Рынок загородной недвижимости предлагает покупателям широкий выбор домовладений всех классов – от супер элитного до скромного «эконома». Но как быть в случае, когда бюджета не хватает на приобретение даже небольшого собственного дома, а вывести семью на дачу в Подмосковье, где природа, речка, лес, свежий воздух, очень хочется. Совет один: снимать!
В Подмосковье существует десяток поселков, в которых дома предлагаются в аренду. В своем большинстве они относятся к элитному сегменту и бизнес-классу, с соответствующими этим сегментам ставками аренды. Осилить платежи на съемное загородное жилье, в комфортабельном коттедже со всеми удобствами, в размере от 60 до 300 тыс. руб. в месяц способны не многие.
Элитный сезон
Агентства недвижимости уверяют клиентов, что март - это время, когда необходимо серьезно задуматься о поиске качественного съемного загородного дома на летний сезон. Мотивируют это обычно тем, что дорогих коттеджей в хороших местах на всех может не хватить. Знакомый риэлтор, не один год работающий на рынке элитной загородной недвижимости, уверяет, что это не совсем так. В дорогом сегменте с арендной платой от $10 тыс. и выше, коттеджи представлены на рынке круглогодично, вне зависимости от времени года. От сезона в сезон они присутствуют в листинге риэлторских компаний. Самыми престижными, а значит и самыми дорогими, традиционно считаются Рублево-Успенское, Новорижское, Ильинское, Минское, Киевское, Калужское, Боровское шоссе. Арендуют дом за 300-500 тыс. руб. в месяц либо иностранцы, за которых платит работодатель, либо состоятельные региональные представители крупных компаний, слабо знакомые с реалиями нашего загородного рынка, желающие провести два – три командировочных месяца непременно на природе. Поиск резиденции за городом такие люди поручают партнерам по бизнесу или делегированному лицу, например, за месяц до приезда в столицу. Последние не озадачиваются стоимостью аренды, их интересуют место, степень безопасности, условия проживания и качество дома, в котором будет жить «босс». Такие «сезонные» клиенты самые желанные в риэлторских компаниях, т.к. оплачивают сразу весь срок проживания без всяких проволочек. Что касается иностранцев, то они крайне редко снимают загородное жилье на летние месяцы, предпочитая отправлять домочадцев либо на родину, либо в южные страны, где есть море, а не подмосковная речка, где всегда хорошая погода, а не наша «переменная облачность, местами дожди». В целом, риэлтеров можно разделить на 2 категории. Тех, которые рекомендуют заняться выбором элитного жилья в аренду заранее, и тех, кто утверждает, что дорогие коттеджи в загородных поселках реализуется в летний сезон слабо. Но и те, и другие сходятся во мнении, что на дома средней ценовой категории и низкобюджетные предложения всегда существует повышенный спрос, они уходят «на ура», независимо от времени года.
Дорогой эконом-класс
Вот уж где действительно нужно вовремя подсуетиться, так это в вопросе аренды недорогой дачи на летний сезон. Уже не первый год недвижимость эконом-класса считается дефицитной на рынке аренды, утверждает Татьяна Сташкевич, руководитель департамента загородной недвижимости корпорации «Рескор». «Сегодня растущая потребность на загородные дома в ценовом диапазоне до $400 тыс. и удаленности до 40 км. от МКАД не удовлетворена более чем на 60%. Показатели по аренде в эконом-сегменте и того выше», - говорит она. Знающие люди утверждают, что подыскивать загородный дома на лето нужно уже сейчас, в марте, когда есть выбор, а цены не зашкаливают за границы разумного предела. Все тот же знакомый риэлтор откровенно поведал, что искать недорогой вариант сезонной аренды, т.е. ниже 40 тыс. руб. в месяц, в риэлторских компаниях – пустая трата времени. Брокерским фирмам невыгодно заниматься дешевыми предложениями аренды, ведь агентские вознаграждения мизерны при стандартном объеме работ. Кроме того, в базу данных риэлторских компаний не включаются предложения, удаленные от Москвы более чем на 80 км, и варианты, «малоинтересные» для среднестатистического арендатора загородной недвижимости. Малоинтересные – это небольшие бревенчатые или кирпичные постройки (до 100 кв. м.) в садоводческих и удаленных дачных поселках, либо в подмосковных деревнях. О каких либо особенных удобствах и привычной для городского жителя инфраструктуре речь в данном случае даже не идет. Вопреки мнению экспертов загородного рынка, именно «малоинтересные» дачи составляют сегодня топ самых востребованных предложений в сегменте эконом-класса. В ситуации, когда клиент ищет недорогой загородный дом на лето, он в первую очередь обращает внимание на цену, а набор стандартных удобств, характеристики жилого объекта, его территориальная принадлежность к той или иной местности – вторичен. Порог максимальной стоимости аренды загородного жилья, на долю которых приходится большая часть спроса, равно как и запросов в риэлторских компаниях, определяется суммой в $1-3 тыс., что составляет примерно половину ежемесячной оплаты труда сотрудника среднего звена. Предпочтения отдаются небольшим по площади домам, расположенным в тихих местах, к примеру, стародачным районам недалеко от Москвы. Самые низкие цены, $1–4 тыс. в месяц, на загородные дома можно найти по Новорязанскому, Ленинградскому, Щелковскому, Егорьевскому, Симферопольскому, Каширскому, Варшавскому, Горьковскому и Носовихинскому шоссе. Но даже по этим направлениям сложно снять коттедж на 3–4 месяца по доступным ценам – все большее число участников рынка предлагают свои объекты на срок от 1 года. Лидеры спроса – дачи эконом-класса по Рублево-Успенскому шоссе не далее 15 км. от МКАД декларируют стартовые цены аренды от $ 5 тыс. На втором месте – Новорижское шоссе, где за ближние дачи просят не менее $4 тыс. ежемесячно. Дорогой «эконом» предлагается риэлторскими компаниями охотно. Дешевыми занимаются частные лица, делающие на съемном жилье за пределами города неплохой бизнес.
Сколько стоит инфраструктура?
Стоимость аренды на объекты загородной недвижимости складываются из нескольких составляющих, основными из которых являются удаленность от Москвы, престижность и транспортная доступность направления, качество населенного пункта, и собственно, характеристики самого дома. Применительно к эконом-классу, должно быть наличие минимальных удобств в доме: водопровод, газ, канализация, степень изношенности жилого объекта, наличие мебели и т.д. Эксперты также утверждают, что даже самый плохой дом можно удачно сдать в аренду за счет исключительного местоположения. Наличие реки, водохранилища, леса повышают вероятность быстро и дорого реализовать на лето свою недвижимость в разы. С этим мнением трудно не согласиться. К примеру, частные дома в поселке Хлебниково в 10 км. по Дмитровскому шоссе, полувековой постройки, с удобствами «во дворе», но с видом на канал им. Москвы с одной стороны, и на Клязьминское водохранилище, с другой, сдаются в летнюю аренду от 50 тыс. руб. в месяц. В том же поселении можно найти и современные коттеджи, которые предлагаются в сезонную аренду уже от 200 тыс. руб. в месяц. Светлана Абелян, руководитель филиала «На Страстном бульваре» компании «Новый город» считает, что ценовую «вилку» на съемное загородное жилье определить сложно: «Все зависит от места, в котором дом находится, и от совокупности всех его потребительских качеств. В принципе нет средних цен, дома не похожи друг на друга. И дом, построенный по экономичным технологиям на небольшом участке, неожиданно может быть хорошо сдан в аренду. Просто потому, что проект продуман для этого. И напротив, объект, построенный для себя, с любовью, на шикарном участке, в который вложено огромное количество денег – в аренде прибыли не приносит». Арендатор – персона непредсказуемая, может пожелать летний домик без коммуникаций за 100 км. от Москвы в лесном массиве или бревенчатую дачу на шести сотках земли, с обязательными ягодно–плодовыми посадками или непременно коттедж в организованном поселке. Понятие «инфраструктура», может быть ограничено поселковым магазином, и на конечный выбор сезонного арендатора почти не влияет. За небольшие деньги люди согласны терпеть временные бытовые неудобства.
Подводные камни загородной аренды
Загородный дом можно снимать на сезон, с мая по сентябрь, на месяц, на выходные или праздники. Цена аренды напрямую зависит от сроков проживания – чем дольше, тем дешевле. Длительная аренда, к категории которой можно причислить аренду дома на 4–5 месяцев, всегда на 15–20% дешевле краткосрочной. Но низкобюджетные предложения – это бизнес частных лиц, с которыми приходится договариваться без посредников, на уровне «нравится – не нравится». В любом случае, какими замечательными не были бы хозяева дома и соискатели сезонного жилья, при аренде дома надо руководствоваться здравым смыслом. «Отношение всех сторон, как арендодателей, так и арендаторов, к юридическим аспектам сделки чересчур поверхностное, я бы сказала, до неадекватности. Даже в городской квартире это может привести к самым печальным последствиям, а в загородном доме потенциальных «капканов» на порядок больше, - говорит Светлана Абелян. - Мне не так давно рассказали историю: люди снимали дом, и у них взорвался в подвале котел. И по суду снимающие оплатили все издержки, связанные с этим инцидентом, просто потому, что договор изначально был составлен не в их пользу». Что бы не случалось подобных казусов, во-первых, всегда необходимо составлять договор с указанием прав и обязанностей обеих сторон. Во-вторых, правильно оформить залоговую сумму, которая заранее оговаривается и вносится в один из пунктов договора, либо в отдельную расписку с подписями сторон. При внесении частичной или полной оплаты жилья залоговая сумма возвращается арендатору в полном объеме. Но если соискатель по каким-либо причинам передумает проводить лето в выбранном ранее доме, то залоговые деньги он уже вернуть не сможет. При заключении долгосрочного договора найма арендатором обычно вносятся плата за первый месяц проживания и депозит за имущество. Если дом снимается только на летний период, клиент оплачивает сразу все месяцы проживания, плюс депозит за имущество. В любом случае, все финансовые и имущественные отношения должны быть отражены в договоре аренды. И, наконец, обе стороны обязаны понимать, что под арендой дома подразумевается не только временное пользование жилым объектом, но и земельным участком, на котором этот объект находится. Можно допустить, что некоторые хозяйственные постройки хозяева закроют на замок, но запретить пользоваться садом-огородом они не имеют права. Известны случаи, когда хозяева с завидной регулярностью навещали своих «жильцов», проверяли состояние дома на чистоту и порядок, сутками копались в огороде, дочиста обирали ягодные кусты и налагали табу на сбор яблок.
Напоследок хотелось бы отметить, что популярность загородной аренды постоянно растет. Причем касается это не только летнего периода. Среди желающих жить загородом все чаще слышны мнения о том, что арендовать коттедж гораздо выгоднее, чем покупать. Если ситуация сохраниться и в дальнейшем, уже скоро мы столкнемся с ситуацией, когда загородная аренда утратит свою сезонность, дома будут востребованы круглый год, а не только в преддверии лета или Нового года.
