Российский земельный рынок - явление уникальное. Де-юре его вроде как нет, но де-факто он приносит внушительные прибыли.
Дикий рынок
Лэнд-девелопером в России становятся по разным причинам. И далеко не всегда это закономерный шаг в развитии компании, которая уже много лет успешно занимается недвижимостью в других сегментах рынка.
На земельном рынке много случайного народа. Одни компании "зарывают" в землю высвободившиеся деньги, а затем либо продают участок, подросший в цене, либо пытаются его эксплуатировать. В последнем случае дело не идет дальше строительства коттеджного поселка либо склада (как правило, для внутренних нужд).
Другой вариант, когда в рамках крупного многопрофильного холдинга создается специальное подразделение под недвижимость. Вероятность того, что одним из приоритетных направлений его работы станет загородный рынок, довольно велика. На городском жилищном рынке, например, придется столкнуться с жесткой конкуренцией. Что касается земли, то здесь нет ни городского заказа, ни внятно прописанных правил игры, ни "профсоюзных" отношений.
Если рассматривать такое направление работы, как возведение коттеджных поселков, особенно дорогих, то они проектируются сугубо индивидуально. Риск того, что новичок" не впишется" в некие гласные и негласные нормы невелик по той простой причине, что сами нормы не прописаны.
В итоге земельный рынок представляет собой довольно разношерстную компанию. Возьмем для примера Подмосковье. В настоящее время подавляющее большинство земель Московской области находится сегодня в собственности у крупных землевладельцев. По различным оценкам, от 60 до 80% земель экс-сельхозназначения в принадлежит частным компаниям. Процедура первоначального накопления земельного капитала проста: паи скупались у крестьян разоряющихся колхозов. Цель приобретения тоже проста: это инвестиции в актив, который никогда ни при какой погоде не упадет в цене.
Так полагали все игроки вплоть до последнего времени. Сегодня ситуация изменилась. Стало очевидным, что если ты ничего с землей не делаешь, то ее стоимость уже не растет с той скоростью, к которой все привыкли. К тому же содержать землю с каждым годом становится все более накладно. Чтобы извлечь из земельных активов прибыль, лендлордам приходится заниматься их освоением. Следовательно, нужно определить самый удачный момент для того, чтобы пустить земельный актив в дело: продать участок или, например, начать его застройку.
При этом большое число неудачных проектов на рынке загородной недвижимости заставляет новых игроков просчитывать каждый шаг. Большинство ошибок в лэнд-девелопменте делается по финансовой части.
По оценкам экспертов, самая распространенная схема финансирования при строительстве коттеджных поселков выглядит следующим образом: 30% - свои средства, 70% - заемные. При этом, все понимают, что привлечении соинвесторов - одна из самых распространенных схем финансирования загородного строительства. и пр. И, как правило, самая дорогая. Компания фактически расстается с частью своей прибыли в самом начале дела. И тем самым ставит под дополнительный риск весь проект. Действия соинвесторов непредсказуемы - они могут начать судиться, могут совершенно по-другому интерпретировать контракт. Лишь единицы лэнд-девелоперов могут позволить себе не зависеть от средств как соинвесторов, так и покупателей и строить коттеджные поселки на свои деньги, не нуждаясь таким образом в продажах на начальном этапе.
Ужасы оформления
Главная головная боль всех землевладельцев - крайне затянутая и бюрократизированная процедура переоформления земли. Девелоперские проекты реализуются, в основном, на землях сельхозназначения, а перевод их в другую категорию законодательно прописан нечетко - соответственно, оставляет чиновникам множество возможностей для интерпретаций и растягивается на годы.
В результате многие компании продают участки в поселках, находящихся в стадии перевода из сельхозназначения в статус ИЖС. Если земля продается без подряда, ситуация вполне укладывается в рамки законодательства.
Мищенко Валерий, директор по развитию Rodex group: "Рынка земли сегодня у нас как такового нет. Есть две ключевые проблемы, которые мешают ему появиться. Первая проблема - тяжелый этап согласования. В общей сложности лэнд-девелоперу нужно собрать 48 подписей (информация по Московской области). Сроки согласования всех необходимых документов составляют в среднем 6-8 месяцев. И это в том случае, если никто не мешает. Вложенные деньги в это время не работают, "морозятся" и, в конечном итоге, перекладываются на плечи конечного покупателя.
Вторая проблема заключается в том, что сегодня практически нереально провести прямую сделку по купле-продаже земельного участка, поскольку его балансовая стоимость значительно отличается от рыночной. На практике приходится прибегать к различным квазисхемам".
В принципе, оформление земли в собственность - один из самых выгодных моментов ленд-девелопмента, в результате которого стоимость участка может повыситься на 100% и более. Чтобы и дальше увеличивать стоимость актива, необходимо выходить из юридического поля на колхозное: прокладывать инженерные коммуникации, строить дороги и пр. В результате стоимость земельных участков может увеличиться еще на 150%. После застройки земля может вырасти в цене на дополнительные 50 - 60%.
Что касается нормы прибыли при работе с земельными активами, специалисты называют следующие цифры. "Доходность проектов в области загородной недвижимости в элитном сегменте и сегменте бизнес-класса находится на уровне 50%", - считает Марина Дыкина, PR-директор ЗАО "Северо-Запад".
Поселки, склады и города
Стратегии использования земельных участков в Подмосковье не отличаются разнообразием. Большинство игроков идут по отработанным схемам. Так, участки до 5 га оптимальны для размещения производства или торгового центра и вызывают основной интерес потребителей. Около трети покупателей, по данным Vesco Consulting, интересуются именно ими. Участки 5-10 га приобретают для строительства небольших поселков или склада для собственных нужд компании. Такие участки, по мнению аналитиков, являются объектом спроса у 14% покупателей. На площадях 10-20 га и 20-40 га также обычно строят коттеджные поселки или логистические комплексы более крупных масштабов. Участки свыше 40 га приобретаются для комплексного освоения территорий и вызывают интерес у 15% покупателей.
Мегапроекты свыше сотни гектаров вообще не укладываются ни в какую статистику. Здесь каждый случай индивидуален. При этом, ожидать, что участок земли размеров с город сам себя прокормит, не приходится. Наталия Чукаева, директор департамента маркетингового анализа компании "Масштаб": "Казалось бы, девелопер, имея участок земли огромной площади, может экономить на объеме. На практике этого не происходит". Большая земля - большие проблемы. "Сейчас масштабное освоение земли, - комментирует Н.Чукаева, - возможно только рядом с населенным пунктом. Это снимет хотя бы часть вопросов, связанных с дорогами, коммуникациями. Следующая проблема, с которой рано или поздно столкнется любой крупный лэнд-девелопер - это управление потоками трудовой миграции. Ведь если землю начинать осваивать, допустим, в чистом поле, и не обеспечить ее рабочими местами, проект просто не выживет".
Три года на раскачку
Выход на рынок загородной недвижимости новых крупных проектов тормозится несмотря на все понимание, что время для них пришло.
"Сегодня полностью реализованных проектов в области лэнд-девелопмента нет и быть не может", - считает Припутнев Сергей, исполнительный директор ЗАО "Архитек Инжиниринг". - Собственник в среднем год-полтора тратит на осмысление того, что он хочет с этой землей делать. Затем минимум два года уходит на ревизию земли, на сбор информации о ней. И только потом - выход на рынок".
Затем лэнд-девелопера ждет еще более хлопотный этап - процесс выбора партнеров (инвесторов, арендаторов и пр.), которые будут на его земле работать. И тут выясняется, что работать особенно не с кем. Во-первых, на рынке сейчас больше спекулянтов, чем грамотных девелоперов. Мало кто примет участие в забеге на длинную дистанцию. Во-вторых, заключать партнерские договоры на быстрорастущем рынке не очень выгодно - всегда есть риск, что завтра придет человек с мешком денег и предложит за уже выкупленный участок гораздо более привлекательную цену.
СПРАВКА
Самые крупные землевладельцы
1. "Промсвязьнедвижимость"
2. "Ист-Лайн"
3. "Вашъ финансовый поручитель"
4. Инвестиционная компания "Визави"
5. Инвестиционная группа "Абсолют"
6. Корпорация "Знак"
7. "Вимм-Билль-Данн"
8. Управляющая компания "Масштаб"
9. Инвестиционная компания "Нерль"
10. Группа компаний Coalco
11. Millhouse Capital
12. Инвестиционная группа "Открытые инвестиции"
