Принято считать, что лето является периодом затишья на рынке недвижимости, а осенью после возвращения покупателей из отпусков начинается деловой сезон. В этом году ситуация не столь однозначна.
Из-за сложной экономической ситуации спрос начал падать еще в начале года после ажиотажного декабря. Весной на первичный рынок пришло оживление благодаря программе по субсидированию ипотечных ставок, но все равно спрос оказался ниже, чем в 2014 году. При этом на вторичном рынке снижение продаж оказалось особенно заметным. В результате для квартир вторичного рынка дисконт в ходе торга стал нормой, да и на первичном рынке девелоперы стремились стимулировать покупателей с помощью скидок.
Сейчас ведутся споры, придет ли на рынок традиционное осеннее оживление. Оптимисты считают, что ситуация со спросом улучшится из-за окончания сезона отпусков, а также некоторого положительных изменений на ипотечном рынке. Противники этой точки зрения аргументируют свою позицию тем, что серьезного улучшения ситуации в экономике не произошло и в ближайшее время не предвидится, поэтому платежеспособный спрос остается низким и это не может не отразиться на ценах.
Что будет происходить на рынке недвижимости осенью? Стоит ли поспешить с продажей или покупкой квартиры в августе или можно спокойно подождать до осени? Вырастут ли цены на жилье? На эти и другие вопросы ответил руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко.
Спикер:
Репченко Олег Николаевич
Руководитель аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU»
Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Вопросы
1. Василий:
Есть ли коттеджные поселки с небольшими домами с общей площадью до 100м кв. по небольшим цена в подмосковье?
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Василий, в поселках за 60-м км от МКАД есть предложения на коттеджи площадью в районе 80 кв.м стоимостью 1-2 млн рублей. Посмотреть предложения вы можете в нашей базе коттеджных поселков Подмосковья на Realsearch.ru. В целом, доля предложения поселков с домами площадью до 100 кв. м и ценою до 7 млн рублей составляет почти 20% от общего объема коттеджного рынка. Подробнее об этом мы писали в обзоре поселков экономкласса в Подмосковье.
[b]2. Иван:[/b]
Радуемся что увеличилась прибыль российских компаний. Но импортозамещение это перевооружение компаний за счет этой прибыли. И навряд ли эти деньги пойдут на выплату зарплаты. Поэтому доходы населения вряд ли увеличатся что негативно отразится на рынок недвижимости. Цены должны падать.
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Иван, я согласен, что платежеспособный спрос вряд ли вырастет в ближайшее время, поэтому факторов, способствующих росту цен на недвижимость пока не наблюдается.
3. Сергей:
Как, на Ваш взгляд, отразятся на ценах на жилье налоговые изменения с 2016 года? Купил новостройку(собственность будет в 2016 году), при продаже квартиры до истечения пяти лет необходимо будет платить налог 13% с кадастровой стоимости или с разницы кадастровой стоимости и цены по ДДУ ? Спасибо!
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Сергей, о налоговых изменениях мы подробно писали в статьях «Налоги при продаже квартиры» и «Купить квартиру на стадии строительства и быстро продать».
4. Сергей:
Продажа недвижимости на аукционе в России распространена очень мало. Фактически так продаются только небольшая часть новостроек через www.mosrealstroy.ru и чуть-чуть вторички через www.msgr.ru после смерти участников договора пожизненной ренты. Даже банки при продаже залогоженных квартир редко используют аукционы. А во многих других странах аукцион (закрытый или открытый) является основным способом продажи недвижимости. На взгляд непрофессионала кажется, что аукцион это отличный способ определения честной цены -- гораздо лучше, чем сегодняшняя ситуация объявлений с завышенной ценой и неясным торгом то ли 5%, то ли 25%. Но в Москве риэлтеры настойчиво не советуют клиентам участвовать в аукционе или продавать квартиру на аукционе. Почему, на Ваш взгляд, аукционы не прижились на российском рынке недвижимости и можно ли ожидать, что ситуация изменится? Спасибо.
5. Сергей, СНС:
Добрый день! У меня есть пустующая 2-я квартира в доме 1-511 недалеко от метро Бабушкинская. Посоветуйте пожалуйста, как правильнее ей распорядиться , продать, сдать или ждать когда эту серию домов переселят. Заранее спасибо за ответ.
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Сергей, добрый день! Хотя отдельные случаи сноса домов серии 1-511 были, в целом эта серия не входит в список сносимых. Учитывая, что в последнее время московские власти взяли курс на реконструкцию вместо сноса, далеко не факт, что вы дождетесь переселения. Не знаю ваших целей и условий, поэтому не могу дать определенного ответа, что делать с квартирой. В будущем может увеличиться ценовой разрыв между современным и устаревшим жильем, учитывайте этот момент при принятии решения.
6. Софья:
И.Шувалов поддержал инициативу о внесении существенных изменений в 214-ФЗ. Это фактически запрет на продажу квартир на этапе строительства. Данная ситуация значительно увеличит спрос на новостройки в ближайшие месяцы?
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Интерес к новостройкам и так есть. Проблема в том, что у людей все меньше денег, чтобы решить жилищный вопрос. И запрет на ДДУ вряд ли коренным образом изменит ситуацию. Конечно, отдельных покупателей это может психологически «подстегнуть» к покупке. Но спрос из-за этого вырастет несильно и ненадолго. К тому же другие покупатели, напротив, решат подождать. Дело в том, что полный запрет на продажу квартир на этапе строительство предполагается только с 2020 года. А с 2016 года планируется перейти на схему покупки с банковскими гарантиями. То есть покупатели будут отдавать деньги не напрямую застройщику, а переводить на счет в банке. А уже банк будет осуществлять проектное финансирование строительства. Предполагается, что такая схема даст гарантии, что застройщику хватит денег на завершение строительства. Поэтому целесообразнее как раз дождаться 2016 года, поскольку такая схема несет в себе меньше рисков.
7. Ольга:
Что ждать от рынка недвижимости именно в Москве и ближайшем Подмосковье осенью и когда по прогнозам лучше приобретать недвижимость? Лучше обращать внимание для покупки на вторичный рынок или новострой? Заранее спасибо
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Осенью на рынок недвижимости вряд ли придет ожидаемое многими оживление, поскольку платежеспособный спрос остается низким. Что касается выбора между первичным и вторичным рынком, то самое главное – найти баланс между выгодой и рисками. Новостройки сейчас представляются в целом более предпочтительным вариантом – застройщики предлагают акции и скидки, на квартиры в новостройках распространяется субсидирование ипотечной ставки. К тому же современное качественное жилье в перспективе будет более устойчивым, чем типовые старые квартиры. Однако в случае с новостройками нужно учитывать риски, которые особенно обостряются на фоне непростой экономической ситуации. Не стоит покупать квартиру на стадии котлована – лучше ближе к финальным стадиям строительства.
8. Юрий, АН «Ипотечный сервис», директор:
Добрый день! В свете последних событий на финансовых рынках (падение рубля, массовый выход иностранных инвесторов из российских активов, падение цен на нефть-основу бюджета РФ), продолжающимся спадом в экономике РФ и отсутствием любых перспектив на смену негативного тренда насколько могут просесть реальные цены продаж вторички в Москве и в регионах в ближайшую осень-зиму? Спасибо.
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Юрий, добрый день! Снижение цен может составить до 20%. А в целом в обозримой перспективе они, скорее всего, продолжат падение на 10-15% в год.
9. Юрий, АН «Ипотечный сервис», директор:
Добрый день! Прокомментируйте пожалуйста расхожее мнение - снижение ключевой ставки ЦБ РФ на 0,5-1,5% и даже массовое снижение банками процентных ставок по ипотеке на вторичное жилье на эту же величину не выправит текущую ситуацию с низким спросом на покупку жилья с помощью ипотечных кредитов, так как падение реальных доходов граждан за год было очень существенным, не менее 30-40% и выправить ситуацию может либо снижение цен на эту же величину, 30-40%, либо снижение размеров ипотечных платежей на 30-40%, что может быть достигнуто прежде всего за счет снижения цен, а не процентных ставок по ипотеке. Спасибо.
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Мне близка эта точка зрения. Ипотека может стать лишь дополнительным стимулом, но не может создать спрос на пустом месте. А реальный спрос на жилье зависит, прежде всего, от доходов населения. Потребность людей в жилье высока, однако их реальные доходы не позволяют приобрести квартиру. Даже если ипотечные ставки немного снизятся, платежи все равно будут слишком высокими для большинства семей. Единственный путь привести в баланс спрос и предложение плавное снижение цен на недвижимость.
10. Алена:
Добрый день. К осени предрекали падение цен – эта тенденция еще актуальна? какие факторы изменения цены сейчас являются определяющими? Разрыв между спросом и предложением, конечно, увеличивается, но цены же не могут падать бесконечно?
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Алена, добрый день! С начала года цены упали в долларах на примерно на 8%. В рублях заявленные цены остались примерно на том же уровне, в процессе торга обычно удается добиться существенного снижения. В результате на рынке происходит неявное снижение рублевых цен. Эта тенденция, по всей видимости, сохранится и осенью – факторов для оживления рынка не отмечается, поэтому его ожидает стагнация. В обозримом будущем цены вряд ли начнут расти, скорее на рынке будет наблюдаться снижение на 10-15% в год. Бесконечно цены, конечно, падать не будут. Падение закончится либо при общей смене экономического тренда (если начнется рост доходов населения и приток инвестиций в российскую экономику), либо, что более вероятно, при достижении новой точки баланса спроса и предложения – то есть, когда установятся цены, доступные покупателям в новых экономических условиях. Подробнее об этом читайте в нашем прогнозе рынка недвижимости http://www.irn.ru/articles/38738.htmlна 2015-2016 годы.
11. Татьяна Пшеничникова, «Стройконсалтинг+», коммерческий департамент:
Каковы, по вашим прогнозам, перспективы рынка земельных участков без подряда в Подмосковье на второе полугодие 2015 года и на 2016 год?
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Загородный рынок более разнороден, чем квартирный, поэтому ему присущи разнонаправленные тенденции. Очень многое зависит от конкретного поселка и участка. Юридически чистые поселки в хороших местах с подведенными коммуникациями – где есть газ, электричество, дороги – останутся достаточно востребованными. А вот «сырая» земля без коммуникаций в чистом поле «подвиснет». В целом спрос сохранится на готовый продукт, а не на обещания застройщика. Для себя участки без подряда покупать можно – и сейчас, и в следующем году. Но только готовый продукт, а не обещания застройщика. А вот для инвестиций этот сегмент не слишком подходит. Раньше многие покупали землю по минимальным ценам как раз в «сырых» проектах, надеясь на рост цен после обустройства территории и коммуникаций. Сейчас рост цен в них не гарантирован, а из-за снижения спроса на такие проекты у застройщиков могут возникнуть проблемы с финансированием, поэтому поселок может так и не «дорасти» до готовности.
12. Виталий:
Уважаемые эксперты! Как вы считаете, сколько времени должно уйти на стабилизацию рынка, стоит ли вообще ожидать прежнего уровня цен, и как на них скажется отказ от долевого строительства?
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Виталий, рынок стабилизируется после того, как будет найден новый баланс между ценой предложения и реальными возможностями покупателей. Однако это означает, что к прежнему уровню цен рынок в принципе вряд ли вернется. Отказ от долевого строительства вряд ли способен привести к росту цен. Конечно, цены в готовых домах будут выше, чем были бы на котловане, но это не значит, что они будут выше, чем сейчас. В целом на рынке очевидно сложился тренд на понижение. У людей нет и, скорее всего, в ближайшие годы не будет прежних доходов, поэтому застройщики не смогут поднимать цены.
13. Тавлинцев Андрей:
Что можно от него ждать,когда надо ждать?
14. Виктория, финансист:
Как вы думаете, почему идет такая массированная информационная атака на продавцов вторичной недвижимости? Почему до их сознания пытаются донести мысль о том, что реальность нынче довольно сильно отличается от того, что было совсем еще недавно?
15. Диана:
Уважаемый Олег Николаевич, имеет смысл сейчас покупать землю в коттеджном поселке, или лучше подождать?
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Диана, если вы ждете максимально выгодной цены, то попробуйте поторговаться. Если продавец даст хорошую скидку на устраивающий вас вариант, то есть смысл брать понравившийся участок, вместо того, чтобы ждать дальнейшего снижения цен. Если застройщик не пойдет на дисконт, поищите альтернативные варианты. Сейчас предложений на загородном рынке очень много, поэтому, скорее всего, вы найдете подходящий поселок по устраивающей вас цене.
16. Юрий, АН «Ипотечный сервис», директор:
Здравствуйте!
Каков ваш прогноз цен на недвижимость в ближайшую осень?
Или несколько прогнозов, скажем падение до конца года на 10-15% при оптимистическом сценарии и отсутствии резких негативных факторов. И падение подобно 2008-2009, быстрое, лавинообразное, на 25-30% за несколько месяцев. Спасибо.
17. Наталья, юрист:
Когда ожидается оживление на вторичном рынке недвижимости?
18. Андрей Скорняк:
Добрый день! Вот про запрет ДДУ. Правильно ли я рассуждаю? С одной стороны, это вступит в силу не ранее 2020 года. Но девелоперы, как мне кажется, будут стремиться к тому, что максимально возможные объемы продать и построить до этого срока. То есть начнут в ускоренном режиме выводить на рынок проекты, которые ранее планировались на далекую перспективу. Это приведет к росту и так большого объема предложения, а значит снижению цен и возможной заморозке многих строек на этом фоне. Как вы считаете?
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Андрей, добрый день! То, что вы говорите, весьма логично. Объем предложения на первичном рынке, действительно, очень большой – в июне в московском регионе он достиг почти 6 млн кв. жилья и апартаментов, это рекордный показатель за все время существования рынка недвижимости (см. статью «На рынке жилья Москвы и Подмосковья сформировался беспрецедентный объем предложения»).
Часть застройщиков, в первую очередь крупные, будет спешить «прокрутить» свои проекты, чтобы к 2020 году, во-первых, успеть собрать денег с дольщиков, а во-вторых, к этому моменту выйти уже с готовым жильем. Однако небольшие застройщики, у которых основную часть финансирования составляют деньги с продаж, напротив, будут вести более осторожную политику. Раньше такие «горячие головы» могли начать большой проект на несколько корпусов, при этом первые покупатели фактически финансировали строительство будущих домов. Сейчас из-за опасений, что финансирование от дольщиков может в определенный момент вовсе прекратиться, они будут выводить дома по одному, что несколько притормозит общие темпы роста объемов предложения. Однако в целом можно сказать, что объемы предложения в ближайшие годы как минимум не сократятся.
19. Алена:
Здравствуйте. В апреле выставила на продажу свою квартиру – двушка на окраине Москвы, но рядом с метро. Цена в рынке, даже ближе к нижней его границе – 7,5 млн, дешевле, чем у многих в моем районе по ЦИАНу. При этом готова на некоторые уступки и говорила об этом тем, кто приезжал на просмотры. Тем не менее, пока квартиру не купили – видимо, вариантов сейчас просто очень много, а покупателей мало. Стоит ли ждать, что осенью квартиру все же купят за эти деньги или уже скидывать цену до 6,5 – 7 млн и продавать по демпинговой цене? Взамен хочу новостройку, поэтому не хочется продешевить, но и ждать уже устала…
Репченко Олег Николаевич, Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Алена, добрый день! Ожидаемого многими оживления рынка недвижимости осенью, скорее всего, не произойдет (об этом читайте в статье «Надежды на активизацию рынка недвижимости осенью могут не оправдаться»). Особенно это касается вторичного рынка. Спрос в целом снизился, а его остатки во многом перетягивает первичный рынок – во-первых, из-за субсидирования ипотечной ставки на новостройки, а во-вторых, из-за активной скидочной политики. Одна только «черная пятница» оттянула на себя существенную часть спроса, который мог вылиться на рынок осенью (см. статью «Распродажа недвижимости: оригинально, но чревато провалом спроса»).
Поэтому нет особого смысла ждать осени в надежде на активизацию покупателей. И в любом случае скидку, скорее всего, придется предоставить. Если вы хотите взамен купить квартиру в новостройке, попробуйте отталкиваться от нее. Узнайте все условия, спросите о скидках. Вполне вероятно, что застройщик будет готов предложить вам тот же самый дисконт, с которым у вас купят вторичную квартиру, и в результате вы ничего не проиграете.
20. Каримова Надия Закиевна:
Вырастут ли цены на вторичную недвижимость в 3 и 4 квартале и насколько? И 2-й вопрос - При расселении собственников недвижимости и земли под домом для застройки территории жильцам не компенсируют стоимость земли. Хотя в свидетельстве право недвижимости и земли зарегистрировано в ред палате. Дом находиться в центре города Самары. предлагают цену за нашу недвижимость с землей очень маленькую. Как можно повлиять и кому конкретно можно обратиться по этому вопросу?
21. Александр Добросветов:
Елена, Олег, добрый день! Что делать покупателю? Покупать сейчас – до осени, поскольку осенью цены могут вырасти? Или наоборот ждать дальнейшего снижения и повременить с покупкой? Деньги на квартиру уже есть, но не уверен, стоит ли сейчас спешить с покупкой…
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Александр, здравствуйте! По сути любое решение несет в себе риски. Поэтому рекомендую отталкиваться, прежде всего, от своих реальных потребностей и возможностей, а не от того, что говорят аналитики. Ни один адекватный человек не может обещать, что его прогноз сбудется со 100-процентной гарантией.
В целом рынок сейчас смотрит вниз, и в ближайшее время разворота не предвидится. Поэтому особенно торопиться с покупкой не стоит. Однако это не значит, что стоит расслабиться и ждать. Нужно мониторить предложение, искать подходящие варианты и договариваться о скидках. Если вам дадут хорошую скидку за устроившую вас квартиру, то, наверное, стоит соглашаться. Ведь нет гарантий, что через несколько месяцев получится дешевле. В данном случае работает пословица о том, что лучшее – враг хорошего.
22. Максим:
Добрый день! Если сейчас не кризис, а переход к новому рынку, каким он будет после того, как ситуация устаканится? Есть ли аналоги в мире, на которые наш рынок недвижимости будет в итоге похож?
Репченко Олег Николаевич , Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU
Здравствуйте, Максим. В мире есть примеры, аналогичные тому, что сейчас происходит на российском рынке недвижимости. Например, в Японии после резкого роста цен и спекулятивной эпохи произошла стагнация. Уже более 10 лет цены топчутся на месте или сползают вниз. Также похожая ситуация наблюдалась во многих странах южной Европы, в частности, в Испании. В 1990-е и 2000-е годы цены активно росли, одновременно повышались объемы предложения. После 2008 года из-за перепроизводства началась стагнация. Номинальное падение цен остановилось, однако по заявленным ценам без скидок ничего не продается. Скорее всего, российский рынок также ожидает затяжная стагнация.
