На рынке новостроек сегодня — ситуация цугцванга. Каждый участник — банк, застройщик, покупатель — вынужден делать шаг, но любой шаг грозит потерями. Проектное финансирование должно было сделать рынок безопасным и прозрачным. Но высокая ставка, ужесточение условий кредитования и падающий спрос на ипотеку ставят рынок в тупик. Разберём, что происходит и куда двигаться дальше.
Как банки регулируют рынок
С 1 июля 2019 года в России действует система проектного финансирования: дольщики вносят деньги на эскроу-счета, а банки кредитуют застройщиков на строительство. Доступ к деньгам покупателя открывается только после сдачи дома. Это защищает покупателей, но делает застройщиков финансово зависимыми от банков.
На конец 2024 года, по данным Центробанка, на счетах эскроу находилось более 6,6 трлн рублей, а общий портфель проектного кредитования превысил 5,2 трлн рублей. Более 95% новых домов теперь строится именно по этой модели.
Регулятор в лице ЦБ и ключевые игроки вроде ДОМ.РФ контролируют объёмы, ставки, уровень собственных вложений девелопера и темпы реализации проекта. Без одобрения банка проект просто не начнётся.
Цугцванг высокой ставки
В 2025 году ЦБ удерживает ключевую ставку на уровне 20% — это исторический максимум последних лет. Для застройщиков это означает ставку проектного финансирования в диапазоне 19–21% годовых. Даже с гибкими условиями крупных банков, таких как ДОМ.РФ, нагрузка на проекты колоссальная.
Что это значит для девелоперов?
· Рост себестоимости: расходы на проценты могут достигать 10–15% стоимости жилья.
· Сокращение маржи: застройщики вынуждены либо повышать цены, либо урезать прибыль.
· Отказ от новых запусков: запуск проектов откладывается, так как экономическая модель просто не «сходится».
В результате — стагнация: продажи замедляются, предложения становится меньше, а спрос ограничен высокими ипотечными ставками.
Роль ДОМ.РФ и банка как игрока
Банк ДОМ.РФ — крупнейший участник проектного финансирования в стране. Он финансирует тысячи проектов, предлагает гибкую ставку (зависит от наполнения эскроу) и сниженные нормативы при определённых условиях.
Однако даже он закладывает в ставку риски девелопера. Если продажи идут медленно, банк поднимает требования: требует больше собственных средств, жёстче контролирует стройку, иногда снижает лимиты.
Тем самым банки играют одновременно роль спонсора и контролёра, но в условиях высокой ставки и падающей платежеспособности дольщиков маневрировать становится всё труднее.
Давление на девелоперов
Малые и средние застройщики сегодня практически вытеснены с рынка. По оценке НОСТРОЙ, за последние два года число компаний, реально строящих жильё, сократилось на 30%. Те, кто остался, работают в условиях:
· минимальных сроков согласований,
· постоянного контроля со стороны банков,
· необходимости быстро продавать, чтобы обеспечивать обслуживание кредита.
При этом снижающийся спрос (из-за высокой ипотеки) делает наполнение эскроу трудным — а значит, банк не снижает ставку и может даже пересматривать условия кредитования.
Дольщики — заложники модели?
Система эскроу надёжна для покупателя: если стройка встанет — деньги вернут. Но в условиях стагнации это не мотивирует девелопера строить быстрее — особенно если проект убыточен. А покупатель теряет время, вложенные средства (например, в бронирование или оплату услуг) и сталкивается с ростом цен на другие объекты.
Кроме того, ипотека становится менее доступной: в марте–мае 2025 года количество новых заявок на ипотеку снизилось на 22% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года.
Куда идти дальше?
Сценариев выхода из цугцванга несколько — и они требуют комплексного подхода:
1. Гибкость банков
Банки должны дифференцировать ставки по рискам и проектам, а не выставлять «единый потолок» под 21%. Это снизит давление и на рынок, и на цены.
2. Поддержка устойчивых проектов
Государственные банки (например, ДОМ.РФ) могут запускать программы рефинансирования под льготную ставку для надёжных девелоперов.
3. Развитие альтернативных инструментов
Фондирование через облигации, паевые фонды и частные инвестиции может стать альтернативой кредитованию — и снизить монополию банков.
4. Ипотечные субсидии и компенсации
Снижение ипотечной ставки для конечного покупателя (например, до 6–8% через субсидии) простимулирует спрос, наполнит эскроу — и улучшит условия финансирования для застройщиков.
Сегодняшний рынок — сложная шахматная доска, где шаг одного участника сразу влияет на всех. Банки боятся рисков и поднимают ставки, застройщики не могут строить в плюс, а дольщики теряют доступность жилья. Выход возможен — через партнёрство, гибкость и новые финансовые инструменты.
Пока же девелоперы, банки и покупатели оказались в положении цугцванга. Но если начать играть в долгую, выстраивать систему доверия и баланса — рынок сможет сделать следующий ход.
