В зоне роста — цены на метры, доля «нежилого» жилья, ставки по ипотеке и само население Москвы. В зоне падения — объем жилья эконом-класса, доля покупок в инвестиционных целях и высотность строительства
В Москве 2012-й стал годом ожидания кризиса и годом расширения территории. При этом цена на вторичную жилую недвижимость в Москве за год выросла примерно на 10% в долларовом эквиваленте, пережив несколько довольно крутых колебаний вверх и вниз.
В ожидании кризиса девелоперы активно снижали расходы и риски, не брали лишних кредитов и не очень активно анонсировали новые проекты. В целом ожидание кризиса заставило бизнес быть осторожнее, и это пошло экономике на пользу, считает Олег Репченко, руководитель аналитического центра IRN.ru. По его словам, бизнес уменьшал риски, которые могли привести к очередному финансовому апокалипсису.
Несколько иначе вели себя покупатели — покупки делали активнее, для чего часто брали ипотеку, невзирая на то, что процентная ставка росла. При этом покупатели стали намного требовательнее, теперь они хотят существенно больше удобств как в самой квартире, так и в окружающей среде.
«Два серьезных тренда наметились на рынке новостроек — продажа квартир с ремонтом и рост требований покупателей к инфраструктуре для семейного проживания. Покупатель ищет не только квартиру, но и правильно устроенный двор и комфортное окружающее пространство. Современные покупатели интересуются, будет ли в проекте закрытый для въезда машин двор, принцип «без единой ступеньки», современный контроль доступа и видеонаблюдение, рассказала Ольга Вальчук, генеральный директор компании «Региондевелопмент».
На рынке Москвы вполне стандартной услугой стало предложение застройщика по ремонту квартир, когда покупателю предоставляется возможность выбора из 3-4 вариантов и стилей, при этом с его плеч снимается груз контроля за выполнением работ.
Прогноз на год
«Жилье будет дорожать в 2013 году примерно в темпе инфляции, прибавляя от 0,5 до 2% в месяц, и подорожает на 7–10% за год», — заявил Олег Репченко на VIII ежегодной аналитической бизнес-конференции Московского бизнес-клуба.
Несколько меньший рост ожидается на цены квадратного метра — всего 2–4%, предсказывает Александр Пыпин, руководитель аналитического центра «ГдеЭтотДом.ру». По его мнению, большие объемы жилья, вводимого в Московском регионе (по прогнозу, 10 млн кв. метров ежегодно) не позволят серьезно расти ценам в Москве.
Он отметил, что к концу года произошло насыщение ипотечного рынка, при этом ставки по ипотечным кредитам показали определенный рост, что, в итоге, может уменьшить спрос со стороны покупателей.
«Спрос в эконом-сегменте продолжит уходить в Новую Москву и Московскую область», — согласен с ним Денис Бобков, руководитель аналитики и проектного консалтинга Est-a-tet.
Новая Москва и ближнее Подмосковье будут пользоваться повышенным спросом в будущем году, уверена и Евгения Коростелёва, генеральный директор Bon ton realty.
Снижение спроса приведет к тому, что в Москве жилье эконом-класса постепенно заменится на более дорогой комфорт-класс, а также будет намного больше предлагаться новостроек бизнес-класса и апартаментов, резюмировали эксперты.
Другой вид жилья
На территории Москвы теперь можно будет жить как в деревне. Девелоперы будут предлагать покупателям малоэтажные комплексы, в основном на новых территориях. При этом большая часть малоэтажных проектов в Новой Москве уже почти построены, поскольку цикл их возведения намного короче, чем многоэтажек.
Появились предложения и в классе «комфорт», и в бизнес-классе, и в «бизнес-плюс». «Раньше малоэтажные жилые комплексы появлялись только в формате премиум- и элит-класса. Сегодня дома на 11–50 квартир есть в каждом проекте комплексной загородной застройки», — отметил Иван Потапов, директор по продажам RDI.
«Средневзвешенные цены в категории «комфорт» колеблются в диапазоне от 50 до 90 тысяч рублей за кв. метр, а в категории «бизнес» и «бизнес-плюс» составляют от 70 до 140 тысяч рублей», — рассказала Евгения Коростелёва.
«Нежилое» жилье
2012 год без преувеличения можно назвать «годом апартаментов», считает Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп». Рынок апартаментов в 2012 году вырос более чем в два раза. Если планы девелоперов по вводу новых проектов будут реализованы полностью, доля «нежилого» жилья на рынке Москвы подберется к 25% от всего метража продаваемых новостроек.
Пока нет строгого запрета от властей, возводить апартаменты выгоднее, чем жилье, для них не надо строить социальную инфраструктуру. Многие застройщики, имеющие в портфеле площадки с нежилым целевым использованием, после кризиса стали перепрофилировать проекты под апартаменты, как наиболее простой и экономически эффективный путь, пояснила Литинецкая.
Новый вид жилья быстро встал на ноги и заставил экспертов заняться классификацией. Сейчас выделены три различных категории апартаментов: деловые (в многофункциональных комплексах в деловых зонах города), лофт-апартаменты, и дома с апартаментами — аналоги жилых объектов. При этом в Москве сейчас доминируют аналоги жилья — их предлагает к продаже 21 комплекс, лофты можно приобрести в девяти проектах, апартаменты в МФК на последнем месте — всего шесть проектов, рассказал Петр Кирилловский, директор департамента маркетинга и рекламы ГК ГРАС.
Остановить рост этого сегмента, впрочем, может принятие нового закона о регистрации, где вводится понятие «фиктивной регистрации». Напомним, в апартаментах нельзя зарегистрироваться, поэтому получается, что граждане, их приобретающие для проживания, оказываются сразу преступниками, где-то зарегистрированными фиктивно. За это по новому закону полагается либо срок до трех лет, либо штраф до 500 тысяч рублей.
Фото: Григорий Собченко/BFM.ru
