Объясняем, на какие объекты теперь распространяется амнистия, как с её помощью оформить право собственности на участок и постройки на нём, зачем это делать и сколько придётся заплатить.
Что такое дачная амнистия и сколько она действует
В России действует закон о дачной амнистии, позволяющий в упрощённом порядке оформить право собственности на земельный участок, дом и другие постройки на участке. Для этого не понадобится уведомлять о начале и окончании строительства, получать разрешения на ввод в эксплуатацию и проходить другие процедуры.
Важно
Дачная амнистия распространяется на участки, предоставленные гражданам до 30 октября 2001 года, — это дата, когда начал действовать новый Земельный кодекс РФ. Воспользоваться упрощённой процедурой можно до 1 марта 2031 года.
Амнистия позволяет переоформить права на дачи по документам старого образца, зарегистрировать жилой дом и постройки на земельных участках времён СССР, установить права наследников земли и домов без правоустанавливающих документов и т. д.
К примеру, с помощью дачной амнистии родственники предыдущего владельца могут получить право собственности на старую дачу в СНТ.
На какие объекты распространяется дачная амнистия
По амнистии в упрощённом порядке можно оформить право собственности:
- на земельные участки, предоставленные гражданам до 30 октября 2001 года для личных нужд: садоводства, ведения дачного, приусадебного хозяйства;
- на садовые или жилые дома, построенные на участках для садоводства, ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённых пунктов или на участках крестьянско-фермерских хозяйств;
- на дома блокированной застройки, если они состоят из двух блоков или квартир и возведены до 14 мая 1998 года
- на капитальные хозяйственные постройки.
Кроме того, по правилам дачной амнистии вплоть до 2026 года можно без суда узаконить жилой дом, если вы до 4 августа 2018 года начали строить его самовольно, без уведомления администрации в порядке статьи 51.1 Гражданского кодекса РФ.
Важно
Легко перемещаемые вспомогательные постройки, не имеющие прочной связи с землёй и состоящие из сборных частей, регистрировать не нужно.
Баня и сарай из бруса, стоящие на фундаменте, подлежат постановке на кадастровый учёт. А вот разбираемый навес, который используют как летнюю кухню, или парник из поликарбоната — нет.
Объекты ИЖС, построенные с привлечением денег участников долевого строительства в соответствии с законом № 214-ФЗ, под действие дачной амнистии не попадают.
Регистрация таунхаусов и хозпостроек по дачной амнистии
С октября 2024 года дачную амнистию распространили на дома блокированной застройки, сейчас их чаще называют дуплексами или таунхаусами.
Такое здание состоит из нескольких частей — жилых блоков или квартир с отдельными входами, но размещённых под одной крышей, имеющих одну или несколько общих стен, общие коммуникации и единый земельный участок.
Подобные дома массово строили в 1960–70-е во многих регионах страны. Хозяева частей-квартир ранее могли оформить право собственности на них только через суд: было непонятно, как делить землю под таунхаусом и общедомовые части и коммуникации.
Изменения в законодательстве решили эти вопросы по аналогии с многоквартирными домами — в частности, у собственников возникает право общей долевой собственности на земельный участок под блокированным зданием.
Поправки позволяют воспользоваться дачной амнистией, только если таунхаус:
- возведён до 14 мая 1998 года на земельном участке, который находится в государственной или муниципальной собственности в границах населённого пункта;
- состоит не более чем из двух блоков-квартир.
Если дом не отвечает обоим требованиям, право собственности по-прежнему придётся оформлять через суд.
Также закон теперь позволяет в упрощённом порядке оформить право собственности на капитальные хозпостройки на загородных участках, предназначенных для ведения садоводства, личного подсобного хозяйства и ИЖС.
К таким постройкам относят сараи, бани, хозблоки, погреба, летние кухни, колодцы, навесы и тому подобное, если они стоят на капитальном фундаменте, то есть крепко связаны с землёй, сделаны из цельного материала или имеют высоту более 20 м.
Кроме того, для проведения амнистии хозпостройки:
- должны быть учтены в государственном или техническом реестре домовладения до 1 января 2013 года — эта информация есть в техпаспорте;
- не должны быть признаны самовольными строениями, подлежащими сносу;
- должны находиться на земельном участке, на который у владельца уже оформлено право собственности.
Зачем оформлять право собственности и почему с этим лучше не тянуть
Случаи, когда права собственности ни на земельный участок, ни на дом и хозпостройки не оформлены согласно действующему законодательству, — не редкость. На руках у владельцев могут быть только документы советских времён: постановления, ордера и т. п. — или бумаги начала 1990-х годов, тоже не соответствующие современным требованиям.
Кстати
По данным Росреестра, за 19 лет действия программы дачной амнистией воспользовались более 15 млн граждан. Более половины зарегистрированных по ней объектов — земельные участки.
Амнистия даёт владельцам неоформленной собственности возможность легализовать объект и получить законное право им распоряжаться — продавать, оставлять в наследство, дарить, сдавать в аренду, получить компенсацию, если участок решат изъять для государственных нужд или дом пострадает от стихийного бедствия.
Официально зарегистрированное имущество можно застраховать, использовать как залог для получения кредита, а в жилом доме можно прописаться, предварительно присвоив ему адрес.
Государство же за счёт таких поблажек увеличивает собираемость налогов — у владельцев появляется обязанность их платить — и получает возможность узаконить и упорядочить оборот недвижимости.
Как воспользоваться дачной амнистией
1. Регистрируем землю
Если участок попадает под дачную амнистию, то его можно поставить на кадастровый учёт в упрощённом порядке — без проведения межевания. Правило действует до 1 марта 2026 года (часть 5.1 статьи 69 Федерального закона № 218-ФЗ). При этом между соседями не должно быть споров о границах участков. В этом случае информация о расположении границ участка формируется на основании документов на право пользования или генплана СНТ.
На практике это значит, что после амнистирования такой участок будет стоять на кадастровом учёте в Росреестре. Но у него не будут определены границы — без привязки к координатным точкам, так как межевание не проводилось. В выписке из ЕГРН в этом случае будет отмечено, что границы земельного участка не установлены в соответствии с действующим земельным законодательством.
Проводить сделки с такими участками нельзя. Например, вы не сможете его продать, да и получить кредит в банке под него тоже не получится: ведь никто точно не знает, где он начинается, а где заканчивается.
С 1 марта 2025 года с земельным участком не проводят никакие регистрационные действия, если в ЕГРН нет сведений о его границах. При отсутствии межевания на этом участке нельзя зарегистрировать какие-либо здания или сооружения.
Поэтому лучше провести межевание сразу, чтобы распоряжаться своей землёй без ограничений и иметь возможность зарегистрировать по амнистии дом и хозпостройки.
Предварительно стоит проверить, в каком статусе находится земля. Самый простой способ — посмотреть на сайте Национальной системы пространственных данных. На размещённой там кадастровой карте видно, был ли этот участок образован — было ли проведено межевание, и в каких границах.
Если в окне описания, которое появляется при выделении конкретного объекта, стоит отметка «Без координат границ» или площадь указана как декларированная, границы участка не установлены.
Справка
Межевание — работы по установлению координат границ земельных участков, их восстановлению и закреплению на местности, а также определению местоположения и площади участка. Также во время кадастровых работ местоположение границ участка согласуется со всеми заинтересованными лицами и организациями.
Для проведения межевания потребуется пригласить кадастрового инженера, результатом работы которого станет межевой план.
Если после межевания границы земельного участка меняются, их обязательно надо согласовать с владельцами смежных участков. Если сосед не согласен с границами, он откажется подписывать акт или напишет в нём, с чем именно не согласен. Если договориться не получится, конфликт придётся решать в суде.
Готовый межевой план собственник вместе с пакетом сопровождающих документов передаёт в Росреестр в электронном виде. Сделать это можно лично через МФЦ либо дистанционно — через сайт Росреестра или портал госуслуг. В случае дистанционной подачи потребуется оформить ЭЦП.
Государственные регистраторы проведут правовую экспертизу, и если всё будет в порядке, то сведения об участке внесут в государственный реестр, а владелец получит уведомление о регистрации права собственности на землю.
2. Нюансы для СНТ, или Дача без документов
При оформлении права на дачные участки в старых СНТ нередко встречаются ситуации, когда на руках у владельцев имеется только «книжка садовода», а документы на землю отсутствуют вовсе.
Скорее всего, выяснится, что установление границ индивидуальных участков в садовом товариществе не проводилось, то есть земля под ним представляет собой общий участок, отведённый когда-то СНТ.
Если земля получена товариществом до 30.10.2001, то садовод может выделить из неё свой участок бесплатно — при условии, что он закреплён за ним решением общего собрания товарищества или аналогичным документом и не зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
В этом случае перед составлением межевого плана потребуется:
- подготовить схему расположения земельного участка — её составляет кадастровый инженер;
- подать в местную администрацию заявление о предоставлении земельного участка в собственность, приложив схему расположения и документы, подтверждающие право на участок: справку о членстве в СНТ, копии документов о распределении участков в СНТ, о предоставлении земли садоводческому товариществу, проект организации и застройки территории и прочее;
- дождаться решения администрации о предоставлении земельного участка в собственность или мотивированного отказа.
Только после получения положительного решения о предоставлении участка имеет смысл заказывать инженеру межевой план и переходить к регистрации права собственности.
Во многих СНТ выделение индивидуальных участков проходит централизованно. Это, с одной стороны, упрощает дело в части подготовки документов, а с другой — затягивает его из-за больших объёмов работ и необязательности владельцев некоторых участков. Во многих СНТ оформление земли в собственность растягивается на несколько лет.
3. Регистрируем дом и постройки
По дачной амнистии кадастровый учёт и регистрация права собственности на дом и постройки осуществляются только на основании технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок. Уведомления о начале и об окончании строительства при амнистировании не требуются.
Кстати
С 1 марта 2019 года после внесения правок в закон № 340-ФЗ получение разрешения в любом случае носит уведомительный характер. До начала работ собственник должен направить в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве или проведении реконструкции.
Дом при этом должен проходить по критериям:
- быть не выше 20 м;
- иметь не более трёх надземных этажей;
- не состоять из отдельных квартир или блок-секций.
Последнее правило с октября 2024 года не распространяется на дома блокированной застройки, если они были построены до 14 мая 1998 года.
Если площадь дома больше 500 кв. м, кроме техплана потребуется представить согласованную и прошедшую экспертизу проектную документацию. Но это не относится к объектам, возведённым до 2018 года.
Важно
Оформить в собственность можно и недостроенный дом. В этом случае он получит статус объекта незавершённого строительства (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ).
Главные условия:
- дом находится на участке;
- его фундамент готов;
- начаты дальнейшие работы.
Регистрация недостроя может потребоваться из-за планируемой купли-продажи дачи. Без неё дом (как объект) не может быть прописан в договор.
Технический план на дом или капитальные хозпостройки составляет кадастровый инженер.
Напомним, что по дачной амнистии можно зарегистрировать объекты, построенные на землях для садоводства, ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённых пунктов или на участках крестьянско-фермерских хозяйств.
Документы необходимо подать в Росреестр: лично, через МФЦ или в электронном виде (потребуется оформить электронную подпись).
Какие документы нужны для дачной амнистии
Несмотря на упрощённую процедуру, документы для регистрации объектов всё-таки потребуются. Какие именно, зависит от того, что регистрируется и на землях какого назначения расположен объект — для садоводства в границах СНТ, ЛПХ, ИЖС и прочее.
При упрощённой регистрации земельного участка (без определения границ) нужно будет предоставить:
- паспорт владельца, СНИЛС;
- заявление;
- согласие на обработку персональных данных;
- любой документ, который подтверждает право на землю: акт органа власти, в том числе упразднённого, о выделении участка, выписку из похозяйственной книги, выданную органом местного самоуправления и т. п.
Если межевание — определение границ — проведено, то к пакету документов добавляется межевой план, составленный кадастровым инженером.
Основную сложность при оформлении земли представляет сбор документов — доказательств того, что участок был когда-то получен на законных основаниях.
Например, если регистрируется дача в СНТ, некоторые документы должны будут выдать и заверить председатель и казначей, а также потребуется проект межевания территории товарищества, проект организации и застройки территории и подобные бумаги.
Для постановки на учёт дома надо предоставить:
- паспорт владельца, СНИЛС;
- заявление;
- согласие на обработку персональных данных;
- технический план объекта (составляет кадастровый инженер);
- правоустанавливающие документы на землю.
Исходя из практики эксперты рекомендуют сначала зарегистрировать право на землю, а затем уже приступать к оформлению дома и построек. Но никакого запрета на одновременную регистрацию земли и дома нет. По регламенту сначала всё равно образуют земельный участок, а потом на нём регистрируют строения.
Сведения о хозпостройках при амнистии вносят в ЕГРН на основании имеющихся технических паспортов, выданных БТИ, по оценочной или другой учётно-технической документации. То есть собственникам не придётся платить кадастровому инженеру и готовить декларацию об объекте.
Сроки оформления прав регистрации зависят от формата представления документации — через МФЦ или сразу в Росреестр, и от того, требуется ли только госрегистрация права или ещё постановка на кадастровый учёт. В среднем процесс занимает 7–10 рабочих дней.
Сколько стоит зарегистрировать дачу по амнистии
Размер госпошлины за регистрацию объектов дачной амнистии с 1 января 2025 года составляет 700 рублей (ранее — 350 рублей).
Услуги кадастрового инженера оплачиваются отдельно, их стоимость не установлена государством и зависит от региона, объёма работ, сроков и местонахождения объекта.
Как правило, работы разбивают на этапы: например, составление межевого плана участка, составление техплана дома, а затем оплачивают отдельно каждый этап. Так, стоимость составления технического плана на дом площадью до 100 кв. м по стране колеблется в пределах 8–30 тыс. рублей.
Многие кадастровые инженеры также предлагают платную услугу сопровождения регистрации: помогают собрать пакет документов, а потом сами, по доверенности, проходят цепочку согласований.
При электронной подаче документов они могут действовать от лица владельца, используя его ЭЦП. В этом случае затрат на оформление доверенности не будет.
Резюмируем
1. Дачная амнистия позволяет до 1 марта 2031 года в упрощённом порядке оформить право собственности на земельный участок, дом и другие постройки, которые там располагаются.
2. Амнистия распространяется на участки, предоставленные гражданам до 30 октября 2001 года. Она даёт возможность владельцам легализовать объект и законно им распоряжаться.
3. Дачная амнистия позволяет решить вопросы с регистрацией жилых домов и построек на земельных участках времён СССР, установить права наследников участков и домов без правоустанавливающих документов и т. д.
4. Под амнистию попадают садовые или жилые дома, построенные на участках для садоводства, ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённых пунктов или на участках крестьянско-фермерских хозяйств.
5. На объекты ИЖС, построенные по договорам долевого участия, дачная амнистия не распространяется.
6. При проведении амнистии придётся заплатить госпошлину. Также нужно будет оплатить работу кадастрового инженера.
7. Сначала рекомендуется зарегистрировать право на землю, а затем уже приступать к оформлению дома и построек.
