уже в настоящий момент составляют конкуренцию удаленным коттеджным поселкам. Есть и еще одна группа покупателей, которые просто ищут участок земли в каком-нибудь садовом товариществе: «главное, чтобы рядом были вода, лес и дорога».
И бесплатно не надо
Как правило, поиск дачного участка или дома идет тремя путями. Первый — через знакомых, друзей, родственников и т. д. Потенциальный покупатель надеется, что «свои плохого не посоветуют, да и не обманут». На самом деле ни качество предложений, ни честность продавца вам не гарантированы.
Второй путь — агентства недвижимости и частные риэлтеры. Понятно, что это на первый взгляд самый дорогостоящий вариант обретения дачи: свою комиссию риэлтер запросит. Следует помнить, что большинство столичных агентств недвижимости не занимаются поиском участков и загородных домов, находящихся дальше 30–40 км от МКАД. Для них просто нерентабельно искать вам участок или дом за 10–30 тыс. долларов в 50–100 км от Москвы. «Дальние дачи» — вотчина областных риэлтеров. Важно определиться с направлением, приблизительным местом, где вы хотите купить участок, количеством денег, которые вы готовы заплатить. Зная это, смело можно ехать в ближайший крупный город от выбранного вами места и идти в здешние агентства. Вы оставляете заявку, а они подбирают варианты, хотя бы приблизительно похожие на то, что вы хотите. Плюс — хорошее знание рынка местными агентами, минус — найти профессионального риэлтера чрезвычайно сложно.
Самостоятельно искать объект для покупки, наверное, самый трудный путь. Можно месяцами колесить по Подмосковью, осматривая очередной «прекрасный загородный коттедж», и не найти то, что нужно. Почти в каждом объявлении о продаже участка или дома вы увидите: «хорошая экология, рядом лес, вода, река в пяти минутах ходьбы, коммуникации, дорога до участка, документы готовы к сделке, двухэтажный дом». На деле — сарайчик с чердаком, до небольшого ручейка (названного речкой) идти не менее получаса, дорога есть, но после встречи с ней ваш автомобиль не будет вылезать из автосервиса, а в непосредственной близости от садового товарищества, где вам предложили участок, находится завод по производству удобрений. Возможно, такое «добро» вы даже не захотите взять бесплатно, но продавец уверен: его фазенда стоит не менее 10–50 тыс. долларов в зависимости от расстояния и направления. Ценообразование на вторичном рынке Подмосковья вообще не подается логике — виной тому все тот же ажиотажный спрос. Поэтому единственный совет: если вы считаете, что предложенный участок или дом стоит запрошенных денег, берите. Предварительно сходите к риэлтерам и посмотрите сходные по параметрам варианты, но вряд ли это поможет. На собственном опыте убедился, что разница в цене между участками, находящимися в нескольких километрах друг от друга и со сходными характеристиками, может разниться в пять-десять раз. Фактов, которые влияют на стоимость, множество: направление, расстояние, наличие/отсутствие коммуникаций, «большой воды», леса, предприятий и прочее.
Что за зверь?
Читая объявления, неизбежно столкнетесь с непонятными на первый взгляд аббревиатурами и словосочетаниями: СНТ, ДНТ, ОНТ, ЛПХ, «участок под ИЖС», «земля сельскохозяйственного назначения» или «земли населенных пунктов» и т. д. (см. справку). Все это означает категории земель, их целевое назначение и виды образований — от этих параметров зависит, можно ли строить на земельном участке, который вы собираетесь покупать, дачу или жилой дом. «Земли населенных пунктов и сельхозземли — это категории земель, которые определяют в целом режим использования и особенности регулирования. Так, основное назначение сельхозземель — ведение сельхозпроизводства. Как правило, для того чтобы на них что-нибудь построить, их переводят в земли поселений, — объясняет Андрей Зеленин, партнер юридической фирмы Lidings. — Перевод земель из одной категории в другую — процедура длительная и дорогостоящая. Обычно переводятся сразу большие участки земли». Дорого и долго — это явно не тот путь, на который рассчитывает большинство граждан. «Также из земель сельхозназначения гражданам, не ведущим фермерское хозяйство, участки предоставляются для садоводства, огородничества, дачного строительства и ведения личного подсобного хозяйства», — говорит юрист компании «Интерцессия» Елена Рябкова. Земли поселений (населенных пунктов) никуда переводить не нужно. «На таких землях участки обычно предоставляются гражданам для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). И в том и в другом случае собственник такого участка вправе построить на нем дом», — поясняет Елена Рябкова.
Главный вопрос, который нужно решить еще до сделки, — что же вы хотите купить и построить. «Если покупателю необходим дом или коттедж для постоянного проживания, то, конечно, следует озаботиться покупкой земли или дома с правом на ИЖС, если же речь идет о “дальних” дачах, то в этом случае достаточно статуса садового некоммерческого товариществе (СНТ) или дачного товарищества. Владелец участка в СНТ имеет право использовать его для выращивания плодово-ягодных культур и отдыха, также у него есть право на возведение жилого строения без права регистрации. На дачном земельном участке (ДНТ) граждане также имеют право на ведение подсобного хозяйства и постройку жилого дома, но уже с правом регистрации. У владельцев земли в огороднических товариществах (ОНТ) есть право на строительство некапитальных строений, то есть хозблоков, летних домиков без фундамента и т. д.», — объясняет главный юрист компании «Мегаполис» Елена Лебедева. «Хотя на участках в ОНТ и нельзя возводить капитальные строения, на практике на них строят коттеджи, дома и регистрируют их», — отмечает главный юрисконсульт фирмы «Масштаб» Андрей Шадрин.
Утром — деньги, вечером — стулья
Ключевой момент — оформление сделки. По словам юристов, случаи мошенничества и обмана в сегменте загородной недвижимости встречаются гораздо чаще, чем в городе. «Если дело касается квартиры, в 50% сделок присутствует риэлтер или юрист, когда же люди покупают участок или дом на вторичном рынке, они не всегда пользуются их услугами», — уверяют участники рынка. Профессиональный же взгляд на предоставляемые продавцом документы никогда не помешает. По словам руководителя юридического департамента компании МИАН Хаи Плещицкой, состав документов может разниться в зависимости от назначения земельного участка. «Несведущему в юридических тонкостях покупателю самостоятельно будет сложно определить достаточность и верность оформленных документов на объект», — считает она.
Продавец должен предоставить вам: 1) свидетельство о госрегистрации права собственности в ЕГРП (или свидетельство старого образца, выданное до 1997 года); 2) правоустанавливающие документы (распорядительные акты органов власти, которыми участок предоставлялся продавцу, договор купли-продажи, на основании которого продавец приобрел землю); 3) кадастровый план земельного участка. «Изучая документы продавца, следует обратить внимание: адрес, площадь и цель использования земельного участка должны быть указаны во всех перечисленных документах и быть идентичными. В правоустанавливающих документах должно быть указано, что участок предоставляется именно на праве собственности», — советует Елена Рябкова. Пока гражданин не зарегистрировал право собственности на участок, такая земля находится в госсобственности.
Число не оформленных в собственность участков до сих пор огромно. Кто-то не успел, кто-то не хочет ездить по инстанциям собирать документы, а некоторые уверены, что покупатель все оформит за них. «Я выпишу вам доверенность, вы дадите нам задаток, оформите документы о праве собственности на меня, и мы подпишем договор купли-продажи», — радостно заявил мне продавец десяти соток в СНТ. Юристы советуют очень осторожно относится к таким предложениям: слишком велики шансы остаться без участка и без денег. «Если человек не имеет документа, подтверждающего право собственности, то единственное, что он может продать, — свое место в садовом товариществе. Он выходит из СНТ или ДНТ, на его место входите вы. В случае наличия у него задолженностей или появления каких-либо причин, по которым вы не сможете быть приняты в СНТ, вернуть деньги будет чрезвычайно сложно. Если права собственности нет, то в цене должен быть учтен это факт. Есть риск, что купленный участок вы не сможете оформить в собственность. Например, в планах администрации провести по территории товарищества линию электропередачи. В собственность такая земля не передается, вы сможете сколько угодно жить там, но ни продать, ни оформить ее в собственность не получится», — описывает риски Константин Симонов, руководитель юридического департамента ИГ «Жилторг».
«Как правило, если участок не оформлен в собственность, между продавцом и покупателем заключается предварительный договор купли-продажи. Последний вносит в качестве гарантийной суммы денежные средства (полностью или частично), а продавец дает покупателю доверенность на право по оформлению права собственности на участок (или оформляет сам). При этом документы оформляются на имя продавца, а затем регистрируется основной договор купли-продажи. Полной гарантии такой договор не дает. Владелец участка может заключить основной договор с другим покупателем, на более выгодных для себя условиях. Вам останется идти в суд — отданные в качестве задатка деньги вам, скорее всего, удастся вернуть, а вот взыскать убытки с продавца, которые вы понесли за то время, что задаток находился в его руках, будет очень сложно», — делится опытом Андрей Шадрин.
Юрисконсульты уверены: лучше ищите продавца с полным набором оформленных документов, а оплату производите с помощью банковской ячейки. Это один из наиболее оптимальных вариантов. Деньги закладываются покупателем до сделки. Доступ к ней сначала получает продавец, который имеет право забрать сумму при предъявлении выписки из регистрационной палаты о переходе права собственности покупателю. Если сделка срывается, несостоявшийся покупатель просто забирает деньги.
Елена Лебедева, главный юрист компании «Мегаполис»:
— Какие документы необходимо запрашивать у продавца? В первую очередь паспортные данные; посмотрите, совпадают ли они с данными, приведенными в свидетельстве о праве собственности на землю. Если участок продается по доверенности, следует встретиться с собственником, чтобы быть уверенным, что сделка совершается по его инициативе. Следующий документ — само свидетельство, где можно увидеть, к какой категории земель относится участок, его размеры, местонахождение. Если человек находится в браке, при заключении договора купли-продажи потребуется нотариально заверенное согласие на сделку супруга или супруги продавца. Для регистрации сделки потребуется и кадастровый план участка: если он был сделан давно, следует убедиться, что участок находится в том же состоянии, что и в момент составления кадастрового плана. Ситуации, когда в СНТ или ДНТ возникают споры между соседями по вопросам границ участков, встречаются часто. Если вы согласны приобретать участок с такой вот «спорной территорией», это хороший повод сбить цену на него. После оформления сделки и вступления в права собственности нового владельца он, убедившись, что со стороны соседей действительно имел место захват земли, может потребовать отодвинуть забор. В случае отказа придется судиться. Установить истинность границ участков при наличии документов, подтверждающих эти границы, возможно через суд, а вот принудить соседа даже в судебном порядке отодвинуть забор будет нелегко.
После покупки земли обычно встает вопрос строительства дома —следует помнить, что до 2010 года (срок действия дачной амнистии) никаких разрешений на постройку дома не требуется. После указанной даты владельцам земли придется получать разрешение на строительство в органах местного самоуправления. После возведения дома необходимо обратиться в местное Бюро технической инвентаризации (БТИ) и орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и зарегистрировать право собственности на дом. Сотрудники БТИ проводят проверку, составляют техпаспорт, и дом ставится на учет, в органах регистрации владельцу выдается свидетельство о праве собственности на дом».
Дмитрий Олонкин, исполнительный директор ИГ «Жилторг»:
— Покупателю дома или участков в строящемся коттеджном поселке необходимо проверить наличие всех документов у продавца. Это документ, подтверждающий право собственности на землю (здесь, кстати, прописана и категория земли: важно, чтобы это была земля под индивидуальное жилое строительство или земли сельхозназначения с разрешением на строительство), кроме того, следует узнать, нет ли обременений — не заложен ли участок, не находится ли в обеспечении. Нередко застройщик обещает провести все коммуникации к моменту сдачи поселка, однако в реальности этот процесс может затянуться на годы.
Что касается самих домов, то следует обращать внимание не на проспекты, которые демонстрируют продавцы, а на реальные проекты, им построенные. Следить за ходом выполнения графика работ. Застройщик должен показать утвержденный генплан, покупателю желательно попросить показать технические условия для коммуникаций, на газо— и водоснабжение».
Справка
СНТ — садоводческое некоммерческое товарищество, участок, в котором предоставляется право на выращивание сельскохозяйственных культур, а также на отдых (с правом возведения жилого строения без права регистрации).
ДНТ — дачное некоммерческое товарищество, участок, в котором предоставляется право на отдых (с правом возведения жилого строения без права регистрации или жилого дома с правом регистрации).
ОНТ — огородническое некоммерческое товарищество, участок, в котором предоставляется право на выращивание сельхозкультур (с правом и без права возведения некапитального жилого строения и хозяйственных строений).
ЛПХ — личное подсобное хозяйство, форма непредпринимательской деятельности по производству сельхозпродукции. Для ведения ЛПХ могут использоваться участки в черте поселений (приусадебный) и за чертой поселений (полевой). На первом разрешается возведение жилого дома и строений, на втором — нет.
Земли поселений — предназначены и используются для застройки и развития городских и сельских поселений. Земли, предоставленные под индивидуальное жилищное строительство, как правило, находятся в составе земель поселений.
Земли сельскохозяйственного назначения — земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства. Могут предоставляться для ведения личного подсобного хозяйства.
Фото: Farhad Parsa / Zefa / Corbis / РФГ
